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北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(五)

  41、为避税而签订阴阳合同,哪一份有效?

  案例: 2013年3月17日,史某与孔某签订《北京市存量房屋买卖合同》,交易价格为235万元,市场同期的价格每平米在2.5万元至2.8万元之间,双方交易的单价为2.8万余元。2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》一份,载明的成交价为150.2万元,单价为1.8万元,该合同是用于网签及支付税款用途的合同。双方因交易价格问题产生争议。

  人民法院经审理认为,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实,史某、孔某均认可双方关于涉案房屋的买卖合同均系自愿签订,尽管双方为避税目的而签署了阴阳合同,导致涉诉《北京市存量房屋买卖合同》与《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中关于房屋价款的条款存在差异,但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的,该价格条款无效,不影响合同其他部分的效力。法院最终判决按单价2.8万元履行合同。

  规定:《中华人民共和国合同法》第56条:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

  提示:“阴阳合同”是房屋买卖合同双方逃税的一种手段,双方就交易价格产生争议的,人民法院会确认实际交易价格的那份房屋买卖合同有效,并据此执行。

  42、开发商承诺送“车库”,放不下汽车怎么办?

  案例: 2006年,开发公司与穆某签订拆迁安置协议,约定前者给付后者一个车库。2012年,因开发公司称只能给穆某一个11.37平方米、仅能停放自行车和放置其他物品的“车库”。穆某将开发公司诉至法院,要求提供能停放汽车的车库。

  人民法院经审理认为,在拆迁时穆某与开发公司协商一致,开发公司同意给穆某回迁楼房车库一个,开发公司应当履行。根据法律规定,当事人对合同条款理解有争议的,应按合同所使用词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款真实意思。依交易习惯及诚实信用原则,对“车库”通常理解为用于放置汽车,而非用于放置自行车和其他物品。虽开发公司同意给付穆某一个11.37平方米的车库,但双方均认可11.37平方米车库无法放置汽车,20平方米车库可放置汽车,故法院根据实际情况酌情判定开发公司给付穆某20平方米以上车库一个,如不能交付,补偿穆某车库折价款20万元。

  规定:《中华人民共和国合同法》第125条:当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

  提示:房屋买卖合同中,如果对合同条款的理解产生争议,一般按日常生活中通常角度来理解,比如,本案中,送“车库”很显然是停放家庭汽车的车库,而不能是停放自行车的车位,相反,业主也不能说送的车库是用来停放卡车,这就是合同履行中所谓的通常理解。

  43、出卖人交付房屋配套设施违反约定,买受人能否要求其强制履行?

  案例: 2011年1月,孙某与某开发公司签订商品房预售合同,约定孙某购买上海市某号房屋一套,某开发公司以书面形式特别提示配套设施不含地库排风设施。2013年,孙某以交付房屋所在楼幢存在地库排风设施影响房屋使用价值构成违约为由,将某开发公司诉至法院,要求拆除地上一层地库排风口及地下一层排风机泵。

  人民法院经审理认为,开发公司向孙某交付系争房屋附着排风设施,应认定开发公司违反双方合同约定。合同双方应遵循契约严守原则全面履行合同义务,一方违约的,另一方有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在要求违约方承担具体违约责任时,尚需基于诚实信用原则和公平正义原则考虑是否存在履行不能的问题。所谓履行不能,包括事实上的履行不能以及履行代价远远超过违约损失情况。当然,履行不能应根据具体情事和社会一般观念来判断。本案系争房屋系按照批准的规划及设计方案建造并经竣工验收获得交付使用许可证,拆除该房屋附着的排风设施,势必改变经批准的规划,是否重新获批尚有疑问;况且,改变之前的功能布局亦势必影响小区其他业主利益,故可以认定孙某要求开发公司拆除排风设施存在履行障碍,孙某可依法要求开发公司承担赔偿损失等其他替代违约责任。事实上,赔偿损失为金钱给付义务,法律上不存在履行不能问题。法院最终判决驳回孙某的诉讼请求。

  规定:《中华人民共和国合同法》第110条:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

  提示:出卖人交付房屋配套设施违反约定,在承担具体违约责任时,尚需基于诚实信用原则和公平正义原则考虑是否存在履行不能问题。如确属履行不能的情况,可要求出卖人承担赔偿损失等其他替代违约责任。

  44.卖方能以买方偷税而主张合同无效吗?

