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建设项目占用集体土地的土地征用和拆迁安置补偿程序

  依据有关法律规定,用地申请及报批、征地拆迁安置等事宜应按照如下方式进行:
 
  建设用地的审批:建设项目立项、用地预审后,建设单位应当持有关文件向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请,市、县国土资源主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请,应当受理,并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的,不拟订征用土地方案),编制建设项目用地呈报说明书等有关材料,经同级人民政府审核同意后,逐级上报土地行政主管部门审查后报有批准权的人民政府批准。
 
  征收农用地的,应当依照土地管理法第44条的规定先行办理农用地转用审批。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照45条第一款的规定另行办理征地审批。补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准。
 
  土地管理法第45条第一款规定,征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
 
  征地报批前的事项:
 
  第一步,告知预征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。在现实征地过程中,行政机关出于多种原因考虑,往往不愿及时将征地信息告诉被征地农民,有的甚至在有关征地批复下达以后,被征地农民还不知道征地的用途与补偿标准。越是如此,被征地农民越是疑问重重,反而增加了政府的工作压力。
 
  第二步,确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认,并做好档案材料存底工作。对拒不在调查表签字盖章确认的,实施征地单位要做好取证工作,将调查结果予以公证,作为实施征补偿的依据。涉及房屋拆迁的,要做好社会稳定风险评估。拟征土地现状的调查结果包括对土地权属、地类、年产值以及青苗和地上附着物等的确认,对此调查结果的知晓是被征地农民在接下来进行的征地过程中维护自己权益的前提。其中对于地类的定性尤为重要,我国土地有着详细的地类划分,比如耕地就分为灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地。不同的地类由于其用途不一样产生的效益也就不同,即相应的产值不同,进而相应的补偿标准也会有差异。于是对于被征土地的地类认定,直接影响到被征地农民的受补偿利益。如果征地机关在未公布调查结果的情况下即进行征地行为的,被征地人可以主张自己的知情权受到侵害。
 
  第三步,告知征收报批前的听证权利。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中还规定:“确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。”据此,在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,有申请听证的权利,听证的内容可以为:被征土地的用途、此次征地的补偿标准、对被征地农民的安置途径、被征土地的地类、被征土地的年产值、地上附着物的认定与补偿等。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
 
  第四步,征收土地报批。下级人民政府和国土部门必须依法拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案,编制建设用地呈报说明书(简称:一书四方案),以书面方式组卷报批准机关,这个过程称为“报批”,征地审批至少是省级政府审批,征收基本农田或征收土地达到一定面积须经国务院审批。报批的所有材料一般由县级国土部门负责组卷,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》出台后,明确要求要将拟征地情况告知被征地农民,土地调查情况要经过被征地农民确认,而且县级国土部门在组卷报批时要将被征地农民知情、确认的材料作为报批的必备材料,至此一直由政府部门独立进行的征地报批制度被打破,被征地农民作为政府实施征地的相对人也间接参与进了报批程序。
 
  土地征收审批后的事项:
 
  第五步,公告征地批准事项。经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。市、县国土资源部门应按照《征收土地公告办法》规定,在被征地所在的乡镇、村、组公告征地批准事项。按照《土地管理法》及相关法规规定批准征地之后进行“两公告” 这是征地后的知情权。被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施,该公告应当包括以下内容:(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的国土资源行政主管部门办理征地补偿登记;逾期不登记的,其补偿内容以国土资源行政主管部门的调查结果为准。未依法进行征收土地公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。
 
  第六步,制定征地补偿、安置方案并公告。有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案,在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案在所在乡镇、村予以公告,该公告应当包括下列内容:(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。 另外,还有土地补偿标准的知情权,即区域性征地补偿标准(区片综合地价)或者统一年产值标准,也属于农民知情权的范畴,行政机关在制定这些标准前也需要进行广泛的调查和听证,并将结果公布。权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出(补偿方案听证权);这里并非是我们前面提到的预征土地听证权,而是指在征地实施机关将拟定的征地补偿方案报有权机关批准后,依法进行《补偿安置方案公告》,征地实施机关再次听取被征地农民的意见。该项权利的法律依据为《土地管理法》第四十八条,国土资源部颁发的《征收土地公告办法》又作出了有更为具体的规定,申请的主体为:被征地农村集体经济组织、被征地农民、或其他权利人,土地行政部门在研究被征地村民意见或者举行听证后,确有需要的应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案对补偿安置方案进行报批修改,在报批时应当附具听取村民意见或者听证会笔录。未依法进行征地补偿、安置方案公告的,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿、安置手续。
 
  第七步,征地补偿安置方案的实施。征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后,由国土资源行政主管部门组织实施,签订安置补偿协议,支付补偿、安置费用,当地国土资源部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。国家建设征用土地并非民事行为,而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为,这是因为国家建设征用土地法律关系的主体-国家与土地被征用的集体组织(农村集体经济组织或者村民委员会)的地位是不平等的,土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和一致,而是基于国家的单方面的意思表示,无需被征用土地的所有人同意。国家征用土地的指令,是行政命令,对此,土地被征用的集体经济组织必须服从。而且在这种法律关系中也不遵循等价有偿原则,被征地农民一般必须领取补偿交出被征土地。但是在征地实施机关没有依法及时给予被征地农民补偿的情况下,被征地农民有拒绝行政机关征收土地的权利,该项权利的唯一依据为国务院《深化改革严格土地管理的决定》第(十五)项:“征地补偿安置不落实的,不得强行使用被征土地。”须注意行使该权利的前提为“征地补偿安置不落实”,而且“非暴力行为”,应有组织的进行,农民应在证据充分时运用该权利。
 
  第八步,征地批后监督检查。各级国土资源部门要对依法批准的征收土地方案的实施情况进行监督检查。因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的,当地国土资源部门应积极会同政府有关部门,切实采取有效措施,多渠道解决好被征地农民的生产生活,维护社会稳定。

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