房屋买卖合同未采用书面形式 也可成立生效
2020/12/13 20:25:59  点击率[54]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】房屋买卖合同;书面形式
    【全文】

      【基本案情】
     
      案涉某小区房产系被告A与被告B夫妻共同财产。2000年,在两被告婚姻关系存续期间,被告B与原告口头约定以5万元的价格将该房产出售给原告,原告交付定金并入住。2001年,相关政府部门在被告A提交产权证遗失登报证明后为其重新颁发案涉某小区房产产权证,登记所有权人为被告A。之后,被告A与被告B协议离婚。两被告在离婚协议中约定,“两处房产男、女方各得一处:案涉某小区房产归B所有,但B需贴补A房款6万元”。2007年,相关政府部门为被告A颁发国有土地使用权证,登记土地使用权人为被告A。2010年,被告B在与原告家属电话通话中认可案涉房屋是以5万元的价格出售给原告,并且5万元已付清。
     
      2016年,原告起诉要求判令被告协助办理案涉房产产权过户登记手续。被告A辩称,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式,原告与两被告之间从未签订过书面形式的房屋买卖合同,应当依法认定双方的房屋买卖关系并未成立,被告B也无协助办理产权过户的合同义务和法定义务。
     
      【案件焦点】
     
      本案原告与被告B口头达成的房屋买卖协议是否成立。
     
      【法院裁判要旨】
     
      法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同。”《中华人民共和国合同法》第十条规定:“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。”同时,该法第三十六条又规定:“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”涉案房屋系两被告夫妻关系存续期间获得,该房屋属两被告夫妻共同财产。被告A明知被告B将涉案房屋出售给原告而未表示反对,原告已经按照约定支付价款,并占有使用房屋,被告A也未在合理期间提出异议,故原告与两被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效,原告有权要求两被告协助办理涉案房屋产权过户登记手续。
     
      【案件评析】
     
      本案处理重点在于对房屋买卖合同成立形式要件特殊规定的理解和把握。《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定,民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式;法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的,应当采用特定形式。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条规定,当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。由此可见,合同的成立一般没有特别的形式要求,而本案的特殊之处在于双方买卖的是房地产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”。根据该条规定,本案双方之间并没有订立书面的房地产买卖合同,更不可能在合同中载明土地使用权的取得方式,那么双方之间是不是就不存在合同呢,答案显然并非如此。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”就本案而言,原告支付了价款,被告已接受,被告交付了房屋,原告也已接受,因此,双方之间的房地产买卖合同成立并已生效,被告当然有义务协助原告办理产权过户手续。

    【作者简介】
    李涛,扬州市邗江区人民法院审判员。

    本网站文章仅代表作者个人观点,不代表本网站的观点与看法。
    转载请注明出自北大法律信息网
0
北大法律信息网
www.chinalawinfo.com
法律动态
网站简介
合作意向
网站地图
资源导航
版权声明
北大法宝
www.pkulaw.cn
法宝动态
法宝优势
经典客户
免费试用
产品服务
专业定制
购买指南
邮件订阅
法律会刊
北大英华
www.pkulaw.com
英华简介
主要业务
产品列表
英华网站
联系我们
用户反馈
返回顶部
二维码