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《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总(36~40)

  36、国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
 
  ——具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合合同文义表述、合同签订主体是否特定、土地使用权年限长短、土地使用权用途是否变化以及土地使用权价款的归属等因素加以判断。
 
  关键词:合同性质;出让;转让
 
  规则详解:司法实践中,有些划拨土地使用权人为了使自身利益最大化,往往采取先与竞买人签订协议要求竞买人满足其利益要求后,才将土地交由国土部门收回再以招拍挂形式出让土地使用权。这种方式既规避了现行国有土地使用权出让和转让的相关法律、行政法规的规定,也使得该类合同的合同性质变得难以界定。对此最高院观点认为,国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定,不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论,更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确的界定。
 
  案例索引:(2009)湘高法民一初字第3号;见《民事审判指导与参考》(第54辑)第168-188页。
 
  37、房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
 
  ——房屋买卖合同当事人依据合同法第一百一十三条规定向对方当事人主张赔偿可得利益损失时,人民法院应根据可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则进行综合判断。
 
  关键词:损害赔偿;可得利益损失;减轻损失规则
 
  规则详解:《买卖合同纠纷解释》第二十九条规定,“买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”也就是说,房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持,还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案,则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指,在对方当事人违约甚至根本违约的情况下,合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务,应及时采取适当措施防止损失扩大,如果其没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。
 
  案例索引:(2013)辽民一终字第168号,(2014)民申字第644号;见《民事审判指导与参考》(第59辑)第206-217页。
 
  38、退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时,有选择权一方以行为方式作出选择后,不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式
 
  ——协议就一种违约行为约定了两种违约责任承担方式供守约方选择,在守约方以具体行为方式作出选择后,守约方再次提出要求适用其他方式追究违约责任的,法院不予支持。
 
  关键词:违约责任;选择性条款;择一行使
 
  规则详解:《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后,双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时,守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定,否则选择性条款只能择一行使,而不能相继行使。守约方一旦作出选择,即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而,守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款,再选择其他违约责任承担方式。
 
  案例索引:(2009)临民初字第761号,(2009)桂市民终字第2248号,(2011)桂民提字第149号,(2014)民提字第106号;见《民事审判指导与参考》(第60辑)第200-218页。
 
  39、当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时,合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除
 
  ——附约定解除条件合同,自条件成就时,解除权人解除合同通知到达对方时合同解除,无需相对方作出明确意思表示;解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保护相对人合理信赖,一般具有不可撤销性。
 
  关键词:约定解除;通知;不可撤销
 
  规则详解:约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时,在合同中约定一方解除合同的条件,或者在订立合同以后,另行约定一方解除合同的条件,在合同成立以后,没有履行或者没有完全履行之前,出现了约定的解除合同的条件时,约定的享有解除权的人可以行使解除权,终止合同的权利义务。根据《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。且解除权为形成权,约定解除合同的条件发生以后,只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示,合同的权利义务就终止了,而无需再获得另一方的同意。司法实践中,解除的意思表示一般不得撤销,对此合同法尽管未作规定,但因解除的意思表示生效已生解除效果,且保护相对人的合理信赖,一般不得撤销,除非相对人同意。
 
  案例索引:(2012)高民初字第312号,(2014)民一终字第58号;见《民事审判指导与参考》(第62辑)第235-255页。
 
  40、变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定,并不导致合同无效
 
  ——合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。
 
  关键词:工业用地;居住用地;合同效力
 
  规则详解:因出让土地性质经法定程序可以变更,因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定,不能因此认定合同无效;但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产,则违反法律法规效力性强制性规定,应当认定合同无效。具体到本案,本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。即,土地性质能否变更属于合同履行问题,并不能因此倒推合作开发合同无效。
 
  案例索引:(2014)宁民初字第2号,(2015)民一终字第57号;见《民事审判指导与参考》(第65辑)第187-199页。(未完待续)

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