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北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(三)
发布时间:2018/11/7 17:22:22 作者:梁伟森 点击率[13] 评论[0]

    【出处】本网首发

    【中文摘要】本文系对北京法院近年涉及房屋买卖合同纠纷以及房产登记相关纠纷典型案例的整理和归纳,集中展现北京法院的主流裁判观点,为当事人和法律实务工作者提供指引。

    【中文关键字】 房屋买卖合同;合同无效;过户登记;网签

    【学科类别】合同法

    【写作时间】2018年


      21、房屋质量问题影响入住,买受人另行租房能否主张损失?

      案例: 2004年3月24日,郑某与华润公司签订《商品房买卖合同》,郑某购买北京市XX号房屋。2005年8月郑某办理了入住手续。2006年上半年,由于涉诉房屋的次卧室水管倒灌,出现严重漏水无法居住使用,期间多次维修,但问题未解决。郑某与华润公司多次交涉无果,将其诉至法院,要求赔偿因房屋漏水造成的实际房屋租金损失102万元。

      人民法院经审理认为,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人可以请求出卖人赔偿损失。本案中,漏水情况已达到影响涉诉房屋正常居住使用的程度,郑某因此主张华润公司赔偿漏水期间涉诉房屋的租金损失应当予以支持。就租金损失标准,综合考虑漏水导致涉诉房屋使用障碍的客观程度、不同时间段内租金标准及经济水平的增长幅度、华润公司的过错程度、郑某就购买涉诉房屋的可预期利益以及华润公司对其违约行为造成郑某的可预见的损失等因素酌情予以确定。法院最终判决华润公司向郑某支付租金损失70万元。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

      提示:根据法律规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权要求赔偿损失。就租金损失标准,应综合考虑影响程度、不同时间段内租金标准及经济水平的增长幅度、被告的过错程度等因素酌情予以确定。

      22、违反商品房限购政策而订立的合同是否有效?

      案例: 2015年8月26日,赵某与肖某签订《房屋买卖业务签约文件合订本》,约定肖某将诉争房屋以393万元价格卖与赵某。合同签订后,肖某拒不进行网签及过户,赵某将肖某诉至法院,要求肖某将涉案房屋过户给赵某。诉讼中,肖某认为赵某在签订房屋买卖合同时没有购房资格,违反限购政策,房屋买卖合同应属无效。

      本案中,肖京雪以赵旭在签订房屋买卖合同时没有购房资格为由主张该合同无效,因限购政策并不是效力性规范,并不会对合同效力产生影响,

      人民法院经审理查明,赵某已经取得了购房资格。法院认为,首先,违反法律、行政法规的强制性规定,是合同无效的情形之一,限购政策不属于法律、行政法规的强制性规定,故违反限购政策不能成为认定合同无效的法定事由;其次,违反限购政策的后果是导致无法办理权属转移登记手续之履行不能的违约责任,对国家利益、社会公共利益没有影响,不会导致合同无效。因此,肖某的该项主张不能成立。法院最终判决肖某配合赵某办理房屋过户手续。

      规定:《中华人民共和国合同法》第52条:有下列情形之一的,合同无效:(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四) 损害社会公共利益;(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

      提示:《中华人民共和国合同法》第52条第(五)项所规定合同无效情形的“强制性规定”,系指效力性强制性规定,住房限购政策在性质上不属于效力性强制性规定,不影响合同效力。

      23、出卖人未取得预售许可证,买受人如何主张赔偿?

      案例: 2013年3月8日,胡某作为买受人与实地公司签订《北京市商品房现房买卖合同》,胡某购买×号房屋,总房款318万元,首付款98万元。合同签订后,实地公司未按照合同约定交付房屋,后胡某得知实地公司未取得预售许可证。胡某将实地公司诉至法院,要求确认合同无效,退还已付购房款及各项费用并赔偿房屋升值损失312万元,同时支付不超过已付购房款一倍的赔偿。

      人民法院经审理认为,关于合同效力,商品房预售在未取得预售许可证的情况下,根据法律规定合同应属无效。法院各项损失的处理,法院将结合胡某付款情况、房屋市场价值、双方的责任比例及房屋使用费等酌情确定。法院最终判决双方签订的合同无效;实地公司向胡某返还已付购房款及各项费用111万元;实地公司赔偿胡某70万元。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      提示:开发商预售商品房,应当向买受人出示商品房预售许可证,未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。因未取得预售许可证导致合同无效,买受人有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      24、如购房合同无效,买受人能否主张房价上涨的差价损失?

