论“凶宅”所致房屋贬值
——从既有案例出发
2021/4/9 14:26:23  点击率[511]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】侵权法
    【出处】《湖北广播电视大学学报》2019年第6期
    【写作时间】2021年
    【中文摘要】“凶宅”类案件时有发生。理论界与实务界多关注“凶宅”概念承认与否、界定标准及相关合同效力。就因“凶宅”而致房屋贬值鲜有关注。基于法解释学,可将“凶宅”发生事实视为侵权行为,由此而生之房屋贬值属侵权之损害。侵权责任之承担与份额应考察个案“原因力”以确定。诉讼中,法官在尚欠具有专业资质的评估机构之评估报告时,应酌定认定贬值额,但不应决然否认诸如中介机构的意见。房屋因“凶宅”而升值,其升值利益归于房屋所有人。
    【中文关键字】“凶宅”;纯粹经济损失;损害;损益相抵
    【全文】

      一、引论
     
       法律系地方性知识。于国人而言,“安其居,乐其俗”实属核心追求。略具讽刺的是,房价高涨的今天,房子之重要性似更甚过往。对于房屋买卖,人们具有天然警惕与审慎:房屋之开发主体、所处地段、周边环境、房屋质量、房屋历史等因素尤为买方所重视。
     
      近年来,房屋买卖、租赁实践中偶有“凶宅”出现,当事人之权利义务于实务处理中存有模糊之处,既有案例对于“凶宅”房屋性质认定存在截然相反的面向。民法学界对“凶宅”的关注研究始于新世纪,近三年来研究渐成体系。纵览既有研究文献,学界对于“凶宅”的关注集中于承认“凶宅”与否、认定标准、“凶宅”买卖、租赁过程中房屋出卖一方之信息披露义务、“凶宅”问题之规制路径等。此自维护交易安全,保障交易相对人之利益而言,意义重大,殊值探讨。然对于房屋所有人而言,房屋因“凶宅”之名而在交易市场上遭受贬值,甚至无人“接盘”,其所受不利益是否只能“自认倒霉”?或他人承担之?对此学界几无讨论。笔者自“北大法宝”、“无讼”等案例数据库,以“凶宅”为关键词进行检索,于所得案例中全文检索“贬值”,排除重复案例、同院多判、说理粗糙、名不副实者,共得17则切题之例。(见表1)
     
      基于此,本文选择与法律更具亲缘性的司法审判入手,总结审判实务态度,结合学理分析,试图归纳房屋因“凶宅”之名而致贬值之承担,以求为审判实践提供智识参考。
     
      表1
     
      二、案例检视与分析
     
      (一)“凶宅”概念承认与否?
     
      “凶宅”系俗称,非法律概念。我国法对此定义及规范阙如。台湾地区《不动产委托销售契约书范本》附件一《不动产标的现状说明书》第11项将凶宅定义为“建筑改良物 (专有部分) 于卖方产权曾发生凶杀或自杀致死亡之情事, 即非自然死亡情形”。
     
      在肯认“凶宅”概念的审判实践中,法院认定“凶宅”时多着眼于“非正常死亡”、“非自然死亡”之要素。在不承认“凶宅”的审判实践中,法院基于其属“迷信”、“唯心主义”而生,不予认之。在对“凶宅”持回避态度的审判实践中(如上表所列),法院即使未提及“凶宅”,但自其说理部分观之,仍采“凶宅”概念之内核,即发生过“非正常死亡”之房屋确有影响居住者之主观感受。综而观之,大多数审判实践认可“凶宅”之概念,认为其符合国人传统风俗,与人们“趋吉避害”之心理追求契合,且自交易实践而言,“凶宅”之市场价值较之同等或相近房屋(或同屋之前的)价格确有降低,而后者客观使用功能等可资考量、量化之部分与“凶宅”几无差异,很难解释此系非心理因素以外之影响源所致。至于是否可仿效台湾地区,将“凶宅”入规范,则非本文欲探之题,故按下不表。
     
