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裁判规则:抵押权与租赁权的冲突与协调
发布时间:2016/4/12 14:29:38 作者:徐忠兴 点击率[3346] 评论[0]

    【出处】微信公众号xzx-lawyer(作者授权北大法律信息网发表)

    【中文关键字】抵押权;租赁权;冲突与协调

    【学科类别】物权

    【写作时间】2016年


        阅读提示:同一财产上既有抵押权又有租赁权,在实现其中任一权利时,即会产生抵押权与租赁权的冲突问题。此时,抵押合同抑或租赁合同是否应予解除、撤销或宣告无效?两种权利的存在对于彼此的实现有无不利影响?相关权利人如果因此遭受了损失,该损失应如何承担?对于这些问题,《物权法》、《担保法》等法律的规定不尽详实,最高人民法院的多个司法解释之间又有矛盾冲突之处。基于此,本文通过梳理相关裁判规则,力图为您理出一个相对清晰明确的裁判思路。

        1.抵押权设立后抵押财产出租的,实现抵押权时的抵押财产买受人不受原租赁合同的拘束,但是除买受人受到限定外,在拍卖、变卖抵押财产时应保护承租人的优先购买权。

        根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定,抵押权人实现抵押权时对抵押财产进行的拍卖、变卖,在一定条件下可以击破租赁,即抵押财产的买受人不受原租赁合同的约束。这一规则的适用条件是:存在有效的抵押合同;抵押权已登记;抵押权生效先于租赁合同的生效。上述规则并不排斥承租人的优先购买权,法院强制执行过程中处理抵押财产时应当保护承租人的优先购买权,除非抵押财产的买受人受到了相关限定,例如面临政府征收、拆迁时,承租人的私权利益让位于公共利益,买受人只能是特定的,承租人的优先购买权不应得到保护。

        规则索引:浙江省宁波市中级人民法院〔2007〕甬执他字第109号“中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行与宁波市镇海木材公司、宁波市镇海区城市建设拆迁事务所、镇海利民招待所借款纠纷执行案”,见胡红生、李佳:《基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响》,载最高人民法院《人民司法·案例》2009年第2期。

        2.抵押权登记设立后抵押财产出租或发包,实现抵押权时抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价取得抵押财产,承租人或承包人主张优先购买权的,不予支持。

        根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定,已登记的抵押权实现时可以击破租赁,抵押财产上的承租权不能对抗抵押权人的抵押权。而优先购买权系承租权的基本权能,抵押财产折价取得权系抵押权的基本实现方式,因此,在抵押权登记设立后抵押财产出租的情形下,抵押权人的抵押财产折价取得权优先于承租人的优先购买权。承包关系并非租赁关系,承包人并不具有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定的优先购买权行使条件,故当然不能以所谓的优先购买权对抗抵押权。

        规则索引:河南省永城市人民法院2000年8月3日判决“葛兰英与河南省永城市站南信用社、河南省永城市城关镇农机站、杨健借款担保合同纠纷案”,见田策:《葛兰英诉城关镇农机站抵押借款后又将抵押物发包给其承包经营现抵押物被判决执行给债权人应按租赁关系由其行使优先购买权案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2003年第1辑(总第43辑),人民法院出版社2003年版,第211页。

        3.标的物先租赁后抵押的,租赁权可以对抗抵押权而继续有放存在。

        根据“买卖不破租赁”规则,租赁关系成立后,即使出租人将租赁财产转让给第三人,承租人仍然可以向受让人主张租赁权。因此,租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合,由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权,所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力,租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。在实现抵押权之时,只要租赁合同尚未到期,承租人仍然可以向取得抵押物的第三人主张租赁权。

        规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第568页。

        4.标的物先抵押后租赁的,已登记的抵押权,可以对抗后成立的租赁权;未登记的抵押权,则不能对抗后成立的租赁权。

        无论动产还是不动产抵押,只要登记便产生对抗善意第三人的效力。据此,已登记的抵押权,可以对抗后成立的租赁权;未登记的抵押权,则不能对抗后成立的租赁权。具体而言:(1)已登记的抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”规则,抵押权优于租赁权。即抵押财产的买受人可以解除原租赁合同,承租人不能要求继续承租抵押财产。(2)未登记的抵押权不得对抗该租赁关系,即在标的物抵押后租赁的情形下,如果抵押权未经登记,则不具有对抗善意的承租人的权利。承租人的善意体现为不知道也不应当知道财产已抵押的情况。

        规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第569页;另见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第416—417页。

        5.标的物先租赁后抵押的,承租人的优先购买权优先于抵押权人的抵押权。

        在已出租财产上设定抵押的,租赁权不受抵押权的影响,因此,在实现抵押权时,如果抵押权人想通过抵押权取得抵押物时,就产生抵押权与承租人优先购买权之间的冲突。因抵押权是优先受偿权,优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权,而优先购买权恰恰是以取得所有权为优先的内容。所以,抵押权人如想取得抵押物,只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得,优先购买权优先抵押权人的抵押权。当然,承租人行使优先购买权的前提条件在于,其只能在与抵押权人同等的条件下才有优先的权利,如抵押权人出价高于承租人而承租人又不愿意以抵押权人的价格购买该物时,则说明承租人放弃了优先购买权。

        规则索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第570页。

        6.《物权法》第一百九十条规定中的“抵押财产出租”的准据时点,应理解为租赁物交付的时间,而非租赁合同订立的时间。

        《物权法》第一百丸十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,根据物权与债权相区分的原则以及《物权法》第一百丸十条中明确区别使用抵押合同与抵押权的用语可知,此处的抵押权设立的时间自然是办理抵押登记的时间。问题在于,该条文中的“抵押财产出租”的准据时点如何界定?是租赁合同订立的时间,还是交付的时间?租赁合同的订立与租赁物的交付常不一致,参酌我国台湾地区“民法”规定之精神,我国《物权法》第一百九十条之“抵押财产出租”的准据时点应理解为租赁物交付的时间,而非租赁合同订立的时间。

        规则索引:见刘高:《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2014年第1辑(总第57辑),人民法院出版社2014年版,第117页。

        7.承租人以租赁物上有抵押权为由解除租赁合同是否应予支持,应当根据抵押权对租赁合同的目的实现是否有重大影响来判断。

        如果租赁物上存在的抵押权对租赁合同目的的实现无影响的,承租人不能以不知租赁物上有抵押权而解除租赁合同;反之,如果抵押权对租赁合同的目的实现影响甚巨,则应当允许承租人解除租赁合同。具体法律依据为《合同法》第九十四条。

        规则索引:见曹士兵著:《中国担保制度与担保方法(第三版)》,中国法制出版社2014年版,第265页。

        附:相关法律法规

        1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)

        第一百九十条  订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

        2.《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日)

        第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。

        3.《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)

        第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

        4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(2000年12月8日  法释〔2000〕44号)

        第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

        第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

        抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

        5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年7月30日  法释〔2009〕11号)

        第二十条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

        (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

        (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

        第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

        6.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年11月15日  法释〔2004〕16号)

        第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。

        拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

        7.《城市房地产抵押管理办法》(2001年8月15日修正  建设部令第56号)

        第二十一条 以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。


    【作者简介】徐忠兴,单位为吉林省法学会。

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