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《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总(31~35)

  31、合作建房合同被认定无效后,出地方对出资方资金已转化为在建工程的,应给予相应比例的经济补偿
 
  ——合资、合作开发房地产合同被认定无效,出地方应当返还其从出资方取得的财产。当出资方的出资已经转化为在建工程时,出地方取得的财产为出资方出资转化为在建工程部分相应的财产利益,出地方应当折价补偿出资方。
 
  关键词:合资、合作开发房地产;无效合同;投资款
 
  规则详解:合资、合作开发房地产合同被认定无效后,根据《物权法》在处理土地与地上建筑物关系时的“房地合一”原则,因联建房屋占用的土地使用权属于出地方,双方联合建设的房屋(在建工程)亦属于出地方,出资方的投资物化到联合建设的在建工程中,由出地方取得。故已转化为在建建筑物的,由出地方给予相应比例的经济赔偿,按照在建工程的市场价值折价返还。由于目前并无对在建工程的市场价值进行评估的部门,因此人民法院在判决时一般会综合考虑出资方的出资数额、在建工程的建设程度及当地房地产业的利润等情况,确定出地方的折价补偿数额。
 
  案例索引:(2005)一中民初字第9655号,(2010)民一终字第47号;见《民事审判指导与参考》(第46辑)第159-182页。
 
  32、房地产开发经营合同尚不具备最终结算条件,一方请求对部分争议先行处理的,法院一般不予支持
 
  ——双方合同约定事项尚不具备最终结算条件时,若一方请求对部分争议先行处理的,难免会造成双方利益不平衡的情况,以至影响案件最终处理,故法院一般不予支持。
 
  关键词:未结算;部分争议;先行处理
 
  规则详解:因为合作开发房地产双方当事人未能提供相关结算依据,合同约定事项也尚未履行完毕,并且双方在诉讼中也并未请求解除或终止合同履行,上述原因使得本案始终无法进行结算。由于本案未进行决算,导致双方涉及款项支付的事实问题迟迟无法认定,在此情况下,一方当事人提出因对方过错造成的经济损失,请求对该部分争议先行处理;但另一方提出反诉,请求返还多支付的款项。如果法院仅处理一方的请求,判决另一方给付款项,将有可能导致另一方多支付款项,也有可能造成违约方先行得到补偿的情形,无论发生上述何种状况都将对本案的判决造成不利的影响。因此在双方未进行最终决算,一方当事人请求对部分争议事项先行处理的,法院一般不予支持。
 
  案例索引:(2005)浙民一初字第9号;见《民事审判指导与参考》(第48辑)第145-162页。
 
  33、建设用地使用权转让合同无效后,在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利,可以作为合同转让的标的
 
  ——《合同法》第五十八条规定,合同无效后,可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利。上述权利的权利人可以通过合同将上述权利进行转让。该转让合同效力的判断,不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿权利的转让合同无效。
 
  关键词:合同无效;标的;转让
 
  规则详解:当合同被认定为无效后,基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时,原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础,进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中,即使合同无效,作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利。对于此种可能存在的权利,受让一方与第三方签订《合同权利转让协议书》约定,将该权利加以让与,是当事人之间的真实意思表示,不存在合同法第五十二条所规定的无效情形,故该转让协议书中合法有效。
 
  案例索引:(2012)年粤高法民一初字第3号,见《民事审判指导与参考》(第55辑)第182-195页。
 
  34、非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的,出资方有权享有相应的土地增值收益
 
  ——合资合作开发建设房地产项目中,非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的,出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的,如无特别约定,应根据权利义务一致原则,以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。
 
  关键词:合作开发;合同解除;土地增值
 
  规则详解:合资合作开发建设房地产项目中,非因双方当事人原因导致合同解除的,对于土地增值部分,出资方有权共享相应收益。至于出资方请求权的基础,即出资方依据何种权利主张其享有相应的土地增值收益,最高院多数意见认为可将合作开发的法律特征,即共享利益、共担风险作为裁判的理论依据。对于出资方按照何种比例享受土地增值收益,最高院多数意见认为以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合权利义务一致原则,故应以各方实际出资比例作为计算依据。
 
  案例索引:(2011)闽民初字第29号;见《民事审判指导与参考》(第62辑)第183-200页。
 
  35、认定当事人之间究竟是房屋买卖法律关系还是名为房屋买卖实为民间借贷法律关系,应当充分重视书面合同所具有的较高证明力
 
  ——民事诉讼中的案件事实,应为能够被有效证据证明的案件事实。书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时,才可依前者确定其间法律关系的性质。
 
  关键词:法律关系;书面合同;实际履行
 
  规则详解:书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定,其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时,才可依前者确定其间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实,应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系的性质且该隐瞒法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思表示的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外,即便在两种解读结果具有同等合理性的场合,也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定,借此传达和树立重诺守信的价值导向。因此,认定当事人之间法律关系的性质,应当充分重视书面合同所具有的较高证明力;若要否定书面证据所体现的法律关系,并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系,必须在证据审核方面给予更为谨慎的分析研判。
 
  案例索引:(2015)民一终字第78号;见《 民事审判指导与参考》(第63辑)第186-199页。(未完待续)

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