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登记机构应如何对债权人之诉行使抗辩权

  不动产统一登记制度落地实施以来,出现了新的司法争议问题。诸如,不动产登记权利人的债权人能否享有针对不动产登记行政行为而涉诉的主体资格?与之关联的问题是不动产登记机构对债权人的涉诉行为应如何行使抗辩权等,均是不动产登记工作中必须厘清的实务问题。
 
  以一个真实案例为例。某公司因建设工程承包而成为破产清算企业铸铁厂的债权人。某公司以其享有建设工程优先权为由而向清算组申报债权,但该项优先权被以超过法定6个月行使期为由而未予认定,后法院裁定宣告终结铸铁厂的破产程序,包括某公司等未得到清偿的债权不再清偿。此后,某公司获知原某市房管局曾于1999年在铸铁厂不具备房屋登记法定条件的情形下,仅根据市政府会议决定意见即直接为铸铁厂办理了房屋所有权初始登记。而且,某债权银行又以该初始登记为据办理了抵押权登记,使得该部分不动产价值未被纳入破产清算责任财产范畴之内。
 
  债权人某公司提起行政诉讼,以该市房管局违法给铸铁厂办理房屋所有权初始登记,侵犯了该公司对铸铁厂享有的工程价款优先受偿权为由,请求撤销本案房屋所有权初始登记,但被法院裁定驳回起诉。
 
  最高人民检察院对本案提出抗诉。最高人民法院提审本案后认为,某公司以该市房管局违法给铸铁厂办理房屋所有权初始登记侵犯其享有的建设工程价款优先受偿权为由提起本案诉讼,请求撤销上述房屋所有权初始登记,但本案并不存在行政机关做出行政行为时应依法对登记权利人之外的第三人给予保护或者应给予考虑的相应情形。此时如要求行政机关做出行政行为时考虑对债权实现的影响,既无法律法规依据,亦不符合一般登记规则。最高人民法院做出了维持驳回某公司起诉的行政裁定。
 
  笔者认为,不动产登记机构应当从本案的裁判思维出发,研究相关的司法实务问题,充分重视下列各类司法实务问题,以期对不动产登记秩序及登记效力给予更好的维护。
 
  充分重视不动产登记行政职权与被诉主体资格的继受问题。原由房屋登记主管部门行使的房屋登记权已统一划归不动产登记机构继受。因此,依据《行政诉讼法》第26条第6款关于“行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告”的规定,本案中原实施房屋初始登记的某市房管局不再是适格被告,而是应当由继受该不动产登记职权的某市自然资源和规划局作为适格被诉主体。故不动产登记机构不得以某登记行政行为系原登记机构实施为由,而主张抗辩权。相反,继受行政职权的行政机关,无论在实体法或程序法方面,均应对原登记行政行为的合法性负有证明义务,这是行政职权和被诉主体资格被继受后的必然要求。
 
  充分重视针对原告方诉权主体资格的抗辩权。在不动产统一登记制度设立前,最高人民法院曾发布《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》,在4种特殊情形下认可债权人的原告资格。此时,即便债权人非系不动产登记行政行为的相对人,但依然赋予其可针对登记行政行为涉诉的主体资格。包括:一是以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;二是债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;三是人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;四是房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。
 
  应当注意,上述制度中涉及抵押物流转时是否应当征得抵押权人“同意”这一规则已经发生了变化。《民法典》规定,抵押期间,抵押权可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。因此,在涉及抵押权人或利害关系人以“未经其同意”为由而涉诉请求撤销相关不动产登记行为或请求确认其无效的,则不动产登记机构在行使抗辩权时,应当充分考虑法律规则的变化以及相关司法解释中那些已经不再具有可适用性的情形。
 
  充分重视在原告缺乏前置救济请求权时的程序抗辩权。登记机构这一抗辩权的主要法理基础是以不动产登记制度表彰物权法律效力的原初凭证是不动产“首次登记”,且首次登记的效力直接影响后续转移登记、变更登记或其他登记的效力,故如涉及同一不动产多次流转的,则无论该不动产的转移登记行为发生过多少次,原登记权利人、原利害关系人在未就首次转移登记行为提起行政诉讼时,则对于原告方针对后续转移登记行为所提起的行政诉讼,人民法院不应予受理。
 
  原告方正确的前置救济行为应当是,原不动产权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为应一并涉诉。同时,如果人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求,或者因保护善意第三人确认在先不动产登记行为违法的,则应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。因此,不动产登记机构针对上述各类情形可以行使程序抗辩权。
 
  充分重视维护登记行政行为法律效力的实体抗辩权。不动产登记机构在应诉时,应审慎研究被诉登记行政行为在程序法和实体法方面的可维持性。经审慎研判,如被诉不动产登记行为合法的,则正确的抗辩权应当是请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求,此时不动产登记机构所主张的不再是主体资格抗辩权和程序性抗辩权。
 
  不动产登记机构有权在实体方面主张驳回原告方诉讼请求的法律基础,不仅局限于其不动产登记行政行为完全“合法”这一范畴。相反,即便不动产登记行政行为存在合法性瑕疵,也可以行使该类实体抗辩权。包括:一是被诉不动产登记行政行为涉及多个权利主体或者不动产可分的,则其中部分主体或者不动产登记违法而应予撤销时,可判决部分撤销。那么,对于原告请求撤销全部不动产登记行政行为的诉请,不动产登记机构即可行使部分撤销抗辩权。二是不动产登记行为虽然违法,但该行为已被登记机构主动改变的,可判决确认原登记行为违法,但维护登记机构主动更正登记行为的效力。三是不动产登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者该不动产已被第三人善意取得的,则可判决确认登记行政行为违法但不撤销该登记。
 
  充分重视对不动产登记法律关系中“利益结构”的研究。不动产登记行政行为中涉及的利益主体众多,其中既包括不动产所有权人、预告登记权人、更正登记权人、异议登记权人等与不动产所有权直接关联的权利主体,也包括抵押权人、地役权人、居住权人等派生权利主体。同时,还有在登记行政行为中未能获得公示的真实权利人、债权人、继承人、共有权人等利害关系人。显然,不动产登记纠纷案与上述利益主体之间的权益冲突呈交叉关联状态,不动产登记机构在实务工作中,尤当慎视之。

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