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最高院关于房地产纠纷案件裁判规则汇总(下)(2017最新整理)

  35.国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力
 
  ——国有划拨土地使用权转让合同中,双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请,有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续,未缴纳土地出让金的,转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后,以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由,主张转让合同无效。
 
  关键词:划拨土地;出让手续;合同效力
 
  规则详解:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。根据该条的规定,“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中,尽管没有一个形式意义上的政府批准行为,但相关政府部门已经为被告颁发了国有土地使用证,说明了政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。《城市房地产管理法》第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准,对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金,属政府行政管理职权范围,不应因此影响民事合同效力。因此政府相关主管人员的失职,导致土地使用权出让手续上存在瑕疵,应属于行政部门内部管理不规范,不应因此影响国有划拨土地使用权转让合同的效力。
 
  案例索引:(2007)延中民初字第84号,(2009)陕民一终字第16号;见《民事审判指导与参考》(第49辑)第181-188页。
 
  36.经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的,应按照补偿合同性质处理
 
  ——土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
 
  关键词:划拨土地;转让;合同性质
 
  规则详解:司法实践中划拨土地使用权人将划拨土地转让后,如果划拨土地使用权人与政府办理出让手续,将土地办至自己名下,除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外,还要将土地使用权变更至受让方名下。因此,很少有此种情况发生,更多的是有划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。当受让方从政府部门受让了土地,受让方成了出让土地的使用权人,原划拨土地使用权人与受让方之间订立的划拨土地使用转让合同性质如何认定,是审判实践中经常遇到的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条对于划拨土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定:土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
 
  案例索引:(2006)高民初字第815号;见《民事审判指导与参考》(第50辑)第187-201页。
 
  37.买卖双方均认可存在房屋买卖关系,但在诸多重要事实上存在疑点,人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系
 
  ——买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,但关于买卖过程的细节中存在众多疑点,甚至出现双方多次陈述不一、前后矛盾的,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。
 
  关键词:预售合同;真实购房关系;过户登记
 
  规则详解:商品房买卖关系是否真实存在不能仅以买卖双方是否达成合意为准,需要结合正常交易习惯,综合考虑案件产生的原因、双方利益诉求的对抗程度、双方当事人关系、资金往来等情况,尤其要注意各证据形成的证据链是否合理合法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此实践中虚构商品房屋买卖关系,抵抗实际施工人建设工程价款优先受偿权的问题,是源于对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的滥用。这既涉及到物深层次(物权)与债权、物权与物权保护顺位等法委问题,更涉及到平衡各项利益等社会政策的考量。
 
  案例索引:(2006)二中民初字第16218号,(2009)二中民初字第17337号,(2009)高民再终字第5744号;见《民事审判指导与参考》(第51辑)第213-227页。
 
  38.当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的,其不能被认定为民事法律行为的附条件
 
  ——法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务,是确定的。合同约定的当事人义务同民事法律行为的附条件是有区别的,其不能被认定为民事法律行为的附条件。
 
  关键词:附条件;合同效力;不确定事实
 
  规则详解:民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于:第一,附条件是不确定的,而履行义务是确定的。第二,对于所附条件来说,当事人恶意阻止条件成就的,则视为条件已成就,当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力;对于合同义务来说,当事人违反则要承担相应的违约责任。第三,民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件,其所附条件的成就对于法律后果有影响;而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中,当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由,此时法院会审查抗辩理由是否成立。若成立,则另一方主张的事实就不存在;若不成立,则另一方主张的原因就成立,此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。本案中,关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的问题,如果这是绿庭公司付款的条件,则此条件无论是否系建宇公司配合取得的条件,还是建宇公司的主要条件,在条件不成就时,则绿庭公司的付款行为即不成立,而一审法院支持建宇公司相应的诉讼请求则理由并不充分。而将上述事实理解为合同的履行义务来说,则当事人基于实际行动就可以实现合同内容的相应变更。故虽然双方当事人关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的约定因违反国家土地管理政策不能履行,但双方对上述约定已经在实际履行时作了变更,香泉湖公司能否取得高尔夫别墅用地的土地使用权证,并不影响香泉湖公司按照政府批准的香泉湖温泉度假区总体规划的要求进行建设。进一步,绿庭公司以建宇公司未配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证拒绝支付本案所涉相应款项,不符合诚实信用原则,亦与双方当事人实际履行行为和本案事实不符。对于绿庭公司拒绝付款的理由,法院不予支持。
 
  案例索引:一审:(2011)皖民四初字第00005号,见《民事审判指导与参考》(第53辑)第184-204页。
 
  39.合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设的,不应认定为违约
 
  ——合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设,在对方对此明知并认可的情况下,应视为双方在合同履行过程中的变更行为。工程已实际交付使用的,负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。
 
  关键词:出资义务;房地产开发;项目工程
 
  规则详解:合作开发房地产合同中,对不负有出资建设义务的一方,实际完成涉案项目建设的行为应如何认定的问题。二审法院最终将该行为的性质定性为合同履行过程中的变更,理由在于双方合同中只约定了其中一方有出资的义务,而未约定其有项目建设的义务,但从各方签署的会议纪要、用地分配协议以及公司付款等事实看,能够证明各方对此行为默示同意。故认定本案中当事人已在实际履行过程中对合同原约定进行了变更,不视为违约,各方应按照变更后的权利义务关系承担相应责任。
 