      (二)“凶宅”认定标准探微
     
      承前所述,审判实践中法院多以“非正常(自然)死亡”作为判断“凶宅”的核心要素。所谓“非正常死亡”,即非属依正常规律导致的死亡,其系客观判断,不应有当事人主观认知介入之。如家中老人因病去世或自然离世即属正常死亡。有学者强调“非正常死亡”需由人为因素所致方可认定“凶宅”之属性。本文对此不予苟同。“正常死亡”与“非正常死亡”于逻辑层面系一对周延概念,所有死亡情形可涵摄其中,故认定“正常死亡”即可由反面推之“非正常死亡”之意。“正常死亡”亦即“生老病死”,此系自然规律,因此等生理原因之死亡属正常死亡。自此观之,凡有违自然规律而死亡的,均为非正常死亡,当中除人为因素外(如他杀、自杀),意外事件(突发火灾)亦在其中。是故,除人为因素致非正常死亡外,意外事件类致非正常死亡亦可认定“凶宅”之属性。此外,德国法上“理性平均买受人”之概念可资借鉴,可依此于个案中辅助认定。
     
      另,空间因素亦为考量因素。据前文台湾地区关于“凶宅”之界定限于“专有部分”,言外之意即发生于其外之非正常死亡事件不得作“凶宅”认定原因,如“卜津案”中死者系自案涉房屋阳台跃下跳楼自杀,死亡地点非案涉房屋之内;若此案发生于台湾地区,案涉房屋似难认定为“凶宅”,但北京市石景山区人民法院对此认为死者系“自房屋中跳楼自杀”,“该非正常死亡与房屋存在较大的联系”,并“进而影响一般大众对该房屋的评价”。本文认为,认定“凶宅”之属性不可一概排除屋外空间非正常死亡,只要此非正常死亡与房屋存有较为密切之联系,即可认定之。
     
      除却如上房屋因某些客观事实发生而成“凶宅”外,因某人恶意广布谣言而使一定的地域、人群范围内相信某房屋为“凶宅”的情况亦可能存在。舆论的力量不容小觑。于此情形,房屋所有人恐百口难辩。当然,房屋所有人因此而致财产损失(甚至可能有精神损失)得径直向遥远散布者,即侵权责任人主张损害赔偿。
     
      还有一类“凶宅”系房屋因处于特定环境下而成,如该楼盘建于一片曾用于旧时死刑执行场之上,或系疫情爆发后之废弃医院拆除后而建新楼。多数人可能认为居住于此并不吉利而心生惶恐。这一区域的房屋价值相较于相同或相近条件下的房屋价值而言较低,但就“凶宅”有关交易而言,无论是兴建楼盘之开发商,亦或购买房屋之买房人,其原本并未拥有“凶宅”之财产,更无谓贬值一说。换言之,开发商在取得土地时自会考虑相关因素,从而予以权衡,而后以可接受价格取得;买房人亦考虑如此因素,与出卖房屋一方展开价格谈判,以可接受价格购之;若其日后用于租赁,其自应于购房时知晓租赁收益低于市场普通价格水平。故而无“贬值”承担的探讨必要。
     
      (三)“凶宅”与房屋贬值之因果关系
     
      因果关系系解决损害赔偿之关键。一个人对其应承担之损害赔偿必以其对该损害存在联系之基础上。据前所述,成为“凶宅”后之房屋与在此之前并无物理功效之差,充其量可将因非正常死亡事件发生所致房屋结构、屋内家具、装潢等损害作贬值原因认定,然实践中房屋所有人一般会重新装潢、更换家具,以恢复原样,此时房屋的使用功能恰若先前。(甚至因为重新装潢、更换家具而功效增加)唯有“凶宅”属性之产生使之而生贬值。
     
      我国理论界与实务界多接受相当因果关系理论作分析处理案件之工具。这种以一般人之社会经验及认知水平为核心判断标准的认定方法更为灵活,符合社会期待。国人“趋吉避凶”当属无需证明,亦无法证明其追求,而自所处社会环境及既有社会经验可得感受;上开案例法院之说理亦可印证。这一结论可以“反证验证法”(But for)和“剔除法”(Elimination)验证。职是之故,因“凶宅”而致房屋贬值系客观存在的,二者存在因果关系。
     
      (四)房屋贬值性质认定——经营风险、纯粹经济损失抑或损害?
     
