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《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总(26~30)

  26、买卖双方均认可存在房屋买卖关系,但在诸多重要事实上存在疑点,人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系
 
  ——买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,但关于买卖过程的细节中存在众多疑点,甚至出现双方多次陈述不一、前后矛盾的,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。
 
  关键词:预售合同;真实购房关系;过户登记
 
  规则详解:商品房买卖关系是否真实存在不能仅以买卖双方是否达成合意为准,需要结合正常交易习惯,综合考虑案件产生的原因、双方利益诉求的对抗程度、双方当事人关系、资金往来等情况,尤其要注意各证据形成的证据链是否合理合法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此实践中虚构商品房屋买卖关系,抵抗实际施工人建设工程价款优先受偿权的问题,是源于对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的滥用。这既涉及到更深层次(物权)与债权、物权与物权保护顺位等法理问题,更涉及到平衡各项利益等社会政策的考量。
 
  案例索引:(2006)二中民初字第16218号,(2009)二中民初字第17337号,(2009)高民再终字第5744号;见《民事审判指导与参考》(第51辑)第213-227页。
 
  27、业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格
 
  ——商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。
 
  关键词:业委会;诉讼主体;开发商
 
  规则详解:业主委员会的诉讼主体范围是由其民事权利能力范围决定的,其诉讼主体资格应当受到法律、法规以及有关业主委员会职责规定的限制,只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷的争议,要遵循合同的相对性,只要不涉及业主共有和物业共同管理事项,业主委员会就无权介入。若双方当事人的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题,合同权利义务关系存在于特定当事人的,则业主委员会就不具有诉讼主体资格。
 
  案例索引:(2012)赣中民一初字第19号,(2013)赣民一终字第53号;见《 民事审判指导与参考》(第55辑)第196-205页。
 
  28、房屋买卖合同纠纷中认定当事人之间形成的是预约还是本约的关系,应综合审查相关协议以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行事实
 
  ——房屋买卖合同中认定当事人之间形成的是预约还是本约关系至关重要,应综合审查相关协议约定之内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思。
 
  关键词:房屋买卖合同;预约;本约
 
  规则详解:预约是指将来订立一定契约的契约,其将来应订立之契约成为本契约。基于预约的性质,预约的标的与本约的标的不同,前者是指将来订立本约的作为义务。以房屋买卖为例,本约的标的是房屋买卖关系,预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。也即,如果当事人存在明确的将来订立本约意思,那么即使预约与本约在内容上非常近似,并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容完全齐备,也应当排除这种合同解释的运用。在形成预约后,如果当事人一方已经履行了主要义务,对方也接受的,应当承认在当事人之间已成立相应的合同法律关系。
 
  案例索引:(2010)成民初字第433号, (2011)川民终字第247号, (2013)民申字第188号;见《 民事审判指导与参考》(第57辑)第190-210页。
 
  29、人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价,不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿
 
  ——当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金,政府收回该划拨土地使用权时亦无需支付该土地使用权的对价。对于划拨土地使用权人的补偿款,既非划拨土地使用权的市场价,亦非所谓的划拨土地使用权的增值,更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。
 
  关键词:划拨土地;收回;补偿款
 
  规则详解:划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时,是未支付土地使用权出让金的,因为其用途是特定的,即用于公益性用途,故就不能利用该划拨土地使用权进行营利性活动,也就无所谓投资获利。因此国家收回划拨土地时,是无偿收回,只是对其地上建筑物、其他附着物,根据实际情况给予适当补偿,而非足额补偿或超额补偿。事实上,划拨土地使用权收回后,政府给原划拨土地使用权人的补偿费的数额大小,也是政府综合个案相关主客观因素,自由裁量的结果。
 
  案例索引:(2011)鲁民一初字第15号,(2013)民一终字第47号;见《民事审判指导与参考》(第59辑)第163-187页。
 
  30、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿一般不与《合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失同时适用
 
  ——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大的情形,其“损失”不包括对可得利益损失的赔偿,一般不应与《合同法》第一百一十三条第一款规定的可得利益损失同时适用。
 
  关键词:房屋买卖;可得利益损失;惩罚性赔偿制度
 
  规则详解:《商品房买卖合同解释》第八条中所称的“损害赔偿”是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益。合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害,因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。而合同法第一百一十三条规定,可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生,只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定,相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任,可得利益的取得以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下,表明守约方不愿继续履行合同,放弃了可得利益,故赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。
 
  案例索引:(2013)青民一初字第4号;见《 民事审判指导与参考》(第61辑)第245-255 页。(未完待续)

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