郑绪华的个人空间

对最高法院判决按揭银行诉按揭借款人还款败诉案例的研读及评析
发布时间:2021/1/18 11:31:29 作者:郑绪华 点击率[75] 评论[0]

    【出处】股权与金融

    【中文摘要】最高法院的裁判虽然充分照顾到实体公平和正义,也兼顾了偿债效率的要求,但是其说理略显粗糙,难以让人信服。如果其能够兼顾到另案判决对本案的影响,并据此说理论证,相信更能为包括银行等社会大众在内的第三方接受,更能体现司法的理性和裁判推理论证的魅力。

    【中文关键字】按揭贷款;贷款银行;开发商;按揭购房人;解除贷款合同;解除购房合同;退还按揭贷款;退款主体

    【学科类别】合同法

    【写作时间】2021年


      一、案件基本信息
     
      案号:(2019)最高法民再245号
     
      案由:金融借款合同纠纷
     
      审理法院:最高人民法院(审判委员会)
     
      审级:再审
     
      案件当事人:
     
      再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚等三人(下称“按揭借款购房人”)。
     
      被申请人(一审原告、二审上诉人):建设银行青海省分行(下称“贷款银行”)。
     
      一审第三人(二审被上诉人):青海越州房地产开发有限公司(下称“开发商”)。
     
      二、案情简述
     
      按揭借款购房人与开发商签署《购房合同》,约定购房款其中一部分以自有资金支付,剩余购房款由按揭借款购房人向贷款银行申请贷款,并指令贷款银行将贷款金额直接支付给开发商,以完成购房款的全额支付。
     
      后因开发商不能交付房屋,按揭借款购房人以开发商和贷款银行为被告,起诉解除《购房合同》和《借款合同》,并要求开发商将剩余贷款本息偿还贷款银行,该案已获生效胜诉判决(下称“另案判决”)。
     
      其后,贷款银行以金融借款合同纠纷为由,起诉按揭借款购房人,要求返还按揭贷款本金及利息。
     
      本案经一审法院认为应由开发商直接向贷款银行偿还剩余贷款本息,故驳回贷款银行的诉讼请求;贷款银行不服一审判决上诉,二审法院认为按揭借款购房人系借款合同的当事人(借款人),其于金融借款合同解除后依约应向贷款银行偿还剩余贷款本息;即便由开发商径付贷款银行,也是开发商受按揭借款购房人的委托指令而向贷款银行所作的偿还。故判决按揭借款购房人偿还贷款银行剩余本息;按揭借款购房人不服二审判决向最高法院申请再审。最高法院经再审后认为:贷款银行请求按揭借款购房人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由按揭借款购房人承担。按揭借款购房人的再审请求成立,应予支持。故撤销二审判决,维持一审判决。
     
      三、双方诉辩
     
      1.贷款银行主张:
     
      首先,借款合同关系发生在贷款银行与按揭借款购房人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,按揭借款购房人应当按照该条约定向贷款银行承担归还剩余贷款本息的责任。
     
      其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,开发商未根据按揭借款购房人的委托向贷款银行还款,相应的还款责任仍应由按揭借款购房人承担。
     
      2.按揭借款购房人抗辩:
     
      首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房买卖合同和担保贷款合同解除,应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定开发商就合同解除时的剩余贷款本息向贷款银行承担还款责任,对该责任认定不应再有争议。
     
      其次,在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中,按揭借款购房人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由贷款银行依按揭贷款模式流程直接转给了开发商。在开发商违约导致购房合同及借款合同解除、按揭借款购房人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为贷款银行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。
     
      四、最高法院裁判理由
     
      1.关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题
     
      《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
     
      本案中,因开发商未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行,按揭借款购房人不负有返还义务。
     
      2.关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题
     
      案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系贷款银行为重复使用而提前拟定的格式条款。
     
      在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,贷款银行拟定该条内容,意味着要求按揭借款购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了按揭借款购房人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对按揭借款购房人不具有拘束力。
     
      3.关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题
     
      本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,按揭借款购房人支付房款,开发商交付房屋;在商品房担保贷款合同中,贷款银行将按揭借款购房人所贷款项直接支付给开发商,开发商实际用款。按揭借款购房人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,按揭借款购房人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。
     
      但本案中,因开发商不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用按揭借款购房人支付的首付款及贷款银行按揭贷款;贷款银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、按揭借款购房人的债权;按揭借款购房人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在按揭借款购房人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
     
      五、对最高法院裁判的评价
     
      1.从实体正义和公平的角度分析
     
      最高法院的判决既解决了借款合同解除后,占有贷款资金的开发商返还贷款金额的问题,也解决了由开发商退还给按揭借款购房人,再由按揭借款购房人返还贷款银行的三角债式的低效偿债路径。体现了裁判的公平正义以及减少诉累和提高偿债效率的价值观,值得点赞。
     
      2.从裁判逻辑及法律适用角度分析
     
      (1)要求开发商向贷款银行退还贷款金额的可行诉讼路径
     
      《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的内容概括为:在房屋买卖合同和贷款合同均被解除的情况下,开发商应将所收取的购房人自有购房款退还给购房人(这一点自无需多言),将贷款金额退还给贷款银行。
     
      虽有如上规定,但基于诉讼的被动性(不告不理),若要使上述权利得以落地,必须放在适当的诉讼架构中才能实现。进一步说,只有在如下诉讼架构中,法院才有可能从程序上裁判开发商向贷款银行退还贷款金额:
     
