“抵押不破租赁”,承租人能否以租赁权阻却抵押权人行使抵押权?
2021/4/26 17:20:00  点击率[1973]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】物权
    【出处】不动产法律与实务
    【写作时间】2021年
    【中文关键字】抵押权;租赁权;适用条件;法律效果;阻却
    【全文】

      [问题的提出]
     
      司法实践中,当同一财产同时存在抵押权和租赁权时,两个权利经常会发生冲突。附带租赁权的抵押权拍卖,影响抵押物的变现价值,也增加了抵押权人行使抵押权的难度。
     
      “抵押不破租赁”,抵押权人在实现抵押权时,在先租赁的承租人,是否可以以“抵押不破租赁”为由,阻却抵押权人行使抵押权处置抵押物并就价款优先受偿呢?
     
      一、“抵押不破租赁”适用条件
     
      “抵押不破租赁”,是指出租人将标的物财产出租并转移占有后,又将该财产设定抵押权,原租赁关系不受影响。
     
      (一)“抵押不破租赁”,需满足三个条件:
     
      1、标的物财产先出租后抵押;2、租赁物财产的抵押权有效设立;2、出租人已将租赁标的物转移承租人占有。
     
      (二)“抵押不破租赁”适用条件发生了变化——从物权法到民法典
     
      从物权法到民法典,“抵押不破租赁”的适用条件发生了变化。物权法对于抵押不破租赁的条件是“订立抵押合同前抵押财产已出租”,而《民法典》增加了“抵押财产转移占有”这一条件,条件设置更加严格,对于仅有租赁关系,但是租赁物没有转移承租人占有的,抵押权优于租赁权,不适用“抵押不破租赁”。
     
      另外“从抵押合同订立前房屋出租”改为了“抵押权设立”,由于抵押权以登记为设立原则。抵押合同订立并不意味着抵押权的设立,因此民法典对抵押不破租赁的设计更加科学。
     
      请注意,“抵押不破租赁”指向的是先租赁后抵押财产,不适用先抵押后租赁的财产,对于后者,由于标的物设立抵押权在先,租赁权的设立对抵押权不产生影响。
     
      法律依据:《民法典》第405条对此作出了规定:“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”
     
      《物权法》第一百九十条:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
     
      二、租赁财产设定抵押是否有效?
     
      抵押权与租赁权是两个不同权利,抵押权系担保物权,所追求的是标的物的交换价值;租赁权系债权,所追求的是标的物的使用价值,二者在同一标的物上同时设立并不冲突。[i]
     
      《民法典》第405条对抵押权和租赁关系的规定,并没有限制对已租赁物财产设定抵押权,因此即使标的物已经租赁,出租人再设立抵押,抵押有效。抵押权与租赁权分别设立,也是物尽其用的体现。
     
      三、承租人是否可以以“抵押不破租赁”为由,否定抵押权人享有并行使抵押权?
     
      (一)“抵押不破租赁”的法律效果
     
      抵押不破租赁的适用条件已阐述,那么,“抵押不破租赁”究竟会产生怎样的法律效果呢?
     
      根据《民法典》第405条规定,抵押权设立前,抵押财产已出租并转移占有的,“原租赁关系不受影响”。因此“抵押不破租赁”产生的法律效果是:即使租赁标的物设定了抵押,出租人与承租人之间的租赁合同仍有效,租赁关系不受抵押权的影响,承租人可以在租赁期间内继续租赁、使用标的物。
     
      (二)承租人不得以在先租赁权阻却抵押权人行使抵押权。
     
      1、抵押权人行使抵押权,对租赁权不产生否定与影响。
     
      在抵押不破租赁情形下,除了承租人依法享有租赁权,对租赁权进行保护外,法律没有规定承租人享有其他权利,或者限制抵押权人行使抵押权。抵押权人行使抵押权,客观上对承租人可能带来不便,但是由于“抵押不破租赁”,对租赁权没有改变,因此对租赁权不产生实质性否定或影响。
     
      2、租赁权不影响法院对标的物抵押权的确认,也不能阻却抵押权人实现抵押权。
     
      基于抵押权的有效成立,无论租赁在先在后,均不影响抵押权人请求法院对依法设立的抵押权进行确认。
     
      承租人的租赁权,根据“买卖不破租赁”的真谛,在租赁期间内可以阻却向抵押权人移交租赁物财产的占有使用,但不能阻却抵押权人为实现抵押权而对抵押物进行处置,也不能阻却抵押物的权属变动。
     
      (三)司法案例
     
      裁判宗旨:承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。
     
      案例索引:苏玉梅、中国农业银行股份有限公司酒泉分行金融借款合同纠纷(最高院 (2019)最高法民终1206号)
     
      最高院认为:虽然在抵押权人实现抵押权时,租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人,在租赁期限内继续承租标的物,但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后,均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。
     
      四、法律总结
     
      1、“抵押不破租赁”适用条件:先出租后抵押+租赁物财产的抵押权有效设立+承租人已占有标的物财产。民法典增加了标的物财产的转移交付。“抵押不破租赁”不适用先抵押后租赁的财产。
     
      2、“抵押不破租赁”的法律效果,租赁标的物设定抵押,租赁关系不受抵押权的影响,承租人仍可在租赁期间内继续租赁标的物。
     
      3、抵押权人行使抵押权对租赁权不产生实质性影响。无论租赁在先在后,租赁权均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认,在先租赁权也不能阻却抵押权人为实现抵押权而处置抵押物。
     
      4、如果抵押物存在租赁,属于抵押物的权利瑕疵,对抵押物的价值产生影响,虽然法律上不影响抵押权人行使抵押权,但增加了抵押物处置的难度。因此作为抵押权人在设定抵押权时,应注意该抵押物上是否存在租赁,并确认租赁现状,再作出是否签订抵押合同的判断。

    【作者简介】

    李玮,律师,上海法学会会员,上海律协银行业研究委员会委员。

    【注释】
    [1]最高院:(2019)最高法民终1206号民事判决书。

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