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财产抵押对出租的影响之规定分析(二)

  三、《物权法》有关财产抵押对出租的影响之规定分析
 
  抵押实际上是一种财产买卖方式(因为将来有可能因债务人未清偿债务而需要出卖抵押财产),按照“买卖不破租赁”的规则,财产出租在先、抵押在后,抵押不会对出租带来影响。正是基于此,《物权法》第190条第一句话规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,亦即财产抵押不会对出租有影响。《物权法》第190条第一句话对《担保法》及其司法解释的规定作了颠覆性修改,并呈如下特征:
 
  一是对财产出租在前、抵押在后之情形下,租赁合同关系是否有效,不再以抵押人将财产抵押之事实书面告知承租人为前提条件,避免了抵押人有意不告知之道德风险的发生。
 
  二是明确了以订立抵押合同的时间点来认定抵押与出租的先后关系。但这仍不足以防范当事人通过“倒签”等形式虚构抵押合同、租赁合同。
 
  三是明确了财产出租在前、抵押在后,原租赁关系不受该抵押权的影响。既然原租赁关系不受该抵押权的影响,那么租赁合同当然就对抵押人和承租人继续有效,而依“买卖不破租赁”的规则,租赁合同当然也对抵押物的受让人继续有效。由此可见,《物权法》第190条第一句话更准确、更科学、更具有操作性,因而就不会产生理解上的争议或者纠纷。
 
  《物权法》第190条第二句话规定:抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。与担保法司法解释第66条规定相比,《物权法》第190条第二句话将财产抵押在前、出租在后、抵押会对出租有影响限定在已登记的抵押权,实际上是适用范围有所缩小,使无须登记的抵押(权)是否会影响出租,将无“法”可依。
 
  四、《民法典》有关财产抵押对出租的影响之规定分析
 
  《民法典》第405条规定:抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。较之《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定,《民法典》第405条仍坚持财产出租在前、抵押在后、抵押不会对出租有影响的原则,并呈如下三个显著变化:
 
  一是将《物权法》第190条中的“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”。因为应当登记的抵押权的登记日期不易造假,所以这一变化能杜绝当事人通过“倒签”等形式虚构应当登记的抵押权的抵押合同,但由于无须登记的抵押权自抵押合同签订时设立,所以这一变化还是不足以防范当事人通过“倒签”等形式虚构无须登记的抵押权的抵押合同。
 
  二是将《物权法》第190条中的“抵押财产已出租”修改为“抵押财产已经出租并转移占有”。不难发现,《民法典》第405条在《物权法》第190条规定的基础上,增加了“转移占有”的限定性条件。依据《民法典》第405条的规定,判断抵押不会对出租有影响须满足三个条件:(1)签订出租合同;(2)出租财产已转移占有,亦即交付给承租人占有;(3)出租财产交付给承租人占有后,又以出租财产向抵押权人设定抵押权。这一限定有利于抵押权人调查了解拟抵押的财产是否已出租。比如对拟抵押的房产,若由抵押人居住或者掌握开门钥匙,则抵押权人完全就可以判断由抵押人占有(当然最好将这情况用视频录制下来并加以保存)。若抵押人单方隐瞒或者与承租人合谋隐瞒抵押物已出租之事实,则抵押权人可依“善意取得”之规定,抵押对出租有影响,亦即租赁合同对抵押物之受让人不具有约束力。
 
  三是将《物权法》第190条中的“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”予以删除。不过,反向理解《民法典》第405条的规定可得出:抵押在前、出租在后、抵押会对出租有影响,亦即租赁合同对抵押物之受让人不具有约束力。因此,这一删除不会影响对该问题的判断或者解决。
 
  由以上分析可知,《民法典》第405条的规定更加完善,更具有可操作性,更有助于抵押权人等当事人防范相关风险。

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