浅谈农村房屋买卖
2020/8/18 20:04:38  点击率[51]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】其他
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】农村房屋买卖
    【全文】

      在城市高房价刺激下,目前城市郊区和农村的一些村民建设住宅楼,除自居外,还以较低的价格向本村外的人销售,由此引发大量的农村房屋买卖纠纷诉至法院,合同效力的认定不可避免地成为法官裁判的焦点。首要问题是农村宅基地使用权能否转让,因我国对农村土地的一贯严格政策授予了农村宅基地使用权的特殊性,决定对农村房屋买卖合同的认定应持审慎的态度,究其实质是如何认定农村宅基地使用权的性质,以及宅基地与地上住房的所有权关系。
     
      一、农村宅基地使用权的特点
     
      农村宅基地使用权具有以下特点:①所有权归村集体,宪法和土地管理法均明确规定了此属性;②主体特定,即限定为本村本民。农村土地所有权的排他性,土地数量的有限性及村落形成的地域性,决定特定的宅基地使用权仅限于本村成员享有,本村外的人不能申请并取得宅基地使用权;③行使时受限制,基于其所有权的性质,使用权人仅享有占有和使用的权利,原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用,不能出卖或转让;④无偿性和社会保障性,中共中央办公厅、国务院办公厅于1993年发布的《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》取消了农村宅基地有偿使用收费和农村宅基地超占费。目前农村的宅基地是无偿划拨给村民使用的。另宅基地使用权作为一种用益物权,涉及9亿农民“安身立命”,目前我国农村缺乏完善的社会保障体系,宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。
     
      二、农村宅基地使用权取得、行使、转让的特殊性
     
      1、取得方式上的局限性。实践中,农民取得宅基地的方式主要是以合法审批建房原始取得,另有继承或受赠房屋、购买房屋、土地改革分配房屋等途径。物权法规定宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”生活中农民主要是通过申请并获得批准后取得宅基地使用权,但审批取得宅基地使用权,应具备五个条件:①具有村民资格,符合无宅基地、家庭人口众多确需分户居住、公共设施建设需要另行安排宅基地或者从外地迁入落户需建住宅而无宅基地的情况的村民,才可申请划批宅基地;②履行规定程序,村民向本村委会申请同意,经乡政府审核后报县政府土地主管部门审批。③符合土地规划,并非所有集体的土地都可作为宅基地,要尽量利用原有的宅基地和村内空闲地;如占用农用地,须报省政府批准,并办理农用地转用手续。④以户为单位,根据人数确定面积。⑤分配的标准和面积,不得超出当地省政府的规定。房屋建好后,相关部门核发集体土地使用权证和房屋所有权证。
     
      2、行使时的排他性和规范性。法律规定,宅基地使用权只能由宅基地使用人行使,任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地,因此具有排他性;同时应依法行使,符合法律、法规和国家政策的规定,不得违法扩大面积也不能以出卖、抵押、赠与、入股经营等方式处分宅基地,不得擅自改变宅基地的用途。
     
      3、转让时的限制性。宅基地使用权只能在一定范围内有条件地转让,即经本村委会同意,宅基地使用权可以在本村内随住房的转让而有条件转让。
     
      三、宅基地与住房的所有权关系
     
      我国城市的土地所有权属国家,而农村的宅基地所有权属村集体,其使用权由集体按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。建房后,房屋所有权的完整权属于宅基地使用权人,此时房屋的所有权与土地的所有权分属不同的主体,双方在处分时必然冲突。房屋与土地紧密结合的特点又决定了要么“房随地走”要么“地随房走”。如房随地走,村民因不享有土地所有权而限制其对房屋所有权的行使,只能对房屋享有占有、使用、收益的权利,而无处分权,则不能物尽其用。如地随房走,村民不仅获得了房屋收益,也从中获得宅基地收益,与宅基地无偿划拨的福利性又相悖,妨碍了村集体对宅基地享有的所有权。如放开其转让和抵押,任凭“地随房走”,新取得宅基地使用权的人可能不是本村成员,不符合现行的村民自治的农村管理体制,更不符合土地管理法的规定,故现行法律和国家政策作了原则禁止的规定。《担保法》第三十条规定,宅基地的使用权不得抵押。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均规定:禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅。《土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,也体现了禁止宅基地使用权向本村外的人转让的立法本意。但“一户一宅”的法律规定在实践中并未有效执行,现实是因继承、分家而出现“一户多宅”,因婚嫁、生育等扩大宅基地,导致部分村内基本无空地可作宅基地,“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地,故可允许在本村内转让宅基地,以解决宅基地总量不足和一户多宅的窘境。理由是:①客观上,如果绝对禁止宅基地转让,会造成因缺少宅基地而侵占耕地的现象,也会因一户多宅造成宅基地的闲置和浪费,不能物尽其用;②法律许可上,《土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定表明农民出卖、出租宅基地上所建住房,法律并未予禁止,也未对该出卖行为设置任何限制,只不过“地随房走”后售房的农民不能再申请宅基地。现实是部分农民进城购房后,不需要再申请农村宅基地。《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记”,表明宅基地使用权可以转让。因此有条件地允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状,也不为法律所禁止。
     
      综上,农村宅基地使用权转让,必须同时具备以下条件:①经本村委会同意;②转让人与受让人为同村人;③转让人户口已迁出本村或“一户多宅”“一户多房”。如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住;④受让人无宅基地;⑤宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。如单独转让,应由村委会收回。符合上述条件,则可认定农村房屋买卖合同有效。
     
      农村房屋买卖合同的下列情形应认定无效:①向村外的人出售农村住房,因违反农村集体成员权属性而无效;但在一审法庭辩论终结前购房人将其户口迁入售房人所在行政村并履行村民义务而落户的,因其取得了村集体成员资格而可认定有效。②擅自出售农村住房,未经本村委会批准的,因违反土地管理法关于“取得宅基地使用权应先经过集体批准”的规定而无效;但在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的,则可认定有效。③购房人已有农村住房的,因不符合“一户一宅”的法律规定而无效;④城镇居民购买农村住房的,因违反国务院的政策规定而无效;⑤非自然人(法人或其他组织)购买农村住房的,因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。

    【作者简介】
    刘开文;张德安,扬州市邗江区人民法院

    本网站文章仅代表作者个人观点,不代表本网站的观点与看法。
    转载请注明出自北大法律信息网
0
北大法律信息网
www.chinalawinfo.com
法律动态
网站简介
合作意向
网站地图
隐私政策
版权声明
北大法宝
www.pkulaw.cn
法宝动态
法宝优势
经典客户
免费试用
产品服务
专业定制
购买指南
邮件订阅
法律会刊
北大英华
www.pkulaw.com
英华简介
主要业务
产品列表
英华网站
联系我们
用户反馈
返回顶部
二维码