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房屋承租人优先购买权纠纷裁判依据、参考案例与司法观点集成
发布时间:2018/12/11 11:34:47 作者:徐忠兴 点击率[102] 评论[0]

    【出处】法学45度〔ID:xzx-lawyer〕首发

    【中文摘要】房屋承租人的优先购买权,是指承租人在出租人出卖租赁房屋时,在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利。《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定在立法层面首次确立了房屋承租人的优先购买权制度。本文立足于审判实务需求,收集、整理了我国立法机关及司法机关有关房屋承租人优先购买权纠纷的裁判依据、参考案例与司法观点,并从中提炼了相应的裁判规则,所收集、整理的裁判依据、参考案例与司法观点均来源于立法机关、最高司法机关的公开出版物,具有相当的权威性,希望能够对您有所帮助。

    【中文关键字】合同法;承租人;出租人;优先购买权

    【学科类别】合同法

    【写作时间】2018年


      【裁判依据】
     
      1.《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布,自1999年10月1日起施行)(节录)
     
      第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
     
      2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年7月30日法释〔2009〕11号公布,自2009年9月1日起施行)(节录)
     
      第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
     
      第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
     
      第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
     
      第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
     
      (一)房屋共有人行使优先购买权的;
     
      (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
     
      (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
     
      (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
     
      3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年11月15日法释〔2004〕16号公布,自2005年1月1日起实施)(节录)
     
      第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
     
      优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。
     
      第十六条 拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。
     
      顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,以抽签方式决定买受人。
     
      4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年5月5日法释〔2015〕10号公布,自公布之日起施行)(节录)
     
      第五条第(三)项  有下列情形之一的,当事人以外的公民、法人和其他组织,可以作为利害关系人提出执行行为异议:
     
      (三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法,侵害其对执行标的的优先购买权的。
     
      5.《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日住房和城乡建设部令第6号发布,自2011年2月1日起施行)(节录)
     
      第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。
     
      6.《最高人民法院关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示的答复》(2009年10月〔2009〕民监他字第9号公布,答复福建省高级人民法院请示,自公布之日起施行)(节录)
     
      拍卖属于出卖的特殊方式之一,出租人拍卖出租房屋情形下,承租人依法享有同等条件下优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖房屋时,应当以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。出租人未通知承租人,或其通知方式不足以使相关信息为承租人所获悉的,构成对承租优先购买权的侵犯,应当承担相应的民事责任,但承租人据此请求确认出租人与善意第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
     
      7.《最高人民法院民事审判第一庭关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2005年7月26日〔2004〕民一他字第29号公布,答复江苏省高级人民法院请示,自公布之日起施行)(节录)
     
      关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题,目前,法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为:目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:
     
      第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
     
      第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
     
      【参考案例】
     
      1.房屋承租人行使优先购买权的客体
     
      ——杨巧丽与河南中州泵业有限公司优先购买权侵权纠纷案(河南省郑州市中级人民法院2003年3月14日民事判决)
     
      裁判要旨:房屋出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下享有的优先购买权,应为购买自己承租的房屋,而不是出租人出卖的其他房屋。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋,应当在合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”依照上述规定,承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:(1)承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止,则承租人不享有此项权利。(2)优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有,并且必须在接到出卖通知后行使。(3)承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。可见,法律规定的承租人优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋,但对出租人出卖的其他房屋,承租人不享有优先购买权。如果承租人不能举证证明其承租的房屋已被出租人出卖,则不能因出租人出卖其他房屋而主张享有优先购买权,出租人出卖其他房屋与承租人无关。
     
      案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第5期(总第91期)。
     
      2.出租人根据上级要求赠与租赁房屋的情形下承租人是否享有优先购买权
     
      ——赵春林与东台市房产管理局、江苏省电信公司东台市电信局撤销房屋所有权证案(江苏省东台市人民法院〔2007〕东行初字第0017号行政判决)
     
      裁判要旨:第三人以接受赠与的形式接收租赁房屋,系根据上级要求对出租人的规范、清理和处置,并非是买卖,承租人主张侵犯其优先购买权的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见,承租人的优先购买权必须在房屋租赁关系存续的情况下,以出租人出卖租赁房屋为法定要件。如果第三人以接受赠与的形式接收租赁房屋,是根据上级要求对出租人的规范、清理和处置,并非是买卖,则承租人主张侵犯其优先购买权的,人民法院不予支持。
     
