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疫期减免租金的另辟新径
发布时间:2020/4/22 14:42:58 作者:郑绪华 点击率[36] 评论[0]

    【出处】股权与金融

    【中文摘要】对于承租方能否请求疫期管控期间的租金减免,不能单纯从承租方履行金钱支付义务不受疫期管控措施影响的角度一概而论,还需从管控措施针对的对象考察出租方是否履行义务,进而判断承租方是否享有减免租金的抗辩权。概而言之,承租方不仅享有情势变更减少租金的权利,还可能享有因租赁物封闭期间拒绝支付租金的权利。

    【中文关键字】新冠;疫期;租金;减免;场所封闭;不可抗力;同时履行抗辩

    【学科类别】合同法

    【写作时间】2020年


      受疫情防控影响,不少商铺被迫歇业,大量租户空房交租。由此便产生一个非常普遍的问题:租户因疫情防控原因无法继续正常使用租赁物业时,能否向业主提出减免部分租金的请求。
     
      笔者认为,可以根据不同的防控措施的影响,有针对性地提出减少租金或免除管控期间租金的主张。
     
      为了论证的普适性,本文不涉及部分地方政府为支持本地经济而要求下辖国有企业的出租方向承租方减免部分租金的案例,仅就普通租赁合同的租户能否因疫期管控影响而享有租金减免权利的问题进行论证。
     
      一、法律司法解释的规定及其要旨
     
      (一)关于不可抗力的认定
     
      关于新冠肺炎疫情是否构成不可抗力,中国国际经济贸易仲裁委员会和全国人大法工委均认为构成不可抗力,本文在此不再赘述。(奇怪的是,对于这一事实认定的定性问题,竟然由立法机构而非司法机构来认定,岂非怪事)
     
      (二)关于不可抗力能否免责
     
      1. 法律规定
     
      《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
     
      《民法总则》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。
     
      注意:必须是因不可抗力影响导致主张免(减)责方不能履行其义务的,才可减免责任。
     
      2. 司法解释规定
     
      最高法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(下称《疫期案件司法解释》)中有如下明确规定:
     
      II依法准确适用不可抗力规则。
     
      人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,……妥善处理;……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。
     
      III依法妥善审理合同纠纷案件。
     
      受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,……应准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,按照以下规则处理:
     
      i疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……
     
      ii疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。
     
      (三)规范要旨
     
      考察上述法律规定,法律和司法解释关于不可抗力对合同责任影响的规定,其核心要旨在于必须因不可抗力导致合同义务履行障碍,才可以据此减免受障碍未履行/未完全履行合同一方的责任。
     
      二、租赁合同各方义务剖析
     
      租赁合同因其适用范围广,无论是普通民众还是专业人士,可能都认为自己完全熟悉各方的权利义务内容,不认为对此有进一步剖析的必要。
     
      但若需考察不可抗力对租赁合同的影响,则必须首先界定各方的义务范围。
     
      (一)出租方的义务
     
      《合同法》第二百一十六条规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
     
      据此,出租方的合同义务包含两项:
     
      1. 交付合格的租赁物;
     
      2. 持续保持租赁物的正常使用。
     
      实践中,绝大对数人对出租方义务的关注在于第1 项义务即交付义务。他们普遍认为只要交付了符合约定的租赁物,出租方便可高枕无忧,坐收租金,剩下的风险全由承租人承担。
     
      上述认识的根源在于对出租方第2项义务的忽视。
     
      《合同法》关于出租方持续保持租赁物正常使用的规定包括:
     
      A. 维修义务:
     
      《合同法》第二百二十条规定:出租人应履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
     
      B. 功能/用途的保有义务:
     
      《合同法》第二百三十一条规定:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
     
      由此可见,若出租方不能保持租赁物处于正常使用的状态,无论该状态是自身物理状态(如毁损等)、正常功能状态(如危及安全因素)还是法律状态(如政府准用或限制使用等),将构成出租方未履行/未充分适当其合同义务。
     
      (二)承租方的义务
     
      承租方的义务除了使用租赁物时的注意义务外,主要是支付租金义务。对此本文不予赘述。
     
      三、不同防控措施对各方履行合同义务的不同影响
     
      《传染病防治法》第四十二条规定的紧急措施既包括人员隔离,也包括场所封闭(如第五项:封闭可能造成传染病扩散的场所)。
     
      但人员隔离和封闭场所对出租方和承租方履行义务的的影响不同。
     
      (一)对承租方履行义务的影响
     
      支付租金义务为金钱义务,在即时通信和网络技术如此发达的时代,网络转账已非难事。故无论是人员隔离还是场所封闭等疫情防控措施,均不影响承租方的正常租金支付。
     
      (二)对出租方履行义务的影响
     
      基于常见场景,本文重点分析疫情防控对出租方持续保持租赁物正常使用的影响。
     
      对此需要区分不同疫情防控措施所针对的对象而言。
     
      1. 针对租赁物业
     
      若政府为避免人员聚集而发布的行政命令或采取的防控措施是某一时期内封闭租赁物业(如关闭工业园区或关闭商超综合体),则锚点相应期间内租赁物业不满足正常使用的法律状态,构成出租方不履行义务。
     
      2. 针对人员流动
     
      若政府为避免人员聚集而发布的行政命令或采取的防控措施是限制或禁止承租方等相关人员自由活动(如承租方及其员工被隔离)导致租赁物业空置,则相应期间内租赁物业仍处于满足正常使用的法律状态,只是因为承租方或第三方(含政府)的原因导致租赁物业未被现实使用。如此不构成出租方不履行义务。
     
      四、不同防控措施下承租方减免租金的可能性
     
      (一)一般情形下,承租方不得以己方遭受不可抗力影响为由要求免除租金,但可以情势变更为由要求减少部分租金。(理由详见前述司法解释)
     
      (二)租赁物业被封闭时,承租方可以出租方未履行义务为由抗辩相应期间的租金支付。
     
      如前所述,租赁物业被封闭时,构成出租方不履行合同义务。但出租方可以不可抗力为由不承担违约责任。此时,从承租方的角度出发,可主张出租方未履行持续保持租赁物处于适用的法律状态的义务,承租方据此可以行使同时履行抗辩权,拒绝支付相应期间的租金。
     
      五、结语
     
      对于承租方能否请求疫期管控期间的租金减免,不能单纯从承租方履行金钱支付义务不受疫期管控措施影响的角度一概而论,还需从管控措施针对的对象考察出租方是否履行义务,进而判断承租方是否享有减免租金的抗辩权。概而言之,承租方不仅享有情势变更减少租金的权利,还可能享有因租赁物封闭期间拒绝支付租金的权利。


    【作者简介】

    郑绪华,北京金诚同达(深圳)律师事务所合伙人律师,深圳市律师协会公司法律专业委员会委员;深圳市律师协会公司法巡回讲师;广东省律师协会公司法律专业委员会委员。专注股权投资项目及股权投资相关疑难诉讼仲裁。著有股权投资法律实务专著《精进股权》,《公司诉讼类案裁判研究报告》和《对赌法律实务》等作品。

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