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生意人必须知道的合同解除的9大法律陷阱

  有效合同是所有生意的载体,有效合同创造利润!
 
  合同自双方签字盖章后成立并生效,符合约定解除条件或法定解除条件的一方当事人可以依法解除合同。齐精智律师提示合法有效的合同解除权属于形成权,即合同一方的单方通知就能解除合同,并不需要对方的同意。
 
  本文不惴浅陋,分析合同解除中的法律陷阱:
 
  一、违约方以“不能实现合同目的”为由,主张解除合同获支持。
 
  裁判要旨:一、当违约情况发生时,继续履行是令违约方承担责任的首选方式。齐精智律师提示法律之所以这样规定,是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的。但是,当继续履行也不能实现合同目的时,就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。
 
  二、有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为平衡双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
 
  案件来源:最高人民法院公报案例 XY公司诉冯某商铺买卖合同纠纷案。
 
  二、合同通知解除,必须符合法定或约定解除条件。
 
  裁判要旨:当事人一方解除合同的理由,不符合双方合同关于解约条件的约定,亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形,其通知解除的行为,不发生解除合同的效力。
 
  案件来源:最高人民法院 民事判决书 (2013)民一终字第18号。
 
  三、因对方违约解除合同后,有权要求赔偿损失,赔偿损失的范围可包括合同法第一百一十三条规定的“合同履行后可以获得的利益”。
 
  裁判要旨:合同解除后,应根据合同解除的具体原因确定双方承担的责任。若合同是因一方违约解除,守约方除可根据合同法第九十七条规定请求恢复原状、采取其他补救措施外,还可根据合同法第一百零七条规定和第一百一十三条规定请求违约方赔偿损失。若守约方已经履行完毕主要合同义务的,损失赔偿的范围应当包括合同履行后可以获得的利益。
 
  案件来源:最高人民法院 裁判案号:(2015)民提字第162号 中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司与红河东佑房地产开发有限公司、云南晟邦融资担保有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。
 
  四、一方在发出解除合同通知时实际并无解除权,另一方未在约定或法定的期间以向法院提起诉讼的方式提出异议,不发生合同解除的效果。
 
  裁判要旨:合同法司法解释(二)第二十四条规定:“当事人对合同法第九十三条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”合同法第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定,气体厂公司根据合同法第九十六条规定通知润力公司解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。
 
  案件来源:广州市润力房地产开发有限公司与广州气体厂有限公司、广州广昊房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书,最高人民法院(2016)最高法民申3375号。
 
  五、对方违约后,守约方继续接受违约方履行行为的,解除权消灭。
 
  裁判要旨:在提起诉讼前,合同当事人在享有合同解除权的情况下,未行使合同解除权,并接受了违约方逾期支付的价款而未提出异议,表明其已接受违约方继续履行合同的事实,在诉讼过程中再行使合同解除权免除合同义务的,有违诚信原则,解除无效。
 
  案件来源:最高人民法院,四川京龙建设集团有限公司与简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司等及成都星展置业顾问有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书[(2013)民二终字第54号]。
 
  六、双方均存在违约情况下的双务合同中,当事人享有合同解除权。
 
  裁判要旨:在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素,判断合同当事人是否享有解除权。
 
  案件来源:中华人民共和国最高人民法院 民事判决书 (2012)民一终字第126号。
 
  七、当事人因对合同履行情况发生争议,在诉讼中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律后果。
 
  裁判要旨:合同当事人因合同履行情况发生争议,起诉到人民法院后,对于该合同的效力及履行情况,应当由人民法院依法作出认定。主张合同已解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为,并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。当事人在诉讼过程中行使合同解除权,以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求,有违诚信原则,且与人民法院行使的审判权相冲突,故其在诉讼程序中实施的该行为不能产生解除合同的法律效力。
 
  案件来源:四川京龙建设集团有限公司与简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司等及成都星展置业顾问有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2013)民二终字第54号]。
 
  八、当违约方继续履约不能实现合同目的时,可以允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替继续履行。
 
  裁判要旨:根据《合同法》第110条的规定,有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为衡平双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
 
  案件来源:《最高人民法院公报》2006年第6期(总第1 6期),新字公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案(南京市中级人民法院二审民事判决书)。
 
  九、违约方已履行了绝大部分合同义务,守约方不得依约解除合同。
 
  裁判要旨:最高人民法院认为,尽管合同的约定解除权优于法定解除,但不得滥用,更不得违反法律的强制性规定。本案中,银座公司虽逾期支付土地转让款构成违约,但其支付的土地转让款已达合同总额的98.1%,已履行了绝大部分合同义务,因履行瑕疵解除合同,不利于维护合同的稳定性和交易安全。京顺公司虽主张解除合同,但并未依法向银座公司履行通知义务,不产生解除合同的效力。银座公司已将其兴建的蓝岸丽舍别墅区出售给诸多第三人,解除合同将会损害第三人的合法权益,客观上已不具备解除的条件。故对京顺公司关于解除合同的主张,不予支持。
 
  案件来源:《民事审判指导与参考》2011年第2辑(总第46辑),人民法院出版社2011年版,北京京顺房地产有限责任公司与北京银座合智房地产开发有限公司建设川地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院民事判决书)。
 
  综上,合同解除权必须依法行使才能达到预设目的。

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