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浅谈承租人的优先购买权该如何保护

  【案情简介】
 
  2006年12月1日,甲乙双方签订房屋租赁合同,双方约定乙方租甲方商品门面房,期限为2007年1月1日至2010年12月30日。2010年6月1日,甲与丙签订了房屋房买卖合同,并约定甲以价款150000元的价格将该门面房出卖给丙,但没有办理过户手续,之前也并没有通知乙卖房之事,乙在得知甲出卖房屋后,向甲发出书面通知,要求甲以同等条件--150000元的价格将房屋出卖给自己,遭到甲的拒绝,后乙以甲侵犯自己的优先购买权为由,提起诉讼,要求以同等条件购买房屋。
 
  【案例争鸣】
 
  一种意见认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中,甲在出卖房屋前并没有通知乙,侵犯了乙的优先购买权,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。故,本案中乙要求主张合同无效,以同等条件购买房屋的诉讼请求是不能得到支持的,除非乙能证明甲与丙恶意串通,依照民法通则第五十八条第一款第(四)项规定和合同法第五十二条第(二)项规定,主张认定甲与丙签订的买卖合同无效。但法院要向乙释明,可以变更诉讼请求为请求赔偿侵害优先购买权的损失。
 
  另一种意见认为,物权法虽没有规定优先购买权,但根据合同法第二百二十九条买卖不破除租赁的规定,优先购买权同一般的普通债权是有区别的,具有物权的一些属性,从权利属性上看,应当是一种形成权,形成权是根据自己的意思就可以使法律关系发生、变更、消灭的权利,形成权的意思表示一旦发出并到达相对人,就可以以使法律关系发生、变更、消灭,本案中,甲以价款150000元的价格出售给丙,乙同样也有以此价格购买的权利,故应支持乙的诉讼请求。
 
  【笔者观点】
 
  甲与丙之间的买卖合同有效。本案中,甲作为出租房屋的所有权人,其与丙基于自愿的意思表示签订房屋买卖合同,并不违反法律的强制性规定。根据合同法第四十四条的规定,“依法成立的合同,自成立时生效”,该买卖合同依法具有法律效力。
 
  乙要求法院确认出租人甲和买受人丙之间买卖合同无效的请求于法无据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”,最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》中也废止民通意见第118条关于承租人可以请求人民法院宣告买卖合同无效的规定。
 
  乙的优先购买权依法应予保护。出租人甲在出卖房屋前没有在合理期限内通知承租人乙,侵犯了乙的优先购买权。根据《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,本案中,甲丙之间的买卖合同并未进行登记,不发生物权变动的效力,甲对出租房屋仍有所有权,此时,法院应当支持乙的诉讼请求。对于丙的损失,可基于生效的合同要求甲承担违约责任。

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