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财产抵押对出租的影响之规定分析(三)

  五、银行适用《民法典》第405条规定应注意的问题
 
  由前文分析可知,财产抵押对出租的影响之规定,从《担保法》到担保法司法解释,再到《物权法》,最后到《民法典》,是个渐进式不断完善的过程,符合人的认识由低到高、由简单到复杂的规律。充分把握并有效运用《民法典》有关财产抵押对出租的影响之规定,对银行在开展经营活动中防范风险,维护合法权利,意义重大。
 
  (一)及时梳理现有情况,坚决杜绝风险隐患
 
  《民法典》将于2021年1月1日起施行。银行及其分支机构要对照《民法典》有关财产抵押对出租的影响之规定,及时对本行现有情况进行梳理与排查,以确保现有情况符合《民法典》要求,从而尽可能杜绝风险隐患发生:一是梳理规章制度,要及时对包括银行承租他人财产和财产抵押贷款的现有规章制度进行梳理,并修订不利于银行保护自身权益的相关内容,确保分支机构在2021年1月1日起能依新规定操作,比如承租他人房产(银行一般不会承租其他财产,所以本文只以房产为例来分析),应规定在出租人将房产交付给银行时须同步到登记部门调查房产是否已办理抵押登记手续,同时还应要求办理房产出租的备案登记手续;又如财产抵押贷款,应规定办理抵押登记手续(针对应当登记的抵押权,下同)或者签订抵押合同(针对无须登记的抵押权,下同)时须同步到实地查看财产是否由抵押人占有(控制)或者居住。二是梳理合同文本,要及时对包括银行承租他人财产和财产抵押贷款的现有合同文本进行梳理,并修订不利于银行保护自身权益的相关内容,比如在出租合同中要约定,在房产交付给银行时,若房产存在抵押登记,出租合同立即终止或者解除,银行(承租人)不向出租人支付任何租金;又如在借款合同中要约定,办理抵押登记手续或者签订抵押合同时,若抵押财产已由承租人占有(控制)或者居住,银行(贷款人)有权停止向借款人发放贷款,直至借款人提供了银行(贷款人)认可的其他担保。三是核查存量业务,要及时对包括银行承租他人财产和财产抵押贷款的存量业务进行核查,如果发现有业务不符合《民法典》有关财产抵押对出租的影响之规定,或者不利于银行保护自身权益的,要与抵押人或者出租人协商尽可能签订补充协议,若被拒绝,对财产抵押贷款业务要通过借款人给抵押人施加压力,促使其签订补充协议,否则,应要求借款人提前偿还贷款或者提供新的担保人或者担保物,对他人财产抵押在前、承租在后的本行承租业务,则要综合分析判断财产被抵押权人处置的可能性,并提前做好财产被处置的应对措施,以免影响网点的正常开门营业。
 
  (二)认真做好尽职调查,切实防控风险发生
 
  无论本行规章制度是否有明确规定或者进行修改,银行及其分支机构均要认真做好尽职调查,切实防控风险发生。承租他人房产用以营业网点的,在出租人将房产转移给银行(承租人)占有时,应同步到登记部门调查房产是否已办理抵押登记手续,并妥善保管调查材料(比如盖有登记部门印章的不动产登记簿打印单),若有抵押登记的,除非确有必要承租该房产,否则,就要立即终止该房产的租赁。同时,房产租赁后还应立即办理房产出租备案登记手续。对办理的财产抵押贷款,到登记部门办理抵押登记手续时或者在签订抵押合同时,须同步到实地查看财产是否由抵押人占有(控制)或者居住,并最好将实地查看过程用手机等录制视频后加以妥善保管,若抵押财产不由抵押人占有(控制)或者居住,比如房产不由抵押人开门或者居住,要作进一步核实,经核实因出租已将财产转移给承租人占有,银行(贷款人)要立即停止向借款人发放贷款,并要求借款人提供银行(贷款人)认可的其他担保。如果难以核实,从审慎角度出发,也应立即停止向借款人发放贷款,并要求借款人提供银行(贷款人)认可的其他担保。
 
  (三)运用善意取得制度,依法保护信赖利益
 
  若抵押人与承租人串通,故意隐瞒拟抵押财产已被转移占有之情形,致使银行(抵押权人)实地查看时未能发现的,或者以“倒签”等形式虚构出租合同及转移占有之事实,银行(抵押权人)应运用《民法典》第311条第一款第一项之规定,以实地查看所录制的视频为证据,主张自己办理抵押登记手续时或者在签订抵押合同时,已尽到了善意注意义务,自己信赖利益应当受到法律保护,并力争使法院支持自己的主张。

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