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《民法典》合同编之“租赁合同”一章的十项重大变化

  《民法典》共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任,以及附则,自2021年1月1日起施行,现行《民法通则》、《民法总则》、《物权法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《收养法》、《继承法》、《侵权责任法》将同时废止。
 
  通过将《民法典》与我国现行法及有关司法解释的相对比,笔者已经简要分析了《民法典》总则编(干货|《民法典》总则编的二十四项创新与亮点)、物权编(干货|《民法典》物权编的二十项重大变化)、合同编“第一分编 通则”(干货|《民法典》合同编“第一分编 通则”的三十二项重大变化)、合同编“第二分编 典型合同”之“买卖合同”一章(干货|《民法典》合同编“第二分编 典型合同”之买卖合同的十项重大变化)和“保证合同”一章(干货|《民法典》合同编之“保证合同”一章的十二项重大变化)的重大变化。本文简要分析合同编“第二分编 典型合同”之“租赁合同”一章有哪些重大变化。
 
  1.明确租赁合同的登记备案手续不影响合同效力。
 
  《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。
 
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
 
  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
 
  通过对比可知,《民法典》第706条吸收了《房屋租赁司法解释》第4条的合理规定,将该规则上升为法律规定,并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物,明确规定租赁合同的登记备案手续不影响合同效力。
 
  2.完善不定期租赁的推定规则。
 
  《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
 
  《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
 
  通过对比可知,《合同法》第215条规定,只要当事人未采用书面形式的,就视为不定期租赁,但是未考虑到当事人未采用书面形式但明确约定租赁期限的情形,一律推定为不定期租赁欠缺合理性。《民法典》第707条对此予以完善,明确规定不定期租赁的推定必须同时具备未采用书面形式和无法确定租赁期限的两个条件,更加合理。
 
  3.合理分配租赁物的维修义务。
 
  《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
 
  因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。
 
  《合同法》第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
 
  通过对比可知,《合同法》第221条表述不周延,未区分租赁物损坏的原因,一律规定出租人承担维修义务,缺乏合理性。《民法典》第713条对此予以完善,在《合同法》第221条规定的基础上增加一款,明确规定出租人的维修义务因承租人的过错而免除,更加合理,实践中通常也是这样约定的。
 
  4.新增转租期限超过租赁期限的部分无效。
 
  《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
 
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
 
  通过对比可知,《合同法》没有规定转租期限超过租赁期限的问题,《民法典》第717条吸收了《房屋租赁司法解释》第15条的合理规定,将该规则上升为法律规定,并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物,在经出租人同意转租的情形,转租期限超过租赁期限的部分也是无效的。
 
  5.新增出租人同意转租的推定规则。
 
  《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
 
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
 
  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
 
  通过对比可知,《合同法》没有规定出租人同意转租的推定规则,《民法典》第718条吸收了《房屋租赁司法解释》第16条的合理规定,将该规则上升为法律规定,并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物。虽然转租未事先经出租人同意,但是出租人明知转租情形后六个月内未提出异议,视为同意转租,合理平衡出租人、承租人、次承租人之间的利益。出租人务必对此规定予以充分重视,发现承租人擅自转租的,及时决定是否行使解除权。
 
  6.新增次承租人的代位求偿权规则。
 
  《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
 
  次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。
 
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
 
  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
 
  通过对比可知,《合同法》没有规定次承租人的代位求偿权,《民法典》第719条吸收了《房屋租赁司法解释》第17条的合理规定,并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物,明确规定次承租人享有替代履行并向承租人追偿的权利。但是,令人遗憾的,《民法典》未将《房屋租赁司法解释》第17条规定的对抗出租人合同解除权的规则上升为法律规定,不排除未来纳入《民法典》的司法解释之中。
 
  7.新增承租人的法定解除权。
 
  《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
 
  (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
 
  (二)租赁物权属有争议;
 
  (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
 
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
 
  (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
 
  (二)租赁房屋权属有争议的;
 
  (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
 
  通过对比可知,《合同法》没有规定承租人的法定解除权,《民法典》第724条吸收了《房屋租赁司法解释》第8条的合理规定,并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物,明确规定承租人的法定解除权,其适用条件增加了“非因承租人原因”的限定性条件,更加合理。
 
  8.完善房屋承租人的优先购买权规则。
 
  《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
 
  出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
 
  第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。
 
  第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
 
  《合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
 
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
 
  第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
 
  第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
 
  第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
 
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
 
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
 
  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
 
  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
 
  通过对比可知,《民法典》第726条至第728条吸收整合了《合同法》第230条和《房屋租赁司法解释》第21条至第24条的规定,完善了房屋承租人行使优先购买权的规则,明确规定房屋承租人行使优先购买权的例外规则、视为弃权规则以及侵害优先购买权的合同效力规则,合理平衡各方主体的利益。
 
  9.完善房屋承租人死亡后共同使用人的继受规则。
 
  《民法典》第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
 
  《合同法》第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
 
  通过对比可知,《民法典》第732条对《合同法》第234条规定予以完善,将房屋承租人死亡后的租赁合同继受主体在“共同居住的人”增加了一类“共同经营人”,使得该规则不再仅适用于住宅,而是扩大至所有房屋。
 
  10.新增房屋承租人的优先承租权。
 
  《民法典》第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。
 
  租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
 
  《合同法》第二百三十六条 租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
 
  通过对比可知,为了落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求,保护承租人利益,《民法典》第734条在《合同法》第236条的基础上专门增加规定房屋承租人的优先承租权。

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