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地役权的若干规定
发布时间:2008/12/31 14:21:00 作者:王建胜 点击率[1314] 评论[0]

    【出处】本网首发

    【学科类别】物权

    【写作时间】1999年


        随着国家城乡建设的突飞猛进和人民对改善居住质量的需求,房地产业一定会稳步持续地发展,更多的地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。供役地业主让自己的不动产增进利用价值,需役地业主为自己的不动产利用提供便利,通过地役权的设立,广泛的实现不动产的利用价值,在这种形式下对地役权法律制度充分认识尤为重要。物权法第十四章整章完整的规定了中国地役权制度,使地役权进入了全面实务操作阶段。从第一百五十六条到第一百六十九条,地役权制度大致包括地役权概念、设立地役权的方式方法、不能设立地役权的情形、地役权转让的若干规定、地役权抵押的规定、解除地役权合同的情形等内容。 

      地役权能单独设立却不是独立的财产权,具有物权对世权的一般特性却依附于土地的一种非常独特的他物权。地役权还是一种不可切割的物权,行使地役权不能离开其所服务的特定土地,更不能离开其特定土地而存在,从这个意义上说地役权不能独立抵押、转让和任一形式的处分。地役权一旦因设立而产生就具有了永久不变的特性,土地和地上建筑创造性的创设了地役权,权利通常与房地产共生共灭,权利的行使表现出整体功能,不能在在其上面再设立什么新权利,即不可再分割和不因房地产的分割而分割。地役权以需役地的存在为条件,从某种意义上说需役地是产生地役权的母体,其相对于需役地以及需役地的所有权或使用权而言处于附从性和从属性的地位,供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。外在体现在地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离而单独转让变成其他权利的标的,只能而且必须和需役地的所有权或使用权一同转移。 

      土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。 

      民法理论通常通过地役权如何行使这个角度从利用目的和方法对地役权进行分类的。比如以地役权行使的内容为标准分为作为地役权和不作为地役权:前者指需役地人在供役地上修路、引渠、架桥、埋设管道等一定的行为为内容,拟设立通行、引水等地役权的行为;后者则相反,以供役地人不作为、不干涉为内容,消极对待地役权的设立承担不作为义务。以地役行使方法为标准分为继续性地役权和非继续性地役权:继续性地役权是指地役权的行使无需每次有权利人的行为而能继续行使的地役权,如眺望地役权。非继续性地役权是指每一次行使权利均须有权利人之行为的地役权,如汲水地役权。以地役权的行使状态为标准分为表见地役权和不表见地役权:表见地役权又称表现地役权,是指地役权的行使有外部表现状态,能够从外形事实而认知的地役权,如地面吸水地役权;不表见地役权又称不表现地役权,是指地役权和行使没有外部表现形态,不能自外形事实而被认知的地役权,如通过地下管道的排污地役权。另外,地役权从取得方式划分:基于法律行为和经由合同设定或遗嘱行为两种类型。从地役权因消灭的方式划分为:土地消失、法院宣告、约定事由发生和抛弃四种。 

      地役权与相邻权概念容易混淆,它们都是设定在不动产上的权利,目的都是为了发挥不动产利用价值和使用效益,但二者同属于不同的法律制度,存在明显的差异: 

      地役权与相邻权产生的原因不同,相邻权是法定权利,直接产生于法律规定的不动产所有权或使用权,是其内容的扩张或限制;地役权为合约权利,是不动产所有人或合法使用人之间基于合同关系而发生的对主权利的某些扩张或限制的权利。地役权与相邻权各自对不动产利用关系的调节程度不同,相邻权调节程度相对要低,而地役权的调节程度较高。地役权与相邻权是否有偿无偿的规定不同,由于相邻权基于法定而产生,相邻权取得和行使具有无偿性;地役权具体权利由当事人约定,所以地役权的相对权利在理论上可以存在无偿的形式,但社会实践中几乎不存在无偿的形式,按照地役权合同法定条款列明了费用及其支付方式足可说明。地役权与相邻权两者在适用范围上也有区别,相邻权既适用于土地相邻,也适用于房屋相邻,而地役权只适用于土地相邻,但不受土地是否毗邻的限制。地役权与相邻权是否为独立的权利存在有所不同,相邻权不是一项独立的民事权利,更不是一项独立的物权类型,属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制,而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利,为一项独立的用益物权。另外,地役权与相邻权是否需要登记在法律上的规定也是不同的,作为法律直接规定产生的相邻权其成立及其能否对抗第三人,均无需单独登记即可发生法律效力,而地役权自地役权合同生效时设立,可以向登记机构申请地役权登记,未经登记,不得对抗善意第三人。


    【作者简介】作者简介:王建胜,男,1990年山东大学法律本科毕业,1991年获得山东省新闻写作一等奖,单位为河南濮阳司法局(河南众孚律师事务所),1997年至今专业律师。

    【注释】

     

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