      案例: 2016年1月23日,徐某(买受人)与刘某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,涉案房屋成交价格为620万元。合同签订后,刘某之妻张某提出刘某擅自处分共有房屋,亦未取得张某的事后追认。徐某就合同履行事宜与刘某发生争议,将其诉至法院,要求刘某赔偿另购房屋的差价损失。

      人民法院经审理认为,因合同无法履行,导致徐某另行购买类似房屋需支付的房屋价款同徐某、刘某约定的房屋价款之间存在明显的差价,该差价是由于刘某的违约行为造成,可以作为守约方即徐某所遭受的损失。法院最终判决刘某向徐某赔偿损失130万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

      提示:合同无效时,买受人有权要求出卖人赔偿损失,所受损失数额应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失等。

      25、合同解除后买受人另购其他房屋,能主张差价损失吗?

      案例:  2015年10月16日,李某、陈某与万湖公司签订《商品房预售合同》。2015年11月,因涉案房屋无法办理网签,万湖公司将该情况告知李某和陈某,并就解除合同事宜达成一致。2015年12月,李某和陈某以2500万元购买了其他房屋,其认为2015年10月至2016年2月所购房屋上涨了120万元,应当由万湖公司赔偿,故诉至法院。

      人民法院经审理认为,就房屋增值损失一节,李某和陈某以其购买的另外一套房屋的房价作为依据主张其损失要求万湖公司赔偿,缺乏事实和法律依据,即便在此期间内房屋价格有所上涨,亦属于市场价格自然波动,不属于万湖公司可预见到的情形。因此法院最终判决驳回了李某和陈某的诉讼请求。

      规定:《中华人民共和国合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

      提示:因卖方违约而导致的房屋增值部分损失,是否一定会产生,需要根据房屋买卖合同的相关因素如解除时间、买方是否支付房款以及支付房款的多少、卖方是否再次将房屋出售等综合确定。

      26、能否以房价涨幅作为认定损失的直接依据?

      案号: 2016年3月3日,葛某(出卖人)与周某(买受人)通过签署《房屋买卖合同》。葛某提交一组载有房屋价格的网页打印资料,用以证明因为周某拖延办理过户,期间房屋价格上涨,葛某认为其受到损失。要求周某支付违约金60万元。

      人民法院经审理认为,关于葛某要求周某支付违约金60万元,根据葛某的陈述,其系比照其损失酌情主张。而在本案诉讼过程中,仅凭葛某提交的房屋价格网页信息无法认定葛某的损失。况且我市房屋价格在一定时期内的上涨与葛某在案涉合同项下的损失并无直接对等关系,不能以房屋价格的涨幅作为认定葛某损失的直接、充分依据。法院最终判决驳回了周某的诉讼请求。

      规定:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      提示:“谁主张,谁举证”是《民事诉讼法》规定的一般举证规则,买受人如证明房价上涨等事宜,除提交网页打印材料,还应尽量提交第三方评估报告,以充分尽到自己的举证责任。

      27、认购书签署后出卖人拒绝签订正式房屋买卖合同,买受人如何主张赔偿?