  案例索引:一审:(2007)高民初字第154号,见《民事审判指导与参考》(第53辑)第205-216页。
 
  40.国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
 
  ——具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合合同文义表述、合同签订主体是否特定、土地使用权年限长短、土地使用权用途是否变化以及土地使用权价款的归属等因素加以判断。
 
  关键词:合同性质;出让;转让
 
  规则详解:司法实践中,有些划拨土地使用权人为了使自身利益最大化,往往采取先与竞买人签订协议要求竞买人满足其利益要求后,才将土地交由国土部门收回再以招拍挂形式出让土地使用权。这种方式既规避了现行国有土地使用权出让和转让的相关法律、行政法规的规定,也使得该类合同的合同性质变得难以界定。对此最高院观点认为,国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定,不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论,更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确的界定。
 
  案例索引:(2009)湘高法民一初字第3号;见《民事审判指导与参考》(第54辑)第168-188页。
 
  41.建设用地使用权转让合同无效后,在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利,可以作为合同转让的标的
 
  ——《合同法》第五十八条规定,合同无效后,可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利。上述权利的权利人可以通过合同将上述权利进行转让。该转让合同效力的判断,不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿权利的转让合同无效。
 
  关键词:合同无效;标的;转让
 
  规则详解:当合同被认定为无效后,基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时,原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础,进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中,即使合同无效,作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利。对于此种可能存在的权利,受让一方与第三方签订《合同权利转让协议书》约定,将该权利加以让与,是当事人之间的真实意思表示,不存在合同法第五十二条所规定的无效情形,故该转让协议书中合法有效。
 
  案例索引:(2012)年粤高法民一初字第3号,见《民事审判指导与参考》(第55辑)第182-195页。
 
  42.业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格
 
  ——商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。
 
  关键词:业委会;诉讼主体;开发商
 
  规则详解:业主委员会的诉讼主体范围是由其民事权利能力范围决定的,其诉讼主体资格应当受到法律、法规以及有关业主委员会职责规定的限制,只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷的争议,要遵循合同的相对性,只要不涉及业主共有和物业共同管理事项,业主委员会就无权介入。若双方当事人的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题,合同权利义务关系存在于特定当事人的,则业主委员会就不具有诉讼主体资格。
 
  案例索引:(2012)赣中民一初字第19号,(2013)赣民一终字第53号;见《民事审判指导与参考》(第55辑)第196-205页。
 
  43.房屋买卖合同纠纷中认定当事人之间形成的预约还是本约的关系,应综合审查相关协议以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行事实
 
  ——房屋买卖合同中认定当事人之间形成的是预约还是本约关系至关重要,应综合审查相关协议约定之内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思。
 
  关键词:房屋买卖合同;预约;本约
 
  规则详解:预约是指将来订立一定契约的契约,其将来应订立之契约成为本契约。基于预约的性质,预约的标的与本约的标的不同,前者是指将来订立本约的作为义务。以房屋买卖为例,本约的标的是房屋买卖关系,预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。也即,如果当事人存在明确的将来订立本约意思,那么即使预约与本约在内容上非常近似,并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容完全齐备,也应当排除这种合同解释的运用。在形成预约后,如果当事人一方已经履行了主要义务,对方也接受的,应当承认在当事人之间已成立相应的合同法律关系。
 
  案例索引:(2010)成民初字第433号,(2011)川民终字第247号,(2013)民申字第188号;见《 民事审判指导与参考》(第57辑)第190-210页。
 
  44.人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价,不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿
 
  ——当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金,政府收回该划拨土地使用权时亦无需支付该土地使用权的对价。对于划拨土地使用权人的补偿款,既非划拨土地使用权的市场价,亦非所谓的划拨土地使用权的增值,更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。
 
  关键词:划拨土地;收回;补偿款
 
  规则详解:划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时,是未支付土地使用权出让金的,因为其用途是特定的,即用于公益性用途,故就不能利用该划拨土地使用权进行营利性活动,也就无所谓投资获利。因此国家收回划拨土地时,是无偿收回,只是对其地上建筑物、其他附着物,根据实际情况给予适当补偿,而非足额补偿或超额补偿。事实上,划拨土地使用权收回后,政府给原划拨土地使用权人的补偿费的数额大小,也是政府综合个案相关主客观因素,自由裁量的结果。
 
  案例索引:(2011)鲁民一初字第15号,(2013)民一终字第47号;见《民事审判指导与参考》(第59辑)第163-187页。
 
  45.房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
 
  ——房屋买卖合同当事人依据合同法第一百一十三条规定向对方当事人主张赔偿可得利益损失时,人民法院应根据可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则进行综合判断。
 
  关键词:损害赔偿;可得利益损失;减轻损失规则
 
  规则详解:《买卖合同纠纷解释》第二十九条规定,“买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”也就是说,房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持,还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案,则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指,在对方当事人违约甚至根本违约的情况下,合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务,应及时采取适当措施防止损失扩大,如果其没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。
 