      案例索引:见邓正超:《产权变更登记未侵害租赁方合法权益》,载最高人民法院机关刊:《人民司法?案例》2007年第24期。
     
      3.房屋承租人优先购买权中同等条件的确定
     
      ——新沂市卓尔网络技术服务有限公司与江苏省新沂市畜牧兽医站、梁寒梅房屋租赁合同纠纷案(江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第0757号民事判决)
     
      裁判要旨:法律规定的房屋承租人享有的优先购买权,指的是同等条件下的优先,该同等条件不仅指同等价款,还包括价款的支付时间、方式以及交易相对人等其他因素。
     
      适用解析:房屋承租人的优先购买权是同等条件下的优先购买权,同等条件是承租人行使优先购买权的实质条件。同等条件首先是价款条件的等同,也就是说,承租人支付的价款应当与第三人支付的价款相同;其次应当考虑的是价款支付方式,主要是指支付价款的时间和次数,如果第三人允诺一次付清,承租人不得要求分期支付;即使出卖人同意第三人分期或延期付款,除非承租人为出卖人提供了充分而适当的担保,否则也不得请求分期或延期付款。此外,还应当考虑交易相对人的因素,即相对人是否系出卖人的近亲属或者与其有其他特殊亲密关系。如果出卖人基于其与第三人的近亲属或其他特殊亲密关系而出卖租赁房屋,承租人不得行使优先购买权。
     
      案例索引:见王松、左其洋:《承租人行使优先购买权的条件》,载最高人民法院机关刊:《人民司法?案例》2008年第14期。
     
      4.承租人以享有优先购买权为由主张直接购买房屋的处理
     
      ——新沂市卓尔网络技术服务有限公司与江苏省新沂市畜牧兽医站、梁寒梅房屋租赁合同纠纷案(江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第0757号民事判决)
     
      裁判要旨:出租人将租赁房屋出卖给第三人,承租人以其享有优先购买权为由,主张依据第三人购买房屋的条件购买房屋的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:承租人的优先购买权只是在一定条件下优先购买的权利,并不是使已成立的法律关系发生变动的权利,故承租人的优先购买权不是形成权,而是依附于租赁使用权产生的一种债权,只具有部分的物权效力,它只是优先缔约的权利,而不是保证买到的权利,其目的在于保护承租人保有稳定的住所,维护其生存权益。承租人不能主张依据第三人购买房屋的条件直接购买房屋。在此情形下,承租人可以通过买卖不破租赁、违约责任等规定和原则的适用,维护其使用租赁房屋的权利。
     
      案例索引:见王松、左其洋:《承租人行使优先购买权的条件》,载最高人民法院机关刊:《人民司法?案例》2008年第14期。
     
      5.抵押权实现时的买卖不破租赁规则与承租人的优先购买权
     
      ——中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行与宁波市镇海木材公司、宁波市镇海区城市建设拆迁事务所、镇海利民招待所借款合同纠纷执行案(浙江省宁波市镇海区人民法院〔2003〕甬镇执字第203号民事裁定)
     
      裁判要旨:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现时,租赁合同对受让人不具有约束力,但在实现抵押权时应当保护承租人的优先购买权,除非相关法规对买受人作了限定。
     
      适用解析:买卖不破租赁是指租赁关系成立后,出租人将租赁物转卖给第三人,既存的租赁关系对买受人仍然有效,承租人可以向买受人主张租赁权。但这一规则并非绝对,也存在例外。根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定,抵押权人实现抵押权时对抵押财产进行的拍卖、变卖,在一定条件下可以击破租赁,即抵押财产的买受人不受原租赁合同的约束。这一规则的适用条件是:存在有效的抵押合同;抵押权已登记;抵押权的设立先于租赁合同的生效。根据《合同法》第二百三十条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是法律对房屋承租人优先购买权的赋予。《物权法》第一百九十条规定的买卖击破租赁规则并不排斥承租人的优先购买权,人民法院在强制拍卖、变卖抵押财产时,应当保护承租人的优先购买权。但是,在特定情况下,如果买受人必须特定,例如面临政府征收、拆迁时,承租人的私权利益应当让位于公共利益,买受人就只能是特定的,承租人的优先购买权不应受到保护。
     
