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担保司法解释征求意见稿预购商品房抵押预告登记制度的解读

  2020年11月9日,最高人民法院民二庭公布了《关于适用<中华人民共和国民法典>担保部分的解释》(征求意见稿,下称担保司法解释征求意见稿),向全社会公开征求意见。担保司法解释征求意见稿第五十一条对预购商品房抵押预告登记制度作出了规定,主要内容包括:
 
  一是明确预购商品房抵押预告登记的抵押权设立条件。由第五十一条“当事人以预购商品房设立抵押,办理抵押预告登记后,债权人请求行使抵押权,经审查已经办理首次登记的,应当认定抵押权自办理预告登记之日起设立;尚未办理首次登记的,应当驳回其诉讼请求,但是不影响抵押预告登记的效力”的规定可知,以预购商品房设立抵押,办理抵押预告登记后,只有办理了首次登记,即满足这个条件,才能认定预购商品房抵押权设立。法院拍卖或者变卖预购商品房,认定抵押权设立条件亦如此。
 
  二是明确预购商品房抵押预告登记的抵押权设立时间。由第五十一条“当事人以预购商品房设立抵押,办理抵押预告登记后,债权人请求行使抵押权,经审查已经办理首次登记的,应当认定抵押权自办理预告登记之日起设立”的规定可知,以预购商品房设立抵押,办理抵押预告登记后,办理了首次登记,预购商品房抵押权自办理预告登记之日起设立。法院拍卖或者变卖预购商品房,认定抵押权设立时间亦如此。
 
  三是未办理首次登记不影响预购商品房抵押预告登记的效力。
 
  四是抵押人被宣告破产,预告登记权利人享有优先受偿权。由第五十一条“当事人办理抵押预告登记后,在预告登记有效期内抵押人被人民法院宣告破产,预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的,人民法院应予支持”可知,抵押人被宣告破产,预告登记权利人享有优先受偿权。
 
  这是最高人民法院第一次就预购商品房抵押预告登记作出系统性规定。所谓首次登记,是开发商将土地及建筑物登记在自己名下,也就是常说的办理大产权证。不过,既然办理了首次登记后,预购商品房抵押权自办理预告登记之日起就设立了,那么担保司法解释征求意见稿第五十一条中的“首次登记”与民法典第二百二十一条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效”中的“不动产登记”,是否是一回事?若是,当开发商有意不办理该登记时,债权人如何救济?若不是,又如何认定“首次登记”与“不动产登记”的关系。建议担保司法解释能进一步明确。

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