梁伟森的个人空间

博客

北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(四)

  31、“一房二卖”如何索赔?

  案例: 2016年2月27日,戚某(买受人)与孙某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定戚某购买北京市X号房屋,成交价格为318万元,并支付定金40万元,孙某应当在2016年3月10日前将该房屋交付给戚某。2016年3月30日,孙某将涉案房屋出售给案外人孟某。后戚某将孙某诉至法院,要求其返还定金40万元,支付违约金63万元。

  人民法院经审理认为,孙某在合同履行过程中存在“一房二卖”的违约行为,擅自将涉诉房屋出售给他人并过户,进而使得戚某与孙某之间的上述合同无法继续履行,戚某签订合同的购房目的无法实现,孙某的行为属于违约,应承担违约责任。法院最终判决孙某向戚某返还定金40万元,支付违约金63万元。

  规定:《中华人民共和国合同法》第97条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  提示:1.为防止卖方在签订房屋买卖合同后“一房二卖”,买方应尽快办理完毕网签手续;2.如遇到“一房二卖”的情况,可要求出卖人双倍返还定金或者全额支付违约金。

  32、 “一房多卖”的情况下,谁能取得房屋?

  案例: 2015年12月24日,李某(买受人)与杨某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定杨某将其X号房屋出售给李某,李某于当日支付了定金10万元。李某在2016年3月21日向杨某交付购房款时,杨某表示已将涉案房屋出售给案外人沈某。李某将杨某诉至法院,要求继续履行合同。

  人民法院经审理查明,案外人沈某向杨某支付定金38万元,办理了剩余购房款的贷款审批手续,缴纳了相关税费,并与杨某办理了网签手续。法院认为,李某分别与杨某、沈某签订了两份房屋买卖合同,该两份合同均是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,均为合法有效的合同。关于两份合同的优先履行问题,根据我国现行法律法规及民事审判实践,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应当按照以下顺序确定履行合同的买受人:1、已经办理房屋所有权转移登记的;2、均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;3、均未办理房屋所有权转移登记,又未实际合法占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。本案中,李某与沈某同为合法的买受人,沈某支付了更多的专用性投资,并办理了网签手续,合同履行程度更深。法院最终判决驳回了李某的诉讼请求。

  规定:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

  提示:房屋买卖合同中,除了房屋已经过户登记这个毫无疑问的确定所有权的因素外,是否实际占有、是否网签、合同成立先后、付款情况都会影响到人民法院最终确定哪一方取得房屋所有权。

  33、房屋买卖合同签订后,卖方能否以自愿承担违约责任的方式拒绝卖房?

  案例:2016年1月14日,李某(买受人)与刘某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,总房款为251万元。李某向刘某支付定金5万元。合同签订后,刘某拒绝履行合同,并同意按合同约定向李某支付违约金。李某坚持要求继续履行合同,于是将刘某诉至法院。

  人民法院经审理认为,房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,双方应当继续履行合同。法院最终判决刘某继续履行合同。

  规定:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第22条:房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。

  提示:房屋买卖合同签订后,买卖双方均应诚信履行,在房屋买卖合同继续履行不存在现实困难的情况下,人民法院原则上会判决继续履行合同。

  34、房屋买卖合同签订后出卖人死亡的如何处理?

  案例: 2016年1月28日,万某(买受人)与李某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定李某将×号房屋出售给万某。合同签订后,万某按约支付了150万元的首付款,李某将房屋产权证交给万某,万某入住该房。2016年5月6日,李某去世。万某因合同履行问题与李某的家人谷某1、谷某2发生争议,故诉至法院,要求继续履行合同。

  人民法院经审理认为,出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。本案中,李某已经于2016年6月26日去世,谷某1、谷某2作为其第一顺序法定继承人,应在继承遗产范围内继续履行合同债务。法院最终判决谷某1、谷某2继续履行房屋买卖合同。

  规定:《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第18条:出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。

  提示:1.房屋买卖合同签订生效后、履行完毕前,出卖人死亡的,买受人可向其继承人主张继续履行合同;2.实践中,继承人继承的债务并非仅指金钱债务,其范围也包括被继承人未履行完毕的合同义务。

  35、“连环买卖”导致逾期付款,买受人是否构成违约?