  案例:2016年10月,林某(买方)与张某(卖方)签订房屋买卖合同,双方的成交总价是1080万。为了少交税,双方又签订了一份房屋买卖合同,房屋总价是780万,即所谓的阴阳合同。房屋过户前,张某反悔,将林某诉至法院,要求确认因偷税房屋买卖合同无效。

  人民法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同违背了税收相关管理规定,但并不因此导致房屋买卖合同无效,据此判决驳回了张某的诉讼请求。人民法院在判决中同时指出,本案的判决并不影响税务机关对林某和张某的逃税行为进行行政处罚。

  规定:《中华人民共和国合同法》第52条:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;(四) 损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  提示:逃税属于税务稽查部门的行政管理范畴,并不必然因此导致房屋买卖合同无效。

  45、“一房二卖”,买受人能否主张另购房屋的差价损失?

  案例: 2007年,徐某购买刘某房屋并支付100万元房款,约定尾款38万元待过户后支付。2011年,刘某将该房以352万元将该房售予姜某并过户。2013年,徐某将刘某诉至法院,要求其返还购房款并赔偿差价损失。

  人民法院经审理认为,依法成立的合同受法律保护,双方均应依约履行。刘某将涉案房屋另行出售,导致其与徐某的房屋买卖合同无法继续履行。刘某上述行为构成根本违约,应承担相应违约责任。考虑到刘某违约行为恶劣性质及主观过错,判决确认徐某与刘某所签合同有效、刘某返还徐某购房款100万元同时,判令刘某将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐某。

  规定:《中华人民共和国合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

  提示:针对“一房二卖”的情况,没有取得房屋的买方可以要求卖方赔偿其房屋差价损失,就此而言,卖方并不能因房价上涨选择另行卖与他人而获利。

  46、工作人员代表公司签购房合同是否有效?

  案例: 2005年,张某在售楼处与永兴公司委托的工作人员王某签订商品房买卖合同,约定房屋位置、房价款及装修标准,张某据此交纳定金5000元。2013年,张某起诉要求永兴公司继续履行合同,永兴公司以王某签约未经其追认为由抗辩称合同未成立。

  人民法院经审理查明,张某提供的商品房买卖合同未加盖永兴公司公章,王某受永兴公司指派在永兴公司售楼处负责签订合同相关事宜,且曾作为永兴公司委托代理人就其余在售房屋签订商品房买卖合同。法院认为,本案中,在张某交付定金后,王某在永兴公司售楼处以永兴公司名义与张某签订商品房买卖合同,签约时并未声明自己不具有代表永兴公司对外签约权利。故王某签约行为及双方签约地点足以使张某有理由相信王某具有代表永兴公司对外签订合同的权限,王某签约行为构成表见代理。法院最终判决双方继续履行合同。

  规定:《中华人民共和国合同法》第49条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

  提示:房地产开发企业工作人员以公司名义签约行为,以及双方签约地点足以使买受人有理由相信该工作人员具有代表公司对外签订合同权限的,虽然合同上未加盖公司公章,该工作人员签约行为构成表见代理,该代理行为有效。

  47、房屋买卖合同中的格式条款是否有效?

  案例:2016年3月19日,刘某与鑫源公司《北京市商品房预售合同》,总价款320万元。合同约定,出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付房屋。因鑫源公司逾期交付房屋,刘某将其诉至法院,要求支付违约金。

  人民法院经审理查明,《补充协议》约定,除不可抗力外,鑫源公司延交付房屋的,累积违约金总额不超过房款总额的1%。法院认为,虽然合同约定出卖人在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金,但违约金条款的设定是为了督促当事人及时履行义务,且刘某现在要求鑫源公司给付违约金并未加重鑫源公司的责任,故有权要求鑫源公司给付违约金;关于给付的标准,涉及补充协议第六条效力问题,鑫源公司认可该条款系格式条款,该格式条款对鑫源公司应承担的违约金数额进行了限制,属于免除己方责任的条款,故该条款无效。法院最终判决鑫源公司向刘某支付违约金18万元。

  规定:《中华人民共和国合同法》合同法第40条:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

  提示:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

  48、买受人未按约定付款,出卖人是否有权拒绝履行合同?