  案例索引:(2013)辽民一终字第168号,(2014)民申字第644号;见《民事审判指导与参考》(第59辑)第206-217页。
 
  46.退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时,有选择权一方以行为方式作出选择后,不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式
 
  ——协议就一种违约行为约定了两种违约责任承担方式供守约方选择,在守约方以具体行为方式作出选择后,守约方再次提出要求适用其他方式追究违约责任的,法院不予支持。
 
  关键词:违约责任;选择性条款;择一行使
 
  规则详解:《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后,双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时,守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定,否则选择性条款只能择一行使,而不能相继行使。守约方一旦作出选择,即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而,守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款,再选择其他违约责任承担方式。
 
  案例索引:(2009)临民初字第761号,(2009)桂市民终字第2248号,(2011)桂民提字第149号,(2014)民提字第106号;见《民事审判指导与参考》(第60辑)第200-218页。
 
  47.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿一般不与《合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失同时适用
 
  ——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大的情形,其“损失”不包括对可得利益损失的赔偿,一般不应与《合同法》第一百一十三条第一款规定的可得利益损失同时适用。
 
  关键词:房屋买卖;可得利益损失;惩罚性赔偿制度
 
  规则详解:《商品房买卖合同解释》第八条中所称的“损害赔偿”是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益。合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害,因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。而合同法第一百一十三条规定,可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生,只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定,相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任,可得利益的取得以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下,表明守约方不愿继续履行合同,放弃了可得利益,故赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。
 
  案例索引:(2013)青民一初字第4号;见《 民事审判指导与参考》(第61辑)第245-255 页。
 
  48.非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的,出资方有权享有相应的土地增值收益
 
  ——合资合作开发建设房地产项目中,非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的,出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的,如无特别约定,应根据权利义务一致原则,以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。
 
  关键词:合作开发;合同解除;土地增值
 
  规则详解:合资合作开发建设房地产项目中,非因双方当事人原因导致合同解除的,对于土地增值部分,出资方有权共享相应收益。至于出资方请求权的基础,即出资方依据何种权利主张其享有相应的土地增值收益,最高院多数意见认为可将合作开发的法律特征,即共享利益、共担风险作为裁判的理论依据。对于出资方按照何种比例享受土地增值收益,最高院多数意见认为以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合权利义务一致原则,故应以各方实际出资比例作为计算依据。
 
  案例索引:(2011)闽民初字第29号;见《民事审判指导与参考》(第62辑)第183-200页。
 
  49.当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时,合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除
 
  ——附约定解除条件合同,自条件成就时,解除权人解除合同通知到达对方时合同解除,无需相对方作出明确意思表示;解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保护相对人合理信赖,一般具有不可撤销性。
 
  关键词:约定解除;通知;不可撤销
 
  规则详解:约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时,在合同中约定一方解除合同的条件,或者在订立合同以后,另行约定一方解除合同的条件,在合同成立以后,没有履行或者没有完全履行之前,出现了约定的解除合同的条件时,约定的享有解除权的人可以行使解除权,终止合同的权利义务。根据《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。且解除权为形成权,约定解除合同的条件发生以后,只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示,合同的权利义务就终止了,而无需再获得另一方的同意。司法实践中,解除的意思表示一般不得撤销,对此合同法尽管未作规定,但因解除的意思表示生效已生解除效果,且保护相对人的合理信赖,一般不得撤销,除非相对人同意。
 
  案例索引:(2012)高民初字第312号,(2014)民一终字第58号;见《民事审判指导与参考》(第62辑)第235-255页。
 
  50.认定当事人之间究竟是房屋买卖法律关系还是名为房屋买卖实为民间借贷法律关系,应当充分重视书面合同所具有的较高证明力
 
  ——民事诉讼中的案件事实,应为能够被有效证据证明的案件事实。书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时,才可依前者确定其间法律关系的性质。
 
  关键词:法律关系;书面合同;实际履行
 
  规则详解:书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定,其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时,才可依前者确定其间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实,应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系的性质且该隐瞒法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思表示的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外,即便在两种解读结果具有同等合理性的场合,也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定,借此传达和树立重诺守信的价值导向。因此,认定当事人之间法律关系的性质,应当充分重视书面合同所具有的较高证明力;若要否定书面证据所体现的法律关系,并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系,必须在证据审核方面给予更为谨慎的分析研判。
 
  案例索引:(2015)民一终字第78号;见《 民事审判指导与参考》(第63辑)第186-199页。
 
  51.变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定,并不导致合同无效
 
  ——合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。
 
  关键词:工业用地;居住用地;合同效力
 
  规则详解:因出让土地性质经法定程序可以变更,因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定,不能因此认定合同无效;但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产,则违反法律法规效力性强制性规定,应当认定合同无效。具体到本案,本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。即,土地性质能否变更属于合同履行问题,并不能因此倒推合作开发合同无效。
 
  案例索引:(2014)宁民初字第2号,(2015)民一终字第57号;见《民事审判指导与参考》(第65辑)第187-199页。

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