  案例:2016年11月25日,张某与王某签订房屋买卖合同,约定张某将某小区的房屋出售给王某,成交价格为155万元。合同签订后,王某依约向张某支付了购房定金3万元。张某称,按照合同约定,王某应于2016年12月15日前支付购房首付款45万元,逾期超过30日未付款,张某有权解除合同。但王某至今未支付首付款,张某遂起诉至法院,请求解除房屋买卖合同,并判令王某支付违约金。

  人民法院经审理查明,王某系为了改善居住条件,出售其自有住房后购买张某的房屋。法院认为,王某未能按照约定的期限支付购房首付款,构成违约,张某行使合同解除权的条件已成立,因此张某要求判令解除房屋买卖合同,并判令王某支付违约金的诉讼请求,于法有据,法院应予支持。但双方约定的违约金过高,法院酌情予以适当减少。最终法院判决解除双方签订的房屋买卖合同,王某向张某给付违约金3万元,定金不退。

  规定:《中华人民共和国合同法》第121条:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

  提示:生活中,连环买卖房屋很常见,但应切实安排好买卖的时间,如因自身房屋没有卖出去而影响了自己作为买方的付款进度,此种抗辩在法律上并不成立,同样要承担违约责任。

  36、未按约定迁出户口,买受人如何主张赔偿?

  案例: 2012年7月23日,潘某(买受人)与江某(出卖人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,江某将某房屋以156万元的价格出售给潘某,江某应当在2014年7月22日前办理原有户口迁出手续,否则应当向潘某支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过30日起,江某应按日向潘某支付违约金。合同签订后,江某未按照合同约定将户口迁出。潘某遂提起诉讼,要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

  人民法院经审理认为,江某未在约定期限内将户口迁出的行为已构成违约,且逾期超过30日,应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金,及按日计算的违约金,判决江某在七日内支付潘某违约金78000元,并按照每日780的标准计算,支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

  规定:《中华人民共和国合同法》第114条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

  提示:1.就出卖人来说,出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况,以及自己是否能够履行将户口迁出的义务,如不能履行,可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况;2.对于买受人来说,如果有迁移户口的需求,也应要求卖方提供户口登记情况,并约定好违约责任。需要特别注意的是,该违约责任也仅能起到敦促卖方进快将户口迁出的作用,因户口迁移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现出卖人未能将户口迁出的情况,法院也只能判决其承担违约责任,无法支持要求卖方将户口迁出的请求,因此买受人在买房时,对户口问题应尤其关注。

  37、亲友未经授权代卖房,买受人能否取得房屋所有权?

  案例: 吕某有某房屋一套,委托王某代为处理房屋租赁事宜。2016年2月23日,王某未经吕某授权将房屋出售给宣某,收取定金5万元,并承诺在5日内取得吕某授权。后,王某表示无法取得吕某的授权,房屋无法出售。宣某即另行购买了其他房屋,房屋价款超出涉案房屋10万元。宣某诉至法院,请求王某双倍返还定金及赔偿其信赖利益损失。

  人民法院经审理认为,王某与宣某签订房屋买卖协议,始终没有获得吕某的书面授权,事后没有得到吕某的追认,也不符合表见代理的构成要件。因此,吕某与宣某之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系,无权代理处分他人财产的民事责任应由王某承担。宣某在没有看到吕某的委托授权手续,且明知签订合同时王某尚未取得授权的情况下,就与王某签订合同,其本身亦存在过错。因此,法院判决王某返还宣某已支付的定金5万元及赔偿宣某信赖利益损失4万元。

  规定:《中华人民共和国合同法》第42条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一) 假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三) 有其他违背诚实信用原则的行为。

  《中华人民共和国合同法》第48条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

  提示:在签订房屋买卖合同时,买受人一定要核实合同签订人是否为房主本人或是否有权代为出售房屋,如果是代为出售,一定要求其提供经过公证的授权委托书。

  38、如何证明借名买房的事实?

