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不动产以物抵债协议在排除执行中的约束力
发布时间:2021/8/4 10:12:49 作者:师安宁 点击率[265] 评论[0]

    【出处】《中国不动产》2021年第7期

    【中文关键字】不动产;以物抵债协议;排除执行;约束力

    【学科类别】民事诉讼法

    【写作时间】2021年


      通过以物抵债协议约定或司法确权法律文书的既定力,产生不动产物权的流转或确权效力。
     
      以下以(2016)最高法民申79号民事裁定为例。某轻工公司以云顶大厦五层办公楼抵顶欠付朗晨公司的工程款。杨某与轻工公司签订的《商品房买卖合同》标的物与抵债楼区相同,且房款与抵债额等值。由于杨某系朗晨公司实际控制人,轻工公司与朗晨公司之间确有真实的建设施工债权债务关系,故以房抵债是双方真实意思表示。虽然债权主体为朗晨公司,但从轻工公司为杨某出具的权利凭证及协议后续履行情况看,杨某应为实际权利人,并以工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。法院查封前,案涉房屋即已处于杨某的实际控制之下,故杨某对案涉房屋系合法占有。法庭查明杨某以抵债占有的房屋未办理过户登记,是因建设方阳台超建等非因买受人自身过错所致。据此,现有在案证据足以认定杨某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,裁定驳回再审(执行)申请人王某的再审申请。
     
      案例中,执行标的即案涉房屋登记在轻工公司名下,但由杨某根据以物抵债协议而实际占有。执行申请人王某以被执行人轻工公司系该宗物权的法定登记主体为由,申请查封和执行该不动产。杨某系本案执行法律关系和原审诉讼法律关系之外的案外人,但由于王某的执行请求直接涉及其所占有的不动产权属之保有问题,故杨某与本案的执行行为之间产生了法律上的利害关系。按照《民事诉讼法》第227条的授权,在执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。
     
      根据最高人民法院《关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第312条的规定,在案外人异议的情形下,审查执行标的能否被执行需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的实体民事权益。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第28条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
     
      笔者认为,在适用《规定》第28条时,应当注意下列涉案要素的审查与界别。
     
      一是“买受人”主体地位的确定。不得教条地以标准“买卖合同”方式认定买受人身份。相反,对于符合有偿交易合同法律特质且与买卖合同具有同质性的民事法律行为中的不动产继受人,均属合法买受人。不动产“以物抵债协议”与买卖合同的区别仅仅在于对价支付方式不同,其本质特征完全与标准买卖合同具有同质性。在不动产以物抵债交易环节下,买受人支付价款的形态是针对出卖人所享有的“债权”,该债权与购房款的本质均是以“货币”这一特别动产为履行要素的金钱债权。因此,在不动产以物抵债协议的履行特征中,唯一的履行义务主体是原不动产权人,因为抵债协议生效之日,买受人的价款支付义务已即时履行完毕,仅余不动产权人的相关不动产交付和转移登记义务。如果原不动产权人自动履行交付义务的,则买受人自接收不动产之日起成为合法占有人;如其拒绝交付的,则买受人有权依照抵债协议书约定诉请其履行不动产交付和转移登记义务。
     
      二是以物抵债协议应当签订于人民法院保全裁定送达不动产登记权利人之前。否则,如果该不动产权利人在接到人民法院保全裁定后仍然实施对外抵债行为的,等同于直接处分被保全财产。对此,人民法院和保全申请人对被保全标的物及其流转价款享有法定追及权,此类以物抵债买受人不能享有该抵债物之实体权利。
     
      三是在人民法院保全裁定送达前,以物抵债的受让人已合法占有该不动产,同时应履行全部价款的支付义务。该“全部支付”指的是抵债的债权额与不动产买卖价款等额。如果抵债债权额小于不动产价值的,则等同于抵债物继受人没有完成全部价款的支付义务,其应当按照人民法院的指定,将剩余不动产价款汇缴于执行账户内。据此,才能认定买受人就执行标的物享有足以排除强制执行的实体性权益。
     
      四是对登记形式要件欠缺时买受人是否具有过错的判定,应本着有利于“善意”买受人的角度进行解读。因此,若买受人已经完成不动产交易行为,且支付了合理对价,取得了合法占有权,则不宜仅以未办理转移登记的客观状态而否定其实体权利。
     
      另应注意,案外人异议之诉属于因执行行为而引发的新的派生诉讼,由执行法院专属管辖,其作出的判决系一审判决,各方当事人有权上诉或在判决生效后申请再审。本文案例即是最高人民法院针对当事人王某的再审申请而作出的再审审查裁定结论。
     
      此外,除当事人之间的以物抵债协议的履行效力之外,人民法院作出的各类司法确权结论法律文书具有当然的法定物权效力,应当直接受到原《物权法》第28条和《民法典》第229条的保护,即因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
     
      司法确权效力的形态一般包括判决确认、调解确认、执行裁定确认和以物抵债执行裁定书确认等四类情形。当不动产权继受人取得相关生效法律文书后,其即对该宗不动产享有实体权属,无论其后续是否办理了该类不动产权的首次登记、转移登记或变更登记,均可依据生效法律文书而直接享有该宗不动产的法定实体权利。对此,不动产登记机构对人民法院的协助履行要求必须执行。此类物权主体的后续登记仅是表彰该类不动产所有权的一种形式,“登记”本身并不产生或否定不动产所有权权属。
     
      显然,持有生效法律文书但尚未根据该法律文书办理相关不动产登记的物权主体,具有充分的排除执行的实体权利。也即,任何执行申请人针对原登记物权人在该类不动产权属方面的执行请求,均将会受到该法律文书所产生的保护效力的直接否定。


    【作者简介】师安宁,北京大成律师事务所高级合伙人。

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