      A按揭借款购房人起诉开发商(和贷款银行)要求解除购房合同和贷款合同,并要求开发商将剩余贷款金额本息退还贷款银行(即要求被告开发商向被告或第三人贷款银行退还贷款金额);
     
      B贷款银行起诉按揭借款购房人和开发商,要求按揭借款购房人和开发商连带将剩余贷款金额本息退还贷款银行(即要求被告开发商向原告贷款银行退还贷款金额);
     
      除此之外,法院无权启动司法程序裁判开发商向贷款银行退还贷款金额。
     
      (2)贷款银行仅要求开发商退还剩余贷款金额的诉讼困境
     
      若贷款银行仅要求开发商退还剩余贷款金额,由于开发商所收取的贷款银行的贷款金额实际上是按揭借款购房人所支付的购房款的一部分,换言之,贷款银行是根据按揭借款购房人的委托指令向开发商交付贷款金额的。因此,即便贷款银行向开发商交付贷款金额,依法只能视为按揭借款购房人向开发商交付购房款。
     
      因此,若贷款银行以借款合同纠纷为由起诉开发商退还剩余贷款本息,将会遭遇开发商以其与贷款银行之间无合同关系为由予以抗辩;
     
      但若贷款银行以不当得利纠纷为由起诉开发商退还剩余贷款本息,将会遭遇开发商以其所收取的贷款金额实为按揭借款购房人所付购房款为由予以抗辩。
     
      总之,贷款银行仅起诉开发商要求偿还剩余贷款额本息的诉讼路径充满艰难险阻。
     
      (3)《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的适用条件
     
      综合上述(1)与(2),《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的适用条件只能是上述(1)中的A与B种情形。即按揭借款购房人起诉开发商(和贷款银行)要求解除购房合同和贷款合同,并要求开发商将剩余贷款金额本息退还贷款银行(即要求被告开发商向被告或第三人贷款银行退还贷款金额);或者贷款银行同时起诉按揭借款购房人和开发商要求连带偿还剩余贷款金额。
     
      (4)本案诉讼架构的特殊性决定了本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款
     
      在本案贷款银行仅起诉按揭借款购房人偿还贷款金额的案件中,由于贷款银行仅列开发商为第三人,并未请求裁判开发商承担偿还贷款金额的法律责任,故法院在未释明应将开发商列为被告且经原告贷款银行同意的前提下,无权裁判开发商向原告贷款银行承担偿还贷款金额。
     
      而按揭借款购房人与贷款银行之间的借款合同事实清楚,裁判按揭借款购房人偿还剩余贷款金额合理合法。
     
      因此,本案并不具备适用《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的适用条件。
     
      3.从借款合同条款效力角度评价
     
      最高法院认为借款合同解除后要求借款人偿还贷款本息的约定属于格式条款,这一点本无争议;但是认为该等格式条款“要求按揭借款购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了按揭借款购房人的责任从而无效”,则明显缺乏理据。
     
      虽然该等情形下,按揭借款购房人未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款,但从法律结果上讲,其已经完成了购房合同项下的付款义务,也取得了向开发商追偿的权利,该等约定仅要求借款人偿还借款,此等义务天经地义,并未丝毫加大借款人的义务。
     
      因此,以格式条款不合理加重借款人义务为由否定该条款的效力,并不具有充分理据。
     
      4.从另案裁判的角度评价
     
      由于另案裁判已经判决开发商将剩余贷款本息偿还贷款银行,故本案贷款银行请求判决按揭借款购房人偿还贷款本息的诉请,再审法院完全可以“开发商履行该生效判决义务系根据按揭借款购房人的指令或诉请而为,从而代表了按揭借款购房人偿还贷款”为由,驳回贷款银行要求按揭借款购房人再次偿还剩余贷款的诉求。
     
      六、结语
     
      本案中,最高法院的裁判虽然充分照顾到实体公平和正义,也兼顾了偿债效率的要求,但是其说理略显粗糙,难以让人信服。如果其能够兼顾到另案判决对本案的影响,并据此说理论证,相信更能为包括银行等社会大众在内的第三方接受,更能体现司法的理性和裁判推理论证的魅力。


    【作者简介】郑绪华,北京金诚同达(深圳)律师事务所合伙人律师,最高人民检察院民事行政监督案件咨询专家,《商法》2020年度A-List“中国法律精英百强榜单”律师,广东律协、深圳律协公司法律专业委员会委员。 郑绪华律师秉持极致探索的诉讼风格和敏锐的诉点把握,擅长股权投资和金融领域的争议解决和疑难商事争议的处理。著有《对赌法律实务》(投资争议方向,法律出版社)、《精进股权》(项目投资方向,法律出版社)和《公司诉讼类案裁判研究报告》等股权投资领域的法律实务作品,其承办的“夏某等诉某公司解散纠纷案”入选“2019广东律师典型案例”。

0
分享到:
阅读(75)评论(0
北大法律信息网
www.chinalawinfo.com
法律动态
网站简介
合作意向
网站地图
资源导航
版权声明
北大法宝
www.pkulaw.cn
法宝动态
法宝优势
经典客户
免费试用
产品服务
专业定制
购买指南
邮件订阅
法律会刊
北大英华
www.pkulaw.com
英华简介
主要业务
产品列表
英华网站
联系我们
用户反馈
返回顶部
二维码