民法典新规则解读二十六:按份共有人优先购买权的实现方式
2020/8/17 9:34:55  点击率[42]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民法典
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】民法典;按份共有人;优先购买权
    【全文】

      第305条【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
     
      第306条【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
     
      两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
     
      王律解读:
     
      民法典第305条承袭物权法第101条,确立了按份共有人转让其份额时,其他共有人在同等条件下享受优先购买权的原则。在此基础上,民法典第306条部分吸收最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(法释〔2016〕5号,以下简称物权法司法解释一)第11、14条的规定,明确了按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的及时通知义务,行使优先购买权需在“合理期限内”的限制,以及两个以上其他共有人主张行使优先购买权的处理方式,是一项新规定,对于规制实践中存在的大量按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额时未及时通知其他共有人,损害其他共有人的优先购买权的情形,具有重要意义。
     
      对于按份共有人优先购买权的实现方式的理解,可以从以下四个方面来把握:
     
      一、关于通知的要求
     
      民法典第306条第1款规定:“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人”。由此:
     
      1.通知的主体是拟转让份额的按份共有人;
     
      2.通知的对象是其他共有人;
     
      3.通知的内容是“转让条件”,参照物权法司法解释一第11条第(一)项规定,应包含民法典第305条中的“同等条件”内容。至于“同等条件”的内容,参照物权法司法解释一第10条规定,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定;
     
      4.通知的方式,民法典未作明文规定,参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(四)(法释〔2017〕16号)第17条规定,是指“以书面或者其他能够确认收悉的合理方式”;
     
      5.通知义务的履行时间,民法典规定的是“及时”。由于通知义务是其他共有人行使优先购买权的关键,因此,对于“及时”的理解,一般应当在与第三人协商达成一致意见之前的任何时间都可以。[1]
     
      二、关于优先购买权的行权期限
     
      民法典第306条第1款规定:“其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。”本款规定的“合理期限”如何理解?物权法司法解释一第11条可资参考,该条规定:“优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起15日的,为15日;(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日;(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起6个月。”具言之:
     
      1.按份共有人有约定的,行权期限按照约定处理。需要指出的是,约定的优先购买权的行权期限必须明确,包括期限的起算点、长短以及是否存在除外情形,等等,此外,约定的行权期限还不得违反法律,不得违背公序良俗,具有合理性。比如,约定优先购买权行权期限短于通知送达之日起15日的,就会认为是不具有合理性,根据物权法司法解释一第11条第(二)项规定,在法律上就会给予否定性的评价。
     
      2.按份共有人没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:
     
      (1)以通知中载明的行权期限为合理期限;
     
      (2)如果通知中没有载明优先购买权的行权期限,或者通知中载明的期限短于通知送达之日起15日的,推定为15日。但须注意的是,由于优先购买权的性质属于附有条件的形成权,故根据形成权的基本理论,推定的15日为除斥期间,不得中止、中断或延长;
     
      (3)拟转让份额的按份共有人未通知,且无法确定其他共有人知道或者应当知道转让条件的,行权期限为共有份额权属转移之日起6个月。
     
      三、关于优先购买权的行使方式
     
      参照物权法司法解释一第12条规定,在行权期限内,其他共有人若要行使优先购买权,则应按照转让条件购买按份共有人拟转让的份额。具有下列情形之一的,其他共有人的请求则不予支持:
     
      1.未在行权期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加拟转让份额的按份共有人的负担等实质性变更要求;
     
      2.以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
     
      四、关于优先购买权的竞合
     
      根据民法典第306条第2款规定,两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。需要特别强调的是,两个以上其他共有人经协商不成的,行使优先购买权时,应当按照“转让时”各自的共有份额比例行权,而非按照按份共有关系“形成时”各自的共有份额比例行权。
     
      此外,需要进一步指出的是,优先购买权是共有人相对于非共有人而言的,除非法律另有规定或者当事人另有约定,在共有人之间并无优先的问题。物权法司法解释一第13条亦规定:“按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第101条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。”

    【作者简介】
    王冠华,北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师,九三学社新疆区委法律专门委员会主任。
    【注释】
    [1]最高人民法院物权法研究小组,2007.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社,318.

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