      在肯认“凶宅”属性与房屋贬值间具有因果关系后,下一步需认定的即为该贬值之性质,因为其决定了贬值之承担及方式。对此,有经营风险、纯粹经济损失、损害三种观点。
     
      本文认为,对这一问题的讨论不可一概而论,而应以致“凶宅”原因不同作类型化区分,即因房屋所有人自身或其家庭成员原因与房屋所有人自身或其家庭成员以外之人而致房屋变为“凶宅”。前者如房屋所有人之家庭成员于家中自缢,后者如房屋租赁之承租人于屋内为他人所杀。就前者而言,因此所致房屋变为“凶宅”进而所致损失应由房屋所有人自己承担。“意外让所有权人倒霉”。况且,实践中几乎不可能出现同为一家人情况下房屋所有人向死者继承人索要赔偿之请求,如家中“爷爷”为房屋所有人,“爸爸”自缢而亡,“爷爷”向“妈妈”索赔。如此理解,自无障碍。
     
      于后者而言,房屋贬值性质认定方显必要。本文认为,经营风险说不可取。“风险”一词之内核系不确定性,即可能发生之危险或不利益。现代社会已成风险社会。房屋因“凶宅”而受贬值固然可被理解为“风险”之一种,然此自最广义而言之,因为后者几乎可囊括所有不利益结果,于案件处理而言并无实益。而就狭义风险而言,其应分讨论领域,如合同法视阈下的“风险”可理解为非归责于债务人之原因的给付不能。本文论题下的经营风险应侧重理解“经营”二字,对于“风险”仅需把握其“不确定性”之内核即可;申言之,诸如房屋所有人是否得成功出卖、出租房屋,或出租后租金是否得顺利收讫,或出租后租金之市场价猛涨数番等。出租或出借予他人之房屋发生“非正常死亡”进而成为“凶宅”导致贬值,这一过程确有不确定性,但其与“经营”实难挂钩。若此,则开门做生意的路边小店内发生 恶性凶杀案,进而对其生意造成影响,此亦经营风险?此外,“经营风险”这一提法无法解释出借房屋后该房屋因“凶宅”而贬值之认定。
     
      那么可否以“意外事件”解释之?所谓“意外事件”是指非因当事人的过错,而因当事人意志之外的原因而偶然发生的事故。其在学理被认为系侵权之免责事由。由定义观之,其具有不可预见性、归因于行为人之外、偶然性等特征。或许在“他杀”案件中可以此解释,但“自杀”案件则否。有学者批评“意外事件”并无理论新意,纯粹套用“不可抗力”理论,且制定法上并无支撑。而“不可抗力”显然无法解释。
     
      “纯粹经济损失”说不可取。纯粹经济损失即非因人身权或绝对性财产权益遭侵害而发生财产之不利益。自此而言,受害人虽受经济损失,其人身或财产并未遭侵害。学者一般将纯粹经济损失分为反射损失型、转移损失型、侵害公共资源型及因信赖错误信息、建议和专业服务引发的纯粹经济损失四种。“凶宅”所致房屋贬值难以纳入其一。事实上,纯粹经济损失系侵权法上因果关系因紧密的社会交往而被即时传递所引发的。而本文论题下之行为直接发生于“死者”(或其家人)与房屋所有人之间。上开案例间,法院皆未将房屋之贬值认定为“纯粹经营损失”,甚至在“北大法宝”案例库中收录之所有“凶宅”案件亦未作此认定。
     
      本文认为,房屋因“凶宅”而贬值属侵权之损害。如是,则以“非正常死亡”作侵权认定。于此而言,需以是否为自杀区分两种情况讨论之。在“自杀”而致“凶宅”类型中,又可以死亡地点是否于房屋内而分为两种情况,如屋内自缢或自阳台跳楼。依据侵权成立之四要件理论,渐次考察行为违法性、损害结果、因果关系与主观过错。就行为违法性而言,自杀有违法律规定自无疑问;就损害结果而言,房屋因此成为“凶宅”而贬值,房屋所有人之财产权益被损害;就因果关系而言,前文已述;就主观过错而言,应该说自杀者在进行自杀时很难考虑到其行为会对房屋及房屋所有人产生不利影响,其多为极端负面之情绪所缠绕、控制,然过错包括“认识要素”与“意愿要素”,就一般人之认识水平而言,房屋因“凶宅”而贬值应得以知晓。
     
      于非“自杀”型而言,若因“人为因素”造成“非正常死亡”,房屋贬值之责任最终承担者当为过错人,如他人于房屋内行凶致人死亡,则房屋因此贬值之最终承担人应为行凶行为人;再如房屋住客因自身过失而致引发火灾或煤气爆炸,则房屋所有人可向该房屋住客之监护人或继承人请求损害赔偿。若因“非人为因素”造成“非正常死亡”,房屋贬值之责任承担应于个案具体分析,如在因火灾致房屋住客死亡时,应具体考察火灾发生原因(如雷击)、火势变动原因(如屋内堆积大量易燃纸皮或房屋涂刷防火漆)、逃生因素(如房屋安装具有防火功能的门)等因素,确定责任之所在及承担份额。
     