      案例: 2016年9月23日,王某与太和公司签署《认购书》,约定王某认购房号为9号楼1单元X号,总价为860万元,同时约定太和公司不得将该房屋出售给第三人,王某应在约定签约日期内到售楼处与太和公司签订《现房买卖合同》。同日,王某支付了认购金100万元。因此后太和公司拒绝签署《现房买卖合同》,王某将其诉至法院。

      人民法院经审理认为,双方签订《认购书》约定拟购房屋的基本状况、价款数额,但未约定价款支付方式,因此《认购书》未同时具备商品房买卖合同的主要内容,故《认购书》不能认定为商品房买卖合同的本约。太和公司不同意依照《认购书》约定的价格签订房屋买卖合同,属于违约行为,王某有权要求其赔偿预约违约损失即本约的信赖利益损失。法院最终判决《认购书》有效,太和公司向王某赔偿110万元。

      规定:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

      提示:根据法律规定,出卖人违反预约合同的,买受人有权要求其赔偿预约违约损失即本约的信赖利益损失。该信赖利益通常包括机会损失,即使买受人遭受信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失。

      28、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人的,买受人如何主张赔偿?

      案例: 2015年9月5日,王某(买受人)与实地公司(出卖人)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定王某购买位于北京市X号房屋,总价320万元,首付款97万元,余款向银行申请贷款。后王某得知,实地公司已将房屋出售给了第三人,合同无法履行。王某与实地公司协商不成,将其诉至法院。

      人民法院经审理后认为,实地公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致其与王某之间的《现房买卖合同》解除,王某作为守约方可以请求实地公司返还已付购房款及利息、赔偿房屋升值损失,并可以请求实地公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院最终判决实地公司向王某返还已付购房款87万元,并赔偿损失102万元。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

      提示:买受人在购房房屋时,应当全面了解房屋的权属状况,如遇到出卖人故意隐瞒房屋已经抵押或出售的事实,买受人有权要求“退一赔一”。

      29、买受人领取钥匙和签字行为能否认定为房屋交付使用?

      案例: 2013年9月17日,张某与邦达公司签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定张某购买X好房屋,总价款325万元。2014年1月3日,张某办理了涉案房屋入住手续,并签署了《交楼验收单》,该验收单中存在问题处显示空白。后张某与邦达公司就涉案房屋存在房顶漏水问题产生争议,邦达公司及物业公司多次对涉案房屋进行维修,但漏水问题一直未解决。张某无奈将邦达公司诉至法院,要求邦达公司支付逾期交付违约金40万元。

      人民法院经审理认为,根据法律规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。张某领取钥匙及在交接表中签字的行为应认定为邦达公司已经将涉案房屋交付,且双方签订的合同对涉案房屋的交付事宜作出了明确约定。张某所述的漏水质量问题,属于合同约定的商品房瑕疵,并非涉案房屋交付的必备条件,张某要求邦达公司承担逾期交房违约责任的主张,不符合合同约定和法律规定。法院最终未支持张某的诉讼请求。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      提示:收钥匙和验收签字一般视为出卖人交付了房屋,履行了合同交付义务,对于房屋存在的瑕疵,只能要求出卖人或物业修缮。

      30、房屋买卖合同中既约定违约金又约定定金,能否同时主张?

      案例:徐某(买受人)与刘某(出卖人)于2016年7月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由徐某购买刘某位于北京市X楼房号房屋,合同总价款473万元,合同签订当日,徐某向刘某支付定金20万元。后因房价上涨,刘某明确表示不再出售此房屋。徐某将刘某诉至法院,要求其双倍返还定金并支付违约金。

      人民法院经审理认为,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款,徐某向刘某同时主张违约金、双倍定金的诉讼请求缺乏法律依据。法院最终判决刘某向徐某返还定金20万元,支付违约金30万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第116条:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

      提示:根据法律规定,合同中既约定违约金又约定定金的,一方违约时,另一方当事人有权择一行使。


    【作者简介】

    梁伟森,北京市诺恒律师事务所律师。

    【参考文献】

    {1}(2015)朝民初字第19765号。

    {2}(2016)京民申4353号。

    {3}(2017)京03民终12212号。

    {4}(2017)京03民终9789号。

    {5}(2017)京0108民初2382号。

    {6}(2017)京03民终14263号。

    {7}(2017)京03民终10326号。

    {8}(2017)京0112民初15880号。

    {9}(2017)京0112民初9095号。

    {10}(2016)京0114民初14859号。


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