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开征房地产税的影响或超过个税,其非抑制房价的利器

  3月8日,十三届全国人大二次会议上,全国人大常委会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告。对于“房地产税法”,此次报告中明确提及落实制定房地产税法等立法调研、起草,确保如期完成。这意味着,今年房地产税的立法节奏明显加快,不过距离正式落地实施,还有一个较长的过程。
 
  目前广泛讨论的房地产税与房产税是有很大的区别,它实际上是一个新税种。房产税是房地产税的一个组成部分,两者都涉及对房产征税的问题,但房产税没有考虑土地的所有权问题,只对房屋征税,房地产税则将房屋和土地合并征税。
 
  1、房地产税的影响或大于个人所得税
 
  我们所讲的房地产税,也叫不动产税,是对房屋保有环节的征税,1986年房产税暂行条例第五条第四款规定,个人所有非营业用的房产免征房产税,而现在要对非营业用房征税。
 
  全国人大2018年对于房地产税的说法是稳妥推进,今年变成了稳步,这其中有一个较大变化。稳妥意味着需要考虑很多层面的因素,比如需要平衡好国家与纳税人、中央与地方、行政与立法等方面的关系以及社会舆论、社会共识形成等问题,也表明各界对要不要征税房产地税还有一些不同看法。而今年的提法变成稳步,也就说明经过一年的讨论,共识基本达成,这已经不是要不要征税,而是什么时候开征、如何开征的问题。
 
  2018年3月到2023年是五年规划时间,房地产税要出台,有一系列步骤要走,从调研、全国人大审议、征求意见,到表决、通过、实施。人大工作报告中,专门提到了房地产税立法是重要工作之一,意味着今年可能会审议,整体步伐与节奏明显加快,但并不会马上落地。
 
  现在为什么要准备开征房地产税?一个很重要的背景就是,营改增之后,营业税退出历史舞台,地方税收收入支柱的消失,使地方主体税种的重建成为必然。
 
  未来地方的财政收入来源靠什么?可能是房地产税。
 
  2013年以来开启的税制改革,核心是逐步提高直接税的比重,降低间接税的比例,不断优化税制结构。这也是为什么今年大规模减税主要针对增值税,没有考虑企业所得税。
 
  另外,我个人认为,房地产税的影响甚至会大于个人所得税。因为随着个人所得税起征点提高以及专项减扣增多,其征税范围变小了。而目前中国家庭财产主要以房地产的形式体现,其涉及到每一个群体,开征房地产税会对居民产生较大影响。
 
  2、房地产税不是抑制房价的唯一手段
 
  制定房地产税法、征收房地产税,不是孤立事件。开征的基础条件是需要很多配套制度的配合:第一,不动产登记制度。要准确掌握全国不动产的基础信息和资料,否则将没有制定房地产税法的依据;第二,房地产税的评估制度。房地产税涉及市场的评估价格,谁来评估?如何评估?如果评估不合格怎么解决?房地产评估属于资产评估法的内容,资产评估法的出台为房地产税开征提供了基础;第三,税收救济制度,房地产跟纳税人的利益直接相关,如果税务机关和纳税人之间发生争议,又该如何解决?
 
  目前国际上多数国家对房地产税采取的是普遍征收的原则。不过,首先我们要理解“普遍征收”这个概念,是不是所有的房子都要纳税?其实把所有房产都纳入这个范围并且允许合理扣除的话,实际上也是普遍征收的意思。
 
  从我国未来房地产税法出台的路径和思路来看,房地产税的征税范围不会包括所有房产:第一,从现有条件看,农村房地不适合纳入房地产税征收范围;第二,考虑到人民的生存权和居住权问题,私人拥有的房屋应该允许合理扣除。很多国家在征收房地产税时,都允许合理扣除,比如扣除多少平方米、人均多少面积不征税等。
 
  房地产税刚开始征收的时候,应该考虑中国的实际情况,考虑每个家庭以及社会的承受力,税率不宜过高,保持低税率,很多国家征收房地产税都是这么做的。
 
  还有一个问题必须弄清楚,很多人都将房地产税看作抑制房价的唯一手段,这种想法是不对的,是房地产税难以承载的功能。
 
  房产价格不是由税收决定的,本质上看是市场的供求关系决定的,还受到国家金融政策、房产调控政策的影响,因此将房地产税与房产价格过度联系并不妥当。不管在国外还是国内,国家开征房产税的一个重要目的是筹集财政收入。这是房地产税最主要的功能,然后才是调节经济。营改增之后,地方财政收入相应减少,需要通过其他税制保持稳定。

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