      案例索引:见胡红生、李佳:《基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2009年第2期。
     
      6.房屋租赁合同约定排除承租人优先购买权的效力
     
      ——成水红与启东市农村信用合作联社、陆燕飞房屋租赁合同纠纷案(江苏省启东市人民法院〔2007〕启民一初字第2241号民事判决)
     
      裁判要旨:房屋承租人享有的优先购买权属于法定权利,租赁双方在租赁合同中约定排除承租人的优先购买权的,应当认定该约定无效。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条关于房屋承租人优先购买权的规定,属于强制性规范,不论租赁双方在租赁合同中是否约定了优先购买权,作为房屋承租人都享有优先购买权。如果租赁双方在租赁合同中约定排除了承租人的优先购买权,由于《合同法》第二百三十条并没有约定优先的规定,故在合同中排除承租人优先购买权的条款无效,承租人仍享有优先购买权。
     
      案例索引:见孙贵斌:《出租人出卖房屋时通知义务的履行》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2010年第4期。
     
      7.出租人再次出卖租赁房屋时是否应当再次通知承租人
     
      ——成水红与启东市农村信用合作联社、陆燕飞房屋租赁合同纠纷案(江苏省启东市人民法院〔2007〕启民一初字第2241号民事判决)
     
      裁判要旨:出租人在首次出卖租赁房屋不成功的情况下再次出卖租赁房屋,或者出租人履行通知义务后,改变了出卖条件的,是否应当再次通知承租人,应当根据不同情况确定。
     
      适用解析:根据《合同法》第二百三十条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条规定了出租人出卖租赁房屋的通知义务。出租人在首次出卖租赁房屋时应当通知承租人,自无异议。但在出租人首次出卖不成功的情况下再次出卖的,是否仍应再次履行通知义务,则应根据不同情况确定。如果出租人首次通知时,承租人表示在任何条件下都不会购买时,出租人再次出卖时可以不再通知承租人;如果出租人首次通知时,承租人没有表示放弃优先购买权,则出租人再次出卖仍应再次通知承租人,否则即侵犯了承租人的优先购买权;如果出租人履行通知义务后,改变了出卖价格、条件等,在承租人没有表示放弃优先购买权的情况下仍有通知承租人的义务。
     
      案例索引:见孙贵斌:《出租人出卖房屋时通知义务的履行》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2010年第4期。
     
      8.租赁房屋拍卖公告能否视为出租人已履行了通知承租人的义务
     
      ——成水红与启东市农村信用合作联社、陆燕飞房屋租赁合同纠纷案(江苏省启东市人民法院〔2007〕启民一初字第2241号民事判决)
     
      裁判要旨:出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,拍卖人发布的拍卖公告不能代替法律规定的对承租人行使优先购买权的通知。
     
      适用解析:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。”从该条规定可知,在法院司法拍卖程序中,须对优先购买权人单独书面或以能够确认收悉的方式进行通知,而不能以其他方式代替单独通知。在出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋过程中,拍卖人发布的拍卖公告是针对不特定人发出的,并不是针对房屋承租人而发出的,其与出租人的通知系不同性质,不能代替法律规定的对承租人行使优先购买权的通知。
     
      案例索引:见孙贵斌:《出租人出卖房屋时通知义务的履行》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2010年第4期。
     
      9.承租人对通过公司分立转移的房产能否主张优先购买权
     
      ——宁波博仑渔港大酒店有限公司与宁波经济技术开发区北仑电力实业有限责任公司、宁波经济技术开发区明仑投资有限公司房屋租赁合同纠纷案(浙江省宁波市北仑区人民法院〔2009〕甬仑民初字第1892号民事判决)
     
      裁判要旨:租赁房屋通过公司分立资产划分由出租人移转至第三人的,不属于出租人出卖租赁房屋,承租人据此主张优先购买权的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此,房屋承租人主张优先购买权的前提应为出租人出卖租赁房屋行为的发生。根据《合同法》第一百三十条的规定,买卖是指出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的行为。而公司分立过程中的资产转移不属于买卖,故租赁房屋通过公司分立资产划分由出租人移转至第三人,而非通过买卖关系移转至第三人的,承租人主张优先购买权的基础不能成立,故人民法院对其诉讼请求依法不应支持。
     
