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关于及时实施金融救助与一亿套房贷业主共渡难关的建议

  武汉新型冠状病毒肺炎疫情爆发,对武汉和全国各地的生活、生产和交通造成了严重的影响。1月23日20时左右,广东启动突发公共卫生事件一级响应。此后,随着新型冠状病毒肺炎疫情病例的新增,截至2020年1月29日,广东、湖南、浙江、湖北、天津、安徽、北京、上海、重庆、江西、四川、山东、云南、贵州、福建、河北、广西、江苏、海南、新疆、河南、黑龙江、甘肃、辽宁、山西、陕西、青海、吉林、宁夏、内蒙古、西藏共31个省、市、自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应。
 
  疫情期间和疫情过后,对经济造成的影响还会持续相当长一段时间。
 
  2月1日,人民银行会同财政部、银保监会、证监会、外汇局等部门又出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。
 
  2月8日,财政部 发展改革委工业和信息化部 人民银行 审计署联合发布《关于打赢疫情防控阻击战 强化疫情防控重点保障企业资金支持的紧急通知》
 
  2月18日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署不误农时切实抓好春季农业生产;决定阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金政策,多措并举稳企业稳就业。会议确定, 6月底前,企业可申请缓缴住房公积金,在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款,不作逾期处理。
 
  一、问题的提出:一亿套有住房贷款的业主,将涉及3亿人口左右。
 
  根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2019)》显示,到2018年末,个人住房贷款余额为25.8万亿元。如果这25.8万亿元,是从2009年开始贷出的累计数,那么涉及的住宅套数为106656016套。1998年7月开始货币化分房,2004年前后住宅彻底推向市场。如果这25.8万亿元是从2005年开始贷出的累计数,那么涉及的住宅套数为127757572套。减去少部分一次性付款的和已经还清贷款的住宅套数,目前个人住房贷款涉及的套数至少在一亿套以上。
 
  2018年全国平均家庭户的规模为每户3人,那么一亿套有贷款的住宅,考虑有部分业主可能有两套或以上住宅,一亿套住宅,将涉及八千万户至一亿户,3亿人口左右。具体数据,可以由国家统计局和人民银行,通过大数据整合得出。
 
  2018年,全国城镇居民人均收入为39250.8元,其中工资性收入为23792.2元,占了60.62%。城镇居民人均消费支出26112.3元,其中食品烟酒支出7239元,占27.72%,居住支出6255元,占23.95%。从这个统计数据也可以看出,城镇居民的收入主要是工资收入,食品和居住支出占了消费支出的一半以上。一旦疫情延续两三个月,有房贷的小业主没有工资收入,生活将马上陷入困境。这些业主,主要是劳动力人口,既有原来的城镇人口,也有从农村转移到城镇扎根的人口,这部分家庭具备相当的消费能力,各种消费需求比较刚性,如果因为房贷导致生活陷入困境,那么将大大降低城镇的消费需求。
 
  根据Wind数据统计,截止到2019年6月31日,26家上市银行(2018年前上市)的涉房贷款合计达29.7万亿元。以此估算,到2019年底,个人住房贷款的余额大约为30万亿元。涉及的业主数、户数、人口数,都将比2018年有所增加。具体的业主数,户数,各银行都有掌握,通过人民银行的数据统筹,单个业主的首套、二套甚至三套的贷款,也可以掌握。根据近几年的增速,保守的估计,涉及的业主户数不低于1亿户,人口3亿。
 
  许多工薪阶层的家庭,好不容易交了首期款在城镇买了一套楼。这次疫情,一面要生活开支,孩子上学开支,老人看病,一面要供楼供车,一旦疫情拖上两三个月,几个月没有收入,这部分家庭会马上陷入困境。就在二月份疫情严峻时期,有供楼贷款的业主手机已经毫无例外地收到银行的催款短信。有的业主逾期才两天,就有银行工作人员的电话催款,说供楼款已经逾期两天,不马上还款将被报送至人民银行个人征信数据库,还要支付逾期利息和罚息,下月不还清就要被银行起诉。如果因为两三个月之后仍未能还款被银行起诉,那么这批业主中只有一套房的业主将很快面临失去住所的境地,从小康之家变为贫困家庭。贫困人口的增加,不利于社会的和谐与稳定。
 
  这部分业主,如果能得到政府和银行的帮助,渡过这次难关,那么他们的家庭就不会从小康之家变为贫困家庭,仍可以保持刚性消费能力,是拉动经济复苏的强劲力量。因此,从微观角度讲救助措施是帮助房贷业主个人,从更宏观的角度考虑,是维护整个社会和谐稳定的必要举措。
 
  二、银行帮助一亿套房贷业主渡过难关的可行性分析。
 
  根据国家统计局, 2018年商品房住宅销售套数为13298420套,面积147929.42万平方米,销售额126392.6亿元。2005年到2008年销售21101556套,销售额78613.38亿元。从2009年到2018年的销售套数为106656016套,销售额为722791.04亿元。从2005年到2018年的销售套数127757572套,销售额为801404.42亿元。银行的个人住房贷款的计算依据,是以销售时的价格为基础,到2018年年底个人住房贷款余额累计25.8万亿元,约占住房价值的32.19%。由于住房都已经抵押给银行,因此,相当于银行已经持有价值801404.42亿元的房产作为其贷出的25.8万亿元贷款的担保,因此银行的个人住房贷款债权是不会转为坏账的。2019年的贷款余额,如果是30万亿元,根据银行的有关规定,首付的比例大致也会在30%左右。
 
  贷款30万亿元,按照年利率6%计算,一年的利息为1.8万亿元,一个月的利息为0.15万亿元,即1500亿元,两个月才3000亿元。因此,免除两到三个月的利息,对于中国银行业来说,不是问题。2019年中国企业500强净利润前十名中,有七家是银行,全是国有企业。
 
