42则商品房买卖合同的违约责任及惩罚性赔偿裁判规则
2021/1/27 10:15:07  点击率[108]  评论[0]
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    【学科类别】合同法
    【出处】微信公众号:法律出版社
    【写作时间】2021年
    【中文关键字】商品房买卖合同;违约责任
    【全文】

      1.1违反商品房买卖预约合同的法律责任
     
      裁判规则001
     
      商品房买卖预约合同的违约责任实行过错归责原则。只有在未能签订商品房买卖本约合同可归责于一方当事人的情况下,才成立预约合同的违约责任。
     
      裁判规则002
     
      当事人违反商品房买卖预约合同约定拒不签订本约的,不能强制其履行签订本约的义务,也不能拟制本约成立,而应通过损失赔偿等金钱责任予以调整。
     
      裁判规则003
     
      商品房买卖预约合同违约责任的赔偿范围为本约合同的信赖利益损失,包括所受损失与所失利益,但以不超过本约合同的履行利益为限。
     
      1.2开发商违反交房义务的违约责任
     
      裁判规则004
     
      购房人明知商品房不具备约定或者法定交付条件而接收商品房后,又以商品房不满足交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。
     
      裁判规则005
     
      购房人接收房屋后,有证据证明房屋主体结构质量不合格或存在严重影响正常居住使用的质量问题的,购房人既可以要求解除合同、赔偿损失,也可以要求开发商予以修复,并赔偿不能正常使用房屋期间的使用价值损失、物业服务费等损失。
     
      裁判规则006
     
      购房人接收房屋后,有证据证明房屋存在除主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的质量问题以外的其他质量问题的,购房人不得要求解除合同,但有权要求开发商承担保修责任。开发商以房屋已经竣工验收合格或购房人已经接收房屋抗辩的,不予支持。
     
      裁判规则007
     
      商品房经竣工验收合格并交付购房人使用后,购房人在使用过程中因隐蔽质量瑕疵遭受损失的,有权要求开发商承担相应的质量瑕疵责任。
     
      裁判规则008
     
      开发商知道或者应当知道购房人对商品房有特定要求,而交付的房屋虽经竣工验收合格,却不符合该特定要求的,应当视为合同目的落空,购房人有权解除合同。
     
      裁判规则009
     
      开发商交付的商品房层高未达到约定或法定高度,严重影响使用功能的,购房人可以要求解除合同、赔偿损失。尚未到达严重影响使用功能的程度或购房人不解除合同的,开发商应当按照空间尺寸的减少比例承担赔偿责任。当事人另有约定的除外。
     
      裁判规则010
     
      开发商发布的销售广告和宣传资料中所做的说明和允诺被视为要约,而开发商未实现该说明或允诺的,应当区分情形确定违约责任。如果说明和允诺对合同订立有重大影响的,应当允许购房人解除合同;如果说明和允诺影响成交价格的,则应要求开发商赔偿损失。
     
      裁判规则011
     
      商品房虽经竣工验收合格,但存在利用、美观方面的瑕疵,且在签订商品房买卖合同时未告知购房人的,开发商应当承担质量瑕疵责任。
     
      裁判规则012
     
      开发商违反商品房买卖合同约定,提高容积率的,购房人有权要求解除合同;也可以根据房屋价值贬损程度或开发商因容积率提高获得的利益,要求开发商赔偿。
     
      裁判规则013
     
      开发商交付的公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定,购房人就违约救济措施无法达成一致意见的,应当根据多数决确定救济措施。但多数决违反强制性标准的除外。
     
      1.3开发商逾期办证的违约责任
     
      裁判规则014
     
      开发商仅负有协助购房人办理房屋权属登记的义务。如开发商履行了协助义务,购房人未能如期取得房屋权属证书的,开发商无须承担逾期办证的违约责任。
     
      裁判规则015
     
      逾期办证违约责任的确定,有约定的从约定,无约定且损失数额难以确定的,可以已付购房款为本金,按照相应的LPR标准计算损失。
     
      裁判规则016
     
      根据《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)第20条第2款,逾期交房违约责任与逾期办证违约责任具有时间上的先后关系。以商品房实际交付之日为界,二者前后衔接、互不重合。但当事人另有约定的除外。
     
      裁判规则017
     
      因办证机关原因,开发商迟延履行协助办理房屋权属证书义务,致使购房人逾期取得房屋权属证书的,应酌情减轻或免除开发商的逾期办证责任。
     
      1.4违约责任的范围界定
     
      裁判规则018
     
      逾期交房或逾期办证违约金的诉讼时效,应当根据商品房买卖合同约定的不同类型,区分为一时性债权与继续性债权,分别确定诉讼时效的起算与截止。
     
      裁判规则019
     
      商品房买卖合同解除后的损失赔偿,包含可得利益损失。在计算可得利益损失时,应当以合同约定价格与合同解除时房屋的市场价格之差为基数,扣除违约方无法预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约行为获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易费用。
     
      裁判规则020
     
      多重违约行为叠加时的违约责任,应当区分不同违约行为之间的关系。如果彼此独立、指向不同损害的,应当就每一项违约行为单独确定违约责任,然后合并计算;如果彼此牵连、指向的损害存在吸收关系的,应择重处理,避免重复科责。
     
      裁判规则021
     
      商品房买卖合同约定的免责事由只适用于合同签订后可能发生的不确定风险事项。对于合同签订时已经存在的现实风险,根据诚实信用原则的要求,开发商应当如实告知购房人,否则不得援引免责条款排除自身责任。
     