      案例索引:见杜宇:《承租人对通过公司分立转移的房产不享有优先购买权》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2010年第8期。
     
      10.特殊身份关系对承租人行使优先购买权的影响
     
      ——上海曼登实业有限公司与上海立地房地产有限公司房屋租赁合同纠纷案(上海市浦东新区人民法院〔2014〕浦民一〔民〕初字第25032号民事判决)
     
      裁判要旨:出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋,而离开该特殊身份关系,出租人则不愿低价出售房屋的,此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求,承租人一般不能行使优先购买权。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(二)项规定了出租人基于近亲属关系而出卖租赁房屋时,承租人不得行使优先购买权的例外情况。即出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。因近亲属之间的房屋买卖,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系不同,这种身份关系的存在,导致即便承租人愿意支付同样价款购买房屋,也不具备同等条件这一要求。因此,承租人不得行使优先购买权。虽然上述规定仅针对自然人,无法包括出租人为法人的情况,但按照该规定的精神,出租人与买受人存在特殊身份关系,此时承租人的优先购买权应受限制。基于此,从平衡出租人和承租人之间的利益考虑,出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋,而离开该特殊身份关系,出租人则不愿低价出售房屋的,此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求,承租人一般不能行使优先购买权。就自然人来讲,这种特殊身份关系,不仅限于近亲属关系,还应包括近姻亲关系,亲属之外的赡养、抚养关系等。就法人单位来讲,这种特殊身份关系,包括母公司与子公司、拥有同一控股股东的关联公司、公司与其法定代表人之间的关系等。同时,在出租人与买受人存在特殊身份关系的情况下,判断出卖人是否愿意低价出售房屋,应当从普通大众的视角去审查,要将出租人视作理性的人,根据常识或商业惯例来审查出卖人是否因该特殊身份关系而愿意低价出售房屋。
     
      案例索引:见陶郑忠、杨立转、孙猛:《特殊身份关系可排除优先购买权的行使》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2015年第22期。
     
      11.房屋借用人是否享有该房屋的优先购买权
     
      ——吴文明与贵州省修文县扎佐镇兴红村村民委员会、雷贤文房屋优先购买权纠纷案(贵州省贵阳市中级人民法院〔2001〕筑民二终字第210号民事判决)
     
      裁判要旨:房屋借用合同未约定借用人享有房屋优先购买权,出借人出卖被借用的房屋,借用人主张房屋优先购买权的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:优先购买权有法定和约定之分。前者由法律明文规定,仅在特定买卖的同等条件下,特定人依法享有优先于其他人购买财产的权利。作为一种法定的权利,我国法律只规定了房屋承租人、按份共有人、合伙人、有限责任公司股东在特定的买卖中享有优先购买权。后者是在法律未明文规定的情况下,由当事人双方约定的优先于其他人购买财产的权利。当事人之间约定优先购买权的,其内容和具体的行使方式、行使期限,均应当依据当事人之间的约定。基于上述,因我国法律并未规定房屋借用人享有优先购买所借用的房屋的权利,故在借用合同未就优先购买权做出约定的情形下,出借人出卖被借用的房屋,借用人主张房屋优先购买权的,没有事实和法律依据,人民法院不应支持。
     
      案例索引:见罗晓珊:《吴文明诉贵州省修文县扎佐镇兴红村村民委员会案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2002年民事审判案例卷)》,中国人民大学出版社2003年版,第22—26页。
     
      12.房屋承租人的优先购买权与第三人善意取得的冲突处理原则
     
      ——王小琴与中国农业银行镇江市京江支行、中国农业银行镇江市分行、张浩东、镇江市诚信拍卖行有限责任公司买卖合同纠纷案(江苏省镇江市润州区人民法院〔2008〕润民一初字第622号民事判决)
     
      裁判要旨:出租人出卖租赁房屋,承租人有权请求按照同等条件优先购买,但该房屋已被第三人善意取得的,人民法院对其主张依法不予支持。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此,在房屋承租人依法享有优先购买权的情形下,出租人出卖租赁房屋时,未依法有效通知承租人行使优先购买权的,房屋承租人可以其享有优先购买权为由请求按照同等条件购买该房屋。但是,如果房屋买受人已经有偿取得承租房屋并进行了所有权转移登记,且其购买房屋时是善意的,亦无证据证明买卖双方系恶意串通,则应当认定买受人的行为符合《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的法律规定,并取得房屋的所有权。在此情形下,对于房屋承租人的优先购买权主张,人民法院依法不应支持。
     
