财产抵押对出租的影响之规定分析（一）
一、《担保法》有关财产抵押对出租的影响之规定分析
有关财产抵押对出租的影响，《担保法》第48条作出了规定。该条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。依该条规定，只有抵押人将财产抵押之事实告知承租人，原租赁合同才能继续有效。反向理解该条规定可得出：如果抵押人未将财产抵押之事实告知承租人，则原租赁合同不能继续有效，亦即财产抵押会对出租有影响。这将会滋生抵押人的道德风险，即抵押人有意不将财产抵押之事实告知承租人，以实现“原租赁合同不能继续有效”之目的。
至于原租赁合同对谁继续有效或者原租赁合同对谁不能继续有效，《担保法》未作进一步规定。实务中，对此有不同理解：有人理解为对抵押人“继续有效”或者“不能继续有效”，有人理解为对抵押权人“继续有效”或者“不能继续有效”，有人理解为对将来买受人“继续有效”或者“不能继续有效”，由此引发了许多争议或者纠纷。这也是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称担保法司法解释）第65条、第66条出台的缘由。
由“已出租”的表述还可得出，《担保法》第48条是就有关财产出租在先、抵押在后、抵押对出租的影响所作规定。至于如何认定财产出租在先、抵押在后的先后顺序，《担保法》未作规定。实际上，无论抵押合同还是租赁合同，均存在以“倒签”等形式作假的可能性，而就抵押合同而言，往往存在签订抵押合同和办理抵押登记（针对有抵押登记之情形）两个时间点，以何时间点来认定财产抵押之先后，也易引发争议或者纠纷。
另外，《担保法》未就财产抵押在前、出租在后、抵押对出租的影响做出规定，使实务操作或者认定无“法”可依。
二、担保法司法解释有关财产抵押对出租的影响之规定分析
正是由于《担保法》第48条规定存在前述问题或者不足，才有了担保法司法解释第65条、第66条的出台。
担保法司法解释第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。依该条规定，财产出租在先、抵押在后，抵押财产的处置不会对出租带来影响。较之《担保法》第48条规定，担保法司法解释第65条将“原租赁合同继续有效”限定为对抵押物的受让人，至于对抵押人是否“继续有效”，以及财产出租在先、抵押在后情形下的其他问题，并未作出规定。由此可见，担保法司法解释对《担保法》第48条存在的问题或者不足，并未做出完全回应或者解释。
担保法司法解释第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。依该条规定，财产抵押在前、出租在后，租赁合同对受让人不具有约束力，亦即抵押会对出租有影响。至于“原租赁合同”是否继续有效，未作明确规定。同样，如何认定财产抵押在先、出租在后的先后顺序，担保法司法解释也未作出规定。