      以上皆于侵权法结构中加以分析。合同法之违约责任亦可适用于房屋租赁中因承租一方原因而使房屋变为“凶宅”所致贬值的承担,其依据为《合同法》第219条。违约责任之路径因房屋所有人在诉讼中证明难度较小而更具操作性,且租赁房屋多为此类纠纷发生之法律关系。但侵权之路径还可囊括出借房屋这一类型,对房屋所有人利益保护更为周全。当然,房屋所有人综合考量个案情况选择更利于自身利益维护之诉讼方案。
     
      (五)小结
     
      审判实务中,纵有少量法院不承认“凶宅”之概念,认为其属“迷信”之列,然“在这些本土人的思想中,法律的认同是以文化的认同为前提的。”中华民族长期形成的“安居”追求绝不可简单地以“迷信”否定之。居于“凶宅”所生之不安客观存在,甚至与居住安宁利益所关切。对于“凶宅”之认定,以“非正常死亡”为一般认定规则,结合空间因素辅助判定,在具体案件中可参照“理性平均买受人”标准。房屋因此而贬值应认定为侵权所致损害,房屋所有人有权向责任人请求损害赔偿。具体认定归纳如下表:
     
      表2
     
      三、贬值之确定
     
      (一)具备资产评估资质的专业评估机构意见
     
      前文所列案例中,支持房屋贬值并给出具体贬值数额的共有6起。法院在其中均“酌情”确认房屋贬值。有的法院给出了参考因素,如“丁乐案”中,法院认为被告系擅自转租房屋于他人,他人与屋内自杀与被告之转租行为并无直接关系,但房屋变为“凶宅”却与被告擅自转租间接因果关系;再如“卜津案”和“何莉案”中,法院根据公平原则、利益衡量原则或诚实信用原则酌定贬值数额;又如“程卫强案”中,法院依过错程度、租金水平酌情确定贬值损失。
     
      上列案例诉讼中,原告多主张一个数额作为房屋贬值额,法院也多以原告之主张缺乏事实与理由而不予支持,亦有部分法院直接酌定考虑贬值额。部分案例中,原告多以中介公司工作人员的个人意见为理由主张贬值额,如“钟恩赐案”中,原告依据其咨询当地中介公司工作人员所得“凶宅”一般贬值20%之结论作为基础计算贬值额。又如“程必正案”中,原告在一审期间向法院申请一家鉴定机构进行贬值评估并得法院准许,然该鉴定机构后拒绝鉴定,二审中原告呈交一份《对xx出售情况的说明》,未提及出具主体,法院亦未认可。在“温静案”中,一审法院认为房屋贬值“应由具备资产评估资质的专业评估机构通过符合法律规定的评估程序对此进行认定”,但原告未在法定期限内提交之,原告后提交的一家评估公司出具之意见系由该公司走访当地多家中介公司而得,法院未采纳。
     
      自此而言,原告应依据法定程序通过具备资产评估资质的专业评估机构主张房屋贬值额。但若“钟恩赐案”那般:原告为具备相应资质的评估机构所拒绝评估,法院难道便可不支持房屋贬值赔偿诉求?
     
      (二)酌定数额所据之因素
     
      如前所述,法院在酌定房屋贬值额时多依据因果关系强弱、公平原则、利益衡量原则、诚实信用原则、过错程度等。如上考量依据自然不错,其可适用于本文论题下所有情形。《侵权责任法》第19条规定了财产损失计算的时间因素,在此基础上考虑当地房价水平、租金水平、折旧因素、“凶宅”具体原因之情节等。问题在于,房屋中介机构之意见是否应作为考量因素之一?
     
      房屋中介机构在房地产买卖、租赁市场中系重要的市场主体之一,其对于房屋市场,尤其是价格因素尤为敏感,这得益于自身的专业性以及大量业务之积累。房屋中介机构所给出的关于房屋贬值的意见不应被忽略,纵然其存在与一方当事人串通之嫌,然并不可“因噎废食”,完全可从证据要求之技术层面解决之。具言之,可对征询意见的房屋中介机构规模、数量作出一定要求,且作为酌定考量因素之一,并不要求法官全盘接受之。除此之外,若权威部门或令人得产生强烈信赖的有关调查报告亦应纳入, 如地方统计部门就此展开过专题调查。
     
      是故,除侵权行为与侵权后果有关之考量因素外,还应根据当事人提供材料进行合理取舍,考量实际情况,借鉴比例原则内涵确定之,而非因此一概否认当事人诉求;当然,主张一方应承担相应说明义务。
     
      四、逆维发问:“凶宅”所致升值归属?
     