      案例索引:见金之祥:《王小琴诉中国农业银行镇江市京江支行等买卖合同案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2009年商事审判案例卷)》,人民法院出版社、中国人民大学出版社2010年版,第22—24页。
     
      13.承租人的优先购买权能否对抗抵押权人的抵押财产折价取得权
     
      ——葛兰英与河南省永城市站南信用社、河南省永城市城关镇农机站、杨健借款担保合同纠纷案(河南省永城市人民法院2000年8月3日民事判决)
     
      裁判要旨:抵押人将已设立抵押权的财产出租或者发包,在实现抵押权时,抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价取得抵押财产,承租人或者承包人主张优先购买权的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据该条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,已登记的抵押权实现时可以击破租赁,抵押财产上的承租权不能对抗抵押权人的抵押权。而优先购买权系承租权的基本权能,抵押财产折价取得权系抵押权的基本实现方式,因此,在抵押权登记设立后抵押财产出租的情形下,抵押权人的抵押财产折价取得权优先于承租人的优先购买权。另外,因承包关系并非租赁关系,故承包人并不具有优先购买权的行使条件,当然不能以所谓的优先购买权对抗抵押权。
     
      案例索引:见田策:《葛兰英诉城关镇农机站抵押借款后又将抵押物发包给其承包经营现抵押物被判决执行给债权人应按租赁关系由其行使优先购买权案》,载最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》2003年第1辑(总第43辑),人民法院出版社2003年版,第211—217页。
     
      14.房屋承租人请求宣告出租人与购买房屋人的买卖合同无效的处理规则
     
      ——重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷案(最高人民法院〔2008〕民一终字第17号民事判决)
     
      裁判要旨:承租人在无意以同等价格购买租赁房屋的情况下,请求宣告出租人与购买房屋人的买卖合同无效,并确认其在此次房屋买卖活动中在同等条件下享有优先购买权的,不符合相关法律规定精神,其诉讼请求应予驳回。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权。房屋承租人的优先购买权包含三层意思:一是出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前通知承租人;二是在同等条件下,承租人有优先购买权;三是承租人没有享受优先购买权的,可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。根据规定可以理解为,在出租人出卖房屋时,如果承租人表示购买承租房屋,在同等条件下,其购买权应由承租人享有。而只有在承租人放弃购买房屋的情况下,出租人才能卖与他人。否则,承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。这一规定的主要目的是保障承租人在同等条件下,优先购买其承租的房屋。承租人优先购买承租房屋的权利,其性质是先买权,而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿,如果承租人根本无意购买房屋,其目的仅仅是为了宣告出租人与他人的房屋买卖无效,不符合法律规定的立法精神,而且有滥用优先购买权之嫌。基于此,虽然出租人在出卖租赁房屋时未通知承租人,但在诉讼中,承租人没有在同等条件下购买该租赁房屋的意愿,可以认定承租人放弃了优先购买权的行使。在此情况下,出租人将房屋卖与他人,并未侵犯承租人的优先购买权,承租人请求宣告出租人与他人之间的房屋买卖合同无效,并确认其在此次房屋买卖活动中在同等条件下享有优先购买权,不符合法律规定,其诉讼请求不应予以支持。
     
      案例索引:见孙延平:《承租人明确表示不购买承租房屋,其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的,不应给予支持——重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第1集(总第37集),法律出版社2009年版,第203—210页。
     
