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【案件报告52】房屋价格大幅上涨不应适用情势变更原则

  【报告提要】房屋买卖合同签订之时不存在显失公平的情形,合同签订后出卖方因房屋价格大幅上涨,以情势变更为由主张变更或解除房屋买卖合同的,人民法院不予支持。

 

  案件名称:安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

 

  案件类型:房屋买卖合同纠纷

 

  案号:(2017)最高法民再26号

 

  文书来源:裁判文书网

 

  关键词:房屋买卖-情势变更-显失公平-商业风险

  【简评】

 

  本案经检察院抗诉之后,最高院最终认定,案涉《房屋租售合同》系商业风险,不适用情势变更原则。情势变更原则是合同法中的一个重要原则,在实务中,对情势变更的认定有一定的难度,虽然合同法司法解释二对情势变更做了规定,但在实际运用中往往伸缩性很大,因此很难统一裁判尺度。同时,最高院在《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》中明确规定了,根据案件的特殊情况,确需在个案中适用该原则的,应当由高级人民法院审核,必要时应报请最高人民法院审核。这极大增加了情势变更原则在个案中的适用难度。

 

  一、何为情势变更?

 

  合同法司法解释二第二十六条对情势变更的规定是:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从中可以看出适用情势变更原则应当满足以下条件:1.应有情势变更的事实;2.情势变更需为双方当事人在订立合同之时不能预见的;3.产生情势变更不能归责于双方当事人;4.情势变更发生在合同签订之后,履行完毕之前;5.继续履行合同将导致明显不公平或合同目的落空。

 

  二、情势变更原则在房屋买卖中的具体应用

 

  近几年来由于各地的商品房调控政策以及房价不稳定导致商品房买卖领域的纠纷日渐增多。

 

  第一,情势变更原则在因调控政策引起的商品房商品房买卖合同纠纷中的具体应用。

 

  调控政策又分为两种:第一种是限购政策,即限制买受人的购房资格,主要表现为在合同签订之时,买受人拥有购买房屋的资格,但因为相关政策的出台而导致买受人丧失购房资格,从而导致合同履行不能。此时,在双方均无过错的前提之下,买受人以情势变更为由诉请法院解除合同,法院一般会予以支持。

 

  第二种是限贷政策,如提高首付款比例,限制贷款等,主流观点认为,此时不应适用情势变更原则;但也有部分法院持相反观点,如(2017)冀10民终4585号、(2017)津02民终5924号、(2016)苏0113民初5889号民事判决中均认为因调控政策导致的首付款比例上调,买受人因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款时,应当适用情势变更原则。笔者赞同第一种观点:合同约定买受人采取按揭的方式只是一种付款的方式。在合同签订之时,双方当事人对于银行是否同意办理按揭均有一个起码的判断,并不属于不可预见,显失公平的情形,因此不应适用情势变更原则。

 

  第二,情势变更原则在因房价不稳定引起的商品房买卖合同纠纷中的具体应用。

 

  本案二审以及再审法院认为在签订案涉《房屋租售合同》的四年时间里,房屋价格上涨了近3倍,因此以显失公平为由,判决买受人补偿出卖人房屋价款70万元整,经检察院抗诉后,最高院经审理认为,虽然合同签订的四年时间里,房屋价格上涨了近3倍,对价格大幅度的上涨亦超出双方当事人的预见,但该情形仍属于正常的商业风险。实践中,区分某种客观的重大变化属于“情势变更”还是“商业风险”有一定的难度,通常应按照以下几点来把握:1.应当预见性程度不同,情势变更需为当事人无法预见的,如金融危机、国家政策等;而商业风险是双方当事人在订立合同时应当预见的,如价格波动。2.两者的性质不同,情势变更是作为合同成立的基础环境发生了异常变动,所造成的风险属于意外的风险;而商业风险是从事商业活动所固有的风险,作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度,一般的市场供求变化、价格涨落等属于此类。3.两者的后果不同,情势变更的发生会导致显失公平的效果,而商业风险仅仅会导一方继续履行合同费用的增加。4.两者的归责方式不同,情势变更不可归责于双方当事人,而商业风险可归责于一方当事人主观认识错误。

 

  有观点认为,价格正常浮动属于商业风险,若价格暴涨暴跌则属于情势变更。以价格的涨幅(跌幅)来判断是否属于情势变更,笔者认为在司法实践中容易造成情势变更原则的滥用,有违诚实信用原则,不利于维护市场交易秩序。

 

  三、结语

 

  情势变更原则确立的目的在于最大限度的维护公平公正原则,在商品房买卖中涉及的金额往往较大,在巨大利益驱使之下,合同当事人容易出现不诚信行为,恶意不履行合同,从而损害合同相对方的合法权益,法院作为维护社会公平正义的最后一道防线,应当审慎适用情势变更原则。

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