      裁判规则022
     
      商品房定造合同的标的物,系基于特定主体的特定要求而建造,具有利用上的特殊性,如标的物已经建造,非因重大违约行为,不应解除商品房定造合同。
     
      裁判规则023
     
      商品房包销合同在履行过程中因故解除,在确定合同解除的法律后果时,除衡量双方过错大小以外,还需考虑既有投入在整个包销期间的分摊、已签订但尚未履行完毕的销售合同存在的履行风险、前期投入带来的尚未转化为现实收益的后期收益等问题。
     
      1.5按揭购房合同的责任界分规则
     
      裁判规则024
     
      在购房人按揭贷款的情况下,开发商与按揭银行之间约定的回购条款,属于非典型担保,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。但开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权,不能依据合同约定直接取得房屋所有权。
     
      裁判规则025
     
      购房者将预购商品房用于抵押贷款,且开发商就该笔贷款向按揭银行提供阶段性担保,如果按揭银行怠于办理抵押权预告登记或抵押权本登记的,开发商的保证责任免除。
     
      裁判规则026
     
      商品房买卖合同与商品房担保贷款合同具有紧密联系,围绕合同发生的争议,可以分别解决,也可以合并解决。但两个合同的效力相互独立,抵押合同的效力不受商品房买卖合同效力的影响。
     
      裁判规则027
     
      商品房担保贷款合同对商品房买卖合同具有一定程度的依附性。在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的情况下,担保贷款合同的目的已无法实现,当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。
     
      裁判规则028
     
      在商品房买卖合同与按揭贷款合同一并解除的情况下,对购房人尚欠的按揭贷款及相应利息,应由开发商与购房人共同承担返还责任。
     
      2.1惩罚性赔偿责任的适用范围
     
      裁判规则029
     
      《商品房买卖合同解释》所确立的惩罚性赔偿规则仅适用于商品房预售合同与商品房现售合同,不包括商品房买卖预约合同以及定造合同。
     
      裁判规则030
     
      商品房买卖合同的惩罚性赔偿制度应限于《商品房买卖合同解释》明文规定的开发商恶意违约、欺诈等情形,不得随意扩张适用范围。但开发商将土地使用权用于抵押借款,且在签订商品房买卖合同时未告知购房人,导致购房人无法取得房屋的,应当准用惩罚性赔偿规则。
     
      裁判规则031
     
      基于以房抵债签订的商品房买卖合同,属于对以房抵债合同的履行范畴,而非独立的交易行为,不应适用惩罚性赔偿规则。
     
      裁判规则032
     
      商品房买卖合同惩罚性赔偿制度并未区分投资性购房与消费性购房。只要是合法的商品房购买人,无论是基于生活需要购房还是出于投资目的购房,无论购买的是住宅还是商业用房,购房人都有权主张惩罚性赔偿。
     
      2.2开发商对违约行为进行事后补救的时间限制
     
      裁判规则033
     
      购房人依法行使撤销权或解除权,在撤销或解除通知送达之后,商品房买卖合同的效力已经因撤销或解除归于消灭。在此之后,开发商再采取补救措施的,不能免除惩罚性赔偿责任的承担。
     
      裁判规则034
     
      购房人直接向法院提起诉讼,请求判决撤销或解除合同,开发商在起诉状副本送达之后再采取补救措施的,不能免除惩罚性赔偿责任的承担。
     
      2.3与惩罚性赔偿责任相关联的其他法律责任的确定
     
      裁判规则035
     
      在商品房买卖合同被依法解除、购房人的履行利益获得全额赔偿的基础上,不宜再对开发商科以过高的惩罚性赔偿责任。
     
      裁判规则036
     
      开发商承担返还购房款及利息、赔偿损失、不超过已付购房款一倍的赔偿责任之后,一般不应再承担违约金责任或定金责任。但合同另有约定或已付购房款金额较低的除外。
     
      2.4惩罚性赔偿责任的范围确定
     
      裁判规则037
     
      “已付购房款的一倍”是惩罚性赔偿责任的上限。在具体案件中,法院可以根据案件具体情况酌情减少赔偿金额,而不受购房人请求的约束。但低于购房人请求金额确定惩罚性赔偿责任的,必须开发商提出酌情减少的请求或抗辩,不得依职权主动酌减。
     
      裁判规则038
     
      法院在酌减惩罚性赔偿金额时,应考量裁判时的房地产市场行情,平衡履行利益损失与惩罚性赔偿之间的关系,以及无效、被撤销合同与被解除合同之间的利益差异。
     
      2.5面积误差超过3%的惩罚性赔偿
     
      裁判规则039
     
      因规划变更导致的面积误差,不适用《商品房买卖合同解释》第14条规定的惩罚性赔偿规则。但开发商应在规定时限内将规划变更告知购房人,否则购房人有权要求解除合同、赔偿损失。
     
      裁判规则040
     
      商品房面积有建筑面积、套内建筑面积之分。在确定计算面积误差比的基准面积时,商品房买卖合同有约定的从约定,无约定的,根据合同计价方式所针对的面积确定。
     
      裁判规则041
     
      因面积误差所导致的惩罚性赔偿,应根据面积误差的具体情况据实计算,不适用酌减规则。但当事人另有约定的除外。
     
      裁判规则042
     
      针对房屋面积误差的处理,商品房买卖合同有约定的从约定,无约定或约定不明的,才适用《商品房买卖合同解释》第14条规定的面积误差比规则。但如果商品房买卖合同对面积误差比所作的约定系开发商提供的格式条款的,则开发商应尽到提示说明义务,否则不具有约束力。

    【作者简介】
    邬砚,西南政法大学民商法学院博士研究生,重庆市沙坪坝区人民法院法官。

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