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契税的纳税义务发生时间辨析

    2月17日,国家财政部、税务总局、住房城乡建设部联合出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),二套房契税从3%降为1%或者2%。这表明政府鼓励大家买二套房。

    政策出台后,大家最关心的一个问题是:什么人能享受这个优惠呢?或者说,优惠是指买房的时间,还是交房的时间?

    《契税暂行条例》第八条规定:“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”这指的是买房的时间,一般就是签合同的时间。

    税务总局《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》(国税函〔1999〕613号)规定“购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋,当其从银行取得抵押凭证时,购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成,契税纳税义务已经发生,必须依法缴纳契税。”由于现在购房合同网签发生在银行贷款合同签订之后,上述规定等于进一步明确了《契税暂行条例》的内容。由此可知,契税的纳税义务发生时间为买房时。

    然而,《契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”这说明对于买房来说,房屋权属转移是缴纳契税的条件。

    《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”房屋权属转移以交付为准,而不是以签合同为准。《契税暂行条例》存在重大的立法缺陷。

    《契税暂行条例》第九条规定:“纳税人应当纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”按照规定,签合同10内,买房人应当办理纳税申报。

    但是在实践中,各地普遍把这个时间放宽到办理房产证之前。例如,山东省青岛市地方税务局发布《关于明确契税税款缴纳期限的公告》(2014年第6号)称:“房屋权属转移契税税款缴纳期限为自纳税义务发生之日起至纳税人办理房地产权利证书之日止。”以纳税期限的名义改变了申报期限,默认纳税人违反《契税暂行条例》的规定,大大拖延了申报时间。这等于承认房屋买卖以交付为准。

    税务部门的做法变相改变了《契税暂行条例》的申报条款,但是仍然遵守了《条例》的纳税义务发生时间。国务院应该修改《条例》,把纳税义务发生时间从签订合同改为房屋交付。

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