      2003年4月1日晚,香港著名歌手张国荣自香港文华东方酒店24楼坠下,当场死亡,令无数人惋惜。自此后,“文华酒店24楼”成为张国荣粉丝心中一个具有特别涵义的地点。有消息称,酒店在此后停业半年,斥巨资翻修。2018年系张国荣去世十五周年,大批粉丝于4月1日自发前往文华东方酒店,献花悼念,甚至有粉丝专程乘坐远洋航班前往。酒店是否如该消息所称斥巨资以翻修,酒店生意是否因此而受影响,确难可知。可以理解的是,必然有粉丝愿意专程选择该酒店入住,以慰思念。
     
      值得思考的是,若房产因其“凶宅”属性而获升值等利益,其归属如何?自房屋升值原因而言,其并非因其是“凶宅”而获升值,而是由于使之变为“凶宅”的人具有相对特殊的地位,从而基于大众对于此人的崇拜、敬仰等而存有升值可能。符合如此推断的,仅有公众人物,然并非所有公众人物皆有此等效果。一般而言,须为具有较大影响力、获社会大众普遍正面积极评价之公众人物。若此类公众人物于自家非正常死亡而使房屋因“凶宅”升值,因房屋并不牵涉其他民事主体,故升值所带来利益归于房屋所有人。
     
      本文认为,非正常死亡情形是不幸的,即使房屋价值可能因此上升,但房屋所有人仍会因此而痛苦,精神上受有一定程度打击,为负面情绪而笼罩。因不幸之事发生,房屋住客之居住安宁亦可能为诸如粉丝悼念、媒体跟踪报道等活动所影响。恰如前文所按,使得房屋变为“凶宅”之行为本质上属侵权行为,房屋之升值亦因侵权行为而致,似可以损益相抵理论解释之。
     
      损益相抵,又称“损益同销”,即赔偿权利人因同一赔偿原因而获利益时,赔偿义务人可就此要求将之扣除。一般认为,损益相抵仅适用于财产利益,而将精神利益排除之。在前述语境下,房屋所有人系因损害事件而获有房屋升值利益,“凶宅”可视为若被泼洒墨水的白衬衣般作为带有瑕疵之物,这一瑕疵系由非正常死亡事件直接引起的,而房屋升值更多地是基于社会公众对于死者的关注和兴趣,非正常死亡仅有间接原因力。侵权行为之损害事件与客观实在相结合,损失应由侵权责任人担之,获益应由被侵权人享有。
     
      需要强调的一点是,这一特殊问题发生情况不可能谓之普遍,实践意义亦极为有限。即使因具有较大公众影响力与公众兴趣之人非正常死亡于某人房屋内,亦需评估因此对于房屋价值的积极与消极影响,仅当前者大于后者时方有讨论必要,且房屋因此而升值亦非短期即可显现。虽然司法实践尚无此类纠纷,然预先性讨论有益无害,可为将来作审判支持。
     
      五、结论
     
      “凶宅”类案件的实务处理与理论探讨充分展现了法解释学之魅力,其无需寻求立法论上出路以解决。对于鲜有关注的房屋因“凶宅”而受贬值之承担问题,本文认为可以侵权之损害认定,结合个案情节以“原因力”判定责任承担及份额。诚然,这对于死者一方而言似过于残忍,但房屋所有人若就此而无所救济,未免有失公平,在房价高起的今日特为尤甚。惟由法律对个中权利、义务与责任条分缕析,以达公正之效。
     
      就此论题而言,学理上判断权责之属并无过多困难;此一类纠纷解决之痛点在于诉讼实践中的举证问题。毕竟,如上并非直接损失可得直观测量,又在人们道德观念上多少存有疑虑或是难以接受之处,实谓困难。公正之判决需逻辑推演通透,加之自身社会经验以综合考量。法官不应因缺乏具有专业资质的鉴定机构之评估报告而不予支持原告之诉求,反而应主动担起责任,予以酌定。关于中介机构之意见不宜绝对排斥,其系专门市场重要主体,其意见可作为酌定因素之一。而就“凶宅”房屋升值问题,纵其实践意义有限,本文仍尝试分析,得“损失应由侵权责任人担之,获益应由被侵权人享有”之结论,为将来可能出现之实务提供支持。

    【作者简介】
    陶鑫明(1998-),男,江西赣州人,中南财经政法大学民商法典研究所助理研究员,研究方向:民商法

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