委托代理可以以默示形式作出
2020/12/13 20:29:15  点击率[59]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】委托代理;默示
    【全文】

      【基本案情】
     
      案涉房屋于2013年登记在被告B名下。被告A与被告B系夫妻关系,两被告于2014年登记结婚。2017年3月初,被告A与家人(被告B未到场)到中介公司将案涉房屋挂牌出售,挂牌价为100万元。后被告A代被告B与原告及中介公司签订《房地产买卖合同》一份,约定原告购买被告B所有的某小区房产,成交价为100万元。双方约定签订合同当日原告支付定金5万元,被告确定将上述房产卖给原告,并将房产证、土地证交给中介方。合同中以手写方式约定“因B本人在外地出差,由A代签本合同并承担同等责任,房管局签字由B本人签”。当日,被告A代被告B收取原告定金5万元并向原告出具收条一份。后因被告不同意出售案涉房屋,双方产生纠纷,原告起诉要求解除合同、赔偿损失。被告B辩称,涉案房产系其婚前财产,原告与第三人从未审查两被告之间的关系,尽管两被告系夫妻关系,被告A无权处分房产,事后B也没有追认A的签字行为,故双方签订的合同依法应当确认为无效。
     
      被告A辩称,原告与第三人未审查两被告的关系而签订无效合同,存在重大过失;B只知道被告A去看新房(不知道要卖案涉房产);(签合同当晚)被告A并未联系上被告B,合同签订后某日,被告B联系被告A,知道被告A签订房产买卖合同后,告知被告A无权处理房产且不同意出售房产。
     
      【案件焦点】
     
      本案争议的焦点是被告A签订房地产买卖合同的行为是否为有权代理。
     
      【法院裁判要旨】
     
      法院经审理认为:代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。结合本案原被告提供的证据及各方当事人的当庭陈述,法院认为被告A有权代理被告B签订房地产买卖合同。首先,两被告系夫妻关系。2017年3月初,被告A主动带家人(孩子和公婆)找到中介将涉案房屋挂牌出售(被告A还承认3月1日到9日期间去看过几套房,也多次带人过来看房子,还就购买新房与被告B进行过协商),并在3月9日签订合同时同时将房产证、土地证交给中介,事后却称其丈夫被告B(对出售房屋)不知情明显不符合常理;其次,被告A在答辩时称签订合同时“我并未联系上B,合同签订后某日,B联系我,知道我签订房产买卖合同后,告知我无权处理房产且不同意出售房产”,而庭审中,被告A关于其丈夫何时知道出售涉案房屋情况时又称“我老公从知道我卖这个房屋的时候就不同意,大概是3月22日到家的,他回来之后我口头告诉他的,当时就不同意的”,上述陈述明显自相矛盾。再次,中介公司经办人本人出庭的陈述与原被告提供的房地产买卖合同、通话记录等证据可以相互印证,证明原被告签订房地产买卖合同时被告B知情。综上,被告A代被告B签订房地产买卖合同系有权代理,该合同对被告B有约束力,被告B未按照约定履行自己的义务,其行为已构成根本违约,原告有权解除合同并要求赔偿损失。
     
      【案件评析】
     
      本案处理的难点在于被告A签订合同的行为是否为有权代理。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定,行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。由此可见,默示的意思表示与沉默并不完全相同,代理权的授予行为作为民事法律行为的一种当然可以默示方式作出意思表示。本案被告B在知情的情况下同意A代理其与原告签订买卖合同并收取定金,其授权A签订买卖合同的意思表示清楚明确,现其又在房价猛涨的情况下以A无权代理为由要求确认合同无效,法院当然不予采信。原告的诉讼请求应该得到支持。

    【作者简介】
    李涛,扬州市邗江区人民法院审判员。

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