  案例: 2017年3月5日,尚某(买受人)与侯某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,尚某购买侯某名下房屋一套,成交价格为298万,首付款178万元。合同约定,自本合同签订之日起150日内,侯某应当协助办理房屋过户手续。合同履行中,因尚某拖欠部分首付款,侯某未按期办理过户,尚某将侯某诉至法院,要求继续履行合同并支付违约金。

  人民法院经审理查明,尚某在合同约定期限内支付了50万元,其余款项未支付,合同约定,尚某未向侯某支付首付款前,侯某可不办理过户手续。法院认为,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。根据协议约定,侯某有权在尚某付清首付款前拒绝办理过户手续,系其行使后履行抗辩权,不构成违约。法院最终判决驳回尚某的诉讼请求。

  规定:《中华人民共和国合同法》第67条:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

  提示:在房屋买卖合同中关于房款支付和过户不仅要约定具体的履行时间和期限,还应当对于两者之间的先后履行顺序予以明确,以免在实际交易过程中产生不必要的纠纷。

  49、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人能否要求继续履行合同?

  案例: 黄某与郭某系夫妻关系。2012年7月1日,黄某(出卖人)与孙某(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定孙某向黄某购买涉案房屋,总价款291万元。孙某向黄某支付了定金20万元,并陆续支付首付款167万元。9月28日,因黄某与孙某就剩余房款支付问题产生分歧,黄某向孙某发出《解除合同通知》。后双方合同履行陷入停滞状态,孙某将黄某诉至法院,要求继续履行合同。

  人民法院经审理查明,涉案房屋为黄某与郭某的夫妻共同财产。法院认为,黄某转让其与郭某共同共有的涉案房屋,属于对夫妻共同财产做出重要处理,应当由夫妻双方协商一致。但是,对于黄某与孙某订立房屋买卖合同的效力问题,应当综合案件事实,根据郭某对房屋买卖合同是否明知、受让人孙某是否为善意等因素进行综合分析认定。根据已查明的事实,郭某知道黄某卖房的情况,并未提出异议,应当视为郭某同意其妻黄某卖房,孙某有理由相信黄某能够代表丈夫郭某签订房屋买卖合同。故黄某与孙某订立房屋买卖合同,对于郭某有约束力。法院最终判决黄某继续履行房屋买卖合同。

  规定:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为: (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

  提示:根据法律规定,出卖夫妻共有的房屋,一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章,因此买受人应当尽量对房产进行全面的了解。

  50、房屋买卖合同双方对管辖法院有争议的如何处理?

  案例: 王某(出卖人)与张某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,王某将名下某房屋出售给张某,总价款1350万元。因张某未按约定履行付款义务,王某将其诉至北京大兴法院,诉讼中,王某认为案件应当由房屋所在地法院即北京怀柔法院管辖,故提出了管辖权异议。

  人民法院经审理认为,本案双方当事人未对合同履行地进行约定。依据双方当事人在合同中的约定,张某的合同履行义务为向王某支付购房款,王某的诉讼请求亦为要求张某支付购房款,据此,根据合同履行义务的内容以及当事人的诉讼请求,可以认定本案的争议标的为给付货币,接收货币一方王某所在地为合同履行地。王某的经常居住地在北京大兴区。法院最终裁定北京大兴法院对本案有管辖权。

  规定:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第18条:合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。

  提示:在双方没有就管辖权进行约定或约定不明的情况下,判断管辖权异议的申请是否合理,需要综合分析全案情况加以判断。对于“接收货币一方所在地为合同履行地”的规定,需要考量原告的主要诉讼请求、货币给付情况以及案件后续的执行可行性等因素,综合作出判断。

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