  中国的银行,不管是全国性的还是地方的,都是国有企业或国资控股企业,在社会经济和民众生活陷入困境时,应当承担其社会责任。
 
  三、银行对一亿套房贷业主实施金融救助的合法性和必要性分析。
 
  《合同法》第一百一十七条第二款规定,“不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对于社会大众来说,疫情属于不可预见、不可避免并且无法克服的的客观情况。
 
  为应对和防控疫情,《传染病防治法》第三十九条、第四十条、第四十一条规定的医疗机构对病人、病原携带者、对疑似病人、密切接触者的治疗和隔离措施,以及对被污染的场所、疫点、疫区的划定和处置措施,具有强制性和紧迫性;第四十二条规定的预防、控制预案和五项紧急措施对社会公众的影响更大;第四十三条规定的宣布为疫区和疫区的卫检、封锁措施,更是会严重影响该区域的所有人员、企业、单位,甚至导致生产和生活处于停顿状态。
 
  划定控制区域,强制实施控制措施,例如限制或者停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动;停工、停业、停课;封闭或者封存被传染病病原体污染的公共饮用水源、食品以及相关物品等紧急措施;临时征用房屋、交通工具以及相关设施和设备,等等。这些政府行为和措施,也是不可抗力。
 
  《合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。《商业银行法》等金融法律法规,没有将不可抗拒力导致的免责排除在外。
 
  不可抗力是阻却合同履行的外部力量,非合同各方当事人所愿,如果银行不考虑这种法定的不可抗拒力因素,按业主违约处理,将导致大面积(大约一亿套住宅,一亿业主3亿人口)的违约,引发金融系统自身的风险。
 
  四、银行帮助一亿套房贷业主渡过难关,维护社会和谐稳定的具体建议。
 
  (一)通过大数据整合,将个人住房贷款的业主进行甄别分类,分出有一套房、二套房和三套房以上的业主;
 
  (二)因疫情导致业主不能按月偿还住房贷款,可以用以下方式救助小业主:
 
  1、对只有一套住房的贷款业主,免除疫情期间的利息或本金:对于有两套住房贷款的业主,首套免除疫情期间的利息或本金,二套减半免除;对于有三套以上住房贷款的业主,第三套可不予免除。对于商铺、写字楼等商业房产,可以参考这种办法处理。
 
  2、将疫情期间的所有房贷,一律顺延到疫情结束次月再继续还款,不计算逾期还款的违约责任。换句话说,疫情期间不计入借款合同的期限,适用合同中止,疫情结束次月合同继续履行。这种方式简便易行也比较公平。
 
  (三)银行采取以上方式救助小业主,将导致其账面出现不良贷款数字。但由于疫情是不可抗拒力,因此出现的银行账面不良贷款,可以由国务院作出决定,或者财政部根据授权作出决定,允许银行对这些不良贷款予以核销。
 
  上述金融救助措施有助于社会和谐稳定,同时也有助于减低金融体系风险。
 
  为应对本次疫情,香港特别行政区政府,申250亿港元拨款救助困难市民,其中包括向特定居民点已获分配公屋的家庭一次性拨付6000港元津贴,向全港20万低收入家庭发放“特别津贴”,平均每户5000港元。发放津贴,与债务豁免、顺延履行,措施不同,但在性质上都是金融救助措施。
 
  2008年美国发生次贷危机之后,为应对金融危机,美国国会于 2008 年 7 月 30 日通过了《住房和经济恢复法案》,宣布拨款3000 亿美元在联邦住宅管理局管理下成立专款专用基金,为 40 万个逾期未缴贷款的家庭提供担保。美国的银行是私有银行,银行不同意豁免业主的债务,政府不可强求,由政府为房贷业主提供单,也是一种金融救助措施。我国的银行是国有企业或国资控股,通过债务豁免或顺延履行,使大约3亿人口的生活不陷入困境,更有可行性和道义性。
 
  五、其他建议:建立和完善金融救助法律制度,应对各种自然灾害和重大突发公共事件,加强灾后事后重建能力和经济复苏动力。
 
  德国、美国、日本,以及中国的香港特别行政区,通过立法或法案,在遭遇重大自然灾害或发生重大社会事件后,采取相关救助政策和金融救助措施,使社会经济得到迅速恢复,可资借鉴。
 
  我国现有的《人民银行法》、《银行业监督管理法》、《商业银行法》、《企业破产法》、《金融机构撤销条例》等金融法律制度中,尚未见金融救助的法律规定。有关救灾复产的法律规定,见于《突发事件应对法》、《防震减灾法》,国务院专门为汶川地震制定了《汶川地震灾后恢复重建条例》,但也未见金融救助的法律规定。因此,疫情过后,修改相关法律,加入金融救助的条款。
 
  本次疫情,影响面大,几乎波及全国,各行各业都受到了冲击。但本次疫情的影响,有别于汶川地震。疫情的对各行各业和社会的影响,相当于机器被按下了暂停键,除了被病毒夺去生命或健康的人,其他受影响的人和财产还在。社会各行各业还在,企业的生产力还在,城镇居民的消费需求还在。此时银行的作用,就是把居民的消费和企业的生产连接起来,让居民的消费需求更好更快地拉动企业的生产。短期的债务豁免或暂时的延期付款可避免大规模违约,避免由此引发系统性风险。
 
  如果因为住房贷款债务导致居民无力消费的,这将是一个三输的局面,居民失去房产失去消费能力,企业没有订单导致不能复产甚至破产,银行的不良贷款更会多,引发系统性风险。
 
  因此,建议银行对房贷业主实施金融救助,这是一个多赢的举措。

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