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财产抵押对出租的影响之规定分析(一)

  一、《担保法》有关财产抵押对出租的影响之规定分析
 
  有关财产抵押对出租的影响,《担保法》第48条作出了规定。该条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。依该条规定,只有抵押人将财产抵押之事实告知承租人,原租赁合同才能继续有效。反向理解该条规定可得出:如果抵押人未将财产抵押之事实告知承租人,则原租赁合同不能继续有效,亦即财产抵押会对出租有影响。这将会滋生抵押人的道德风险,即抵押人有意不将财产抵押之事实告知承租人,以实现“原租赁合同不能继续有效”之目的。
 
  至于原租赁合同对谁继续有效或者原租赁合同对谁不能继续有效,《担保法》未作进一步规定。实务中,对此有不同理解:有人理解为对抵押人“继续有效”或者“不能继续有效”,有人理解为对抵押权人“继续有效”或者“不能继续有效”,有人理解为对将来买受人“继续有效”或者“不能继续有效”,由此引发了许多争议或者纠纷。这也是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称担保法司法解释)第65条、第66条出台的缘由。
 
  由“已出租”的表述还可得出,《担保法》第48条是就有关财产出租在先、抵押在后、抵押对出租的影响所作规定。至于如何认定财产出租在先、抵押在后的先后顺序,《担保法》未作规定。实际上,无论抵押合同还是租赁合同,均存在以“倒签”等形式作假的可能性,而就抵押合同而言,往往存在签订抵押合同和办理抵押登记(针对有抵押登记之情形)两个时间点,以何时间点来认定财产抵押之先后,也易引发争议或者纠纷。
 
  另外,《担保法》未就财产抵押在前、出租在后、抵押对出租的影响做出规定,使实务操作或者认定无“法”可依。
 
  二、担保法司法解释有关财产抵押对出租的影响之规定分析
 
  正是由于《担保法》第48条规定存在前述问题或者不足,才有了担保法司法解释第65条、第66条的出台。
 
  担保法司法解释第65条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。依该条规定,财产出租在先、抵押在后,抵押财产的处置不会对出租带来影响。较之《担保法》第48条规定,担保法司法解释第65条将“原租赁合同继续有效”限定为对抵押物的受让人,至于对抵押人是否“继续有效”,以及财产出租在先、抵押在后情形下的其他问题,并未作出规定。由此可见,担保法司法解释对《担保法》第48条存在的问题或者不足,并未做出完全回应或者解释。
 
  担保法司法解释第66条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。依该条规定,财产抵押在前、出租在后,租赁合同对受让人不具有约束力,亦即抵押会对出租有影响。至于“原租赁合同”是否继续有效,未作明确规定。同样,如何认定财产抵押在先、出租在后的先后顺序,担保法司法解释也未作出规定。

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