  案例: 曹某1与曹某2为姐妹关系。2004年7月,曹某1借用曹某2的名义与中蓝公司签订《房屋买卖合同》,曹某1支付购房款20万元,合同、售房发票、契税票、维修基金收据、房产证原件均由曹某1持有和保管。涉案房屋交付后,曹某1将房屋交由父母居住,居住期间与涉案房屋有关的费用均由曹某1支付。此后,曹某1向曹某2多次提出将涉案房屋过户至曹某1名下,但曹某2一直推脱,曹某1诉至法院。

  人民法院经审理认为,曹某1提交的《房屋买卖合同》、房款发票、契税完税证等,可以证明购房款及契税,公共维修基金等为曹某1交纳。另,结合房屋所有权证书的持有情况、物业费等交费情况,法院认定曹某1主张的借名合同存在。法院最终判决曹某2涉案房屋过户至曹某1名下。

  规定:《中华人民共和国合同法》第60条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  提示:人民法院在认定借名买房的案件中,会综合考量买房协议、购房款出资情况、房屋实际居住情况、购房时的政策背景、房屋物业费缴纳情况等多方面因素进行确认,建议房屋的实际权利人在用其他人名字买房时,与该人签订明确具体的协议,并留存前述相关证据。

  39、借名购买的经济适用房的购房合同有效吗?

  案例: 李某1系李某2的姑姑。2005年,李某2为购买经济适用房,以李某1的名义与顺天公司签订《房屋买卖合同》。合同签订后,李某2支付了全部购房款及相关税费并入住涉案房屋。为将房屋过户至李某2名下,2011年12月,李某1与李某2签订《存量房屋买卖合同》,价款为43万元。因李某2未支付购房款,李某1将其诉至法院。

  人民法院经审理查明,原、被告双方2011年12签订的《存量房屋买卖合同》,只是为了办理过户手续,合同中约定的房屋买卖价款系基于当时市场指导价拟定,房屋买卖价款双方也并未实际履行。法院认为,李某2支付了购房款、契税、公共维修基金等相关费用并在开发商将房屋交付后一直占有、使用亦对诉争房屋进行了装修,并办理了房屋过户手续的事实,应当认定双方之间形成了借名买房的法律关系。诉争房屋的原始购房合同签订于2008年4月11日之前,因此双方借名买房合同有效。法院最终判决驳回了李某1的诉讼请求。

  规定:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第6条:相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。

  提示:按照北京市对经济适用房的相关政策,即2008年4月11日前签订的经济适用房购房合同,已满五年符合上市交易条件的,可以支持借名人要求权利登记人办理过户手续。2008年4月11日以后的,则不支持借名购买经济适用房。

  40、限制交易期内经济适用房买卖合同是否有效?

  案例: 康某与杨某于2009年3月21日签订《房屋买卖协议》约定:康某将经济适用房出售给杨某,房屋价格为40万元。但是康某认为该经济适用房不能出售,故将杨某诉至法院,要求确认合同无效。

  人民法院经审理查明,康某与案外人建工公司签订的《商品房预售合同(经济适用住房)》于2009年5月20日签订,契税完税凭证填发日期为2010年12月1日。法院认为,经济适用住房是指经政府批准统一建设,面向符合条件的住房困难家庭销售的住房,属于政策性保障性住房,政府部门对于该类房屋的购买人的资格有特殊要求和严格的审查公示程序,对该类房屋的上市交易在期限、程序上设定了限制和要求。如果允许他人借名购买经济适用住房或者允许在购买经济适用住房限制交易期限内任意转让房屋,既扰乱了政府对经济适用住房的管理秩序,也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。如果法院对借名购买经济适用住房或者在限制交易期限内任意转让经济适用住房的行为不持否定性的评价,将不利于国家对经济适用住房的管理以及对符合购买经济适用住房资格的人民群众的群体利益的维护。法院最终判决原被告双方签订的《房屋买卖协议》无效。

  规定:《中华人民共和国合同法》第52条:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;(四) 损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  提示:1.2008年4月11日以后,借名购买经济适用房无效;2.经济适用房在限制交易期内的转让行为无效。

阅读(11 评论(0
我要评论
欢迎您

最新评论

北大法律信息网
www.chinalawinfo.com
法律动态
网站简介
合作意向
网站地图
资源导航
版权声明
北大法宝
www.pkulaw.cn
法宝动态
法宝优势
经典客户
免费试用
产品服务
专业定制
购买指南
邮件订阅
法律会刊
北大英华
www.pkulaw.com
英华简介
主要业务
产品列表
英华网站
联系我们
用户反馈
返回顶部
二维码