      15.实际交易价格与备案合同价格不一致时认定优先购买权行使条件的依据
     
      ——高某与李某、张某房屋租赁合同纠纷案
     
      裁判要旨:房屋的实际交易价格与备案合同价格不一致时,应当以实际交易价格作为认定承租人行使优先购买权的同等条件的依据,承租人主张以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见,同等条件是优先购买权的核心。优先购买权作为承租人所享有的一项权利,是对出租人(出卖人)处分出租房屋时处分权的一种限制和约束。它必须建立在“同等条件”下行使这一限制条件的基础上。同等条件应理解为主要指出卖房屋的价格条件,即出租人告知享有优先购买权的承租人的房价必须等同于其卖给第三人的房价,而不能是高于卖给第三人的房价。这里出租人告知的价格必须是其真实意思表示,不能与第三人串通后故意抬高房价,继而变相提高同等条件,再以更低的房价卖给第三人。真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如果价格、付款方式等与真实的约定不一致,则应当以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应当按买卖合同双方当事人的真实意思来认定。据此,在房屋的实际交易价格与备案合同价格不一致时,备案合同价格并非出卖房屋的价格条件,承租人主张的同等条件与出卖人主张的同等条件并不等同,在同等条件不一致的情况下,承租人显然不具备行使优先购买权的要件。因此,即便是出卖人出卖租赁房屋没有提前通知承租人,承租人亦无权主张优先购买权,除非其愿意以实际交易价格购买,即应当以实际交易价格作为认定同等条件的依据。
     
      案例索引:见最高人民法院民事审判第一庭(执笔人:王林清):《当实际交易价格与备案合同价格不一致时,承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集),法律出版社2009年版,第206—209页。
     
      【司法观点】
     
      1.房屋承租人的优先购买权是专属于房屋承租人的法定权利,不能通过转让或者继承转移至他人,不能直接对抗第三人,且以同等条件为前提。
     
      适用解析:优先购买权,是指民事主体在持定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。房屋承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁房屋时,在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利。优先购买权的基本特征是:(1)它是一种法定的权利,是由法律直接规定的。(2)它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权,因此,出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权,不是直接对物享有权利,不能直接对抗第三人,优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。(3)它是专属于承租人的权利,这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。(4)它是一种附条件的形成权,即以同等条件为前提。
     
      观点索引:见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义·第3版》,法律出版社2013年版,第373页。
     
      2.房屋租赁合同已经终止,或者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物的,承租人不得行使优先购买权。
     
      适用解析:承租人的优先权源于法律的规定,而不是当事人之间的约定,但是承租人优先购买权必须有房屋租赁合同的合法存在为前提。即承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同关系。承租人的优先购买权是基于租赁合同有效成立而产生的民事权利,是在出租人房屋上增加的一项合法负担。如果租赁合同已经终止,或者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物,则优先购买权无从行使。
     
      观点索引:见胡仕浩:《房屋承租人优先购买权的效力》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第1集(总第1集),法律出版社2005年版,第164—165页。
     
      3.房屋承租人行使优先购买权的,应当以同等条件为前提,该同等条件不仅包括同等价格,还包括其他合理条件。
     
      适用解析:房屋承租人的优先购买权是针对同等条件而言的。所谓同等条件,一般是指价格条件,应参照同类房屋的价格,按质论价,协商确定。出租人不得以处分权任意抬价,承租人也不得以优先购买权要挟压价。法律仅支持承租人以实际价格优先购买租赁房屋。此外, 也不能把同等条件简单地理解为同等价格,还应包括付款期限、付款方式以及出卖人的其他合理条件。如果承租人不能满足这些条件,则丧失优先购买权。
     
      观点索引:见唐德华、孙秀君主编:《合同法及司法解释条文释义(下)》,人民法院出版社2004年版,第1156页。
     
      4.出租人向承租人提出的购买条件高于第三人的条件,承租人拒绝接受的,不应认定为承租人放弃优先购买权。
     
      适用解析:房屋承租人的优先购买权并不是绝对的,在下述条件下可以丧失:第一,承租人要求以低于第三人的价格或其他条件进行购买的;第二,在出租人通知的期限内承租人未作出购买表示或表示不购买的;第三,承租人明确表示放弃优先购买权的。承租人放弃优先购买权后又要求优先购买的,不予支持。但是,出租人向承租人提出的购买条件高于第三人的条件,承租人拒绝接受的,则不能认为是承租人放弃了优先购买权。
     
      观点索引:见唐德华、孙秀君主编:《合同法及司法解释条文释义(下)》,人民法院出版社2004年版,第1156页。
     
      5.即使租赁关系成立在后、抵押权成立在先,承租人的优先购买权亦不受抵押权存在的影响。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”可见,优先购买权是以存在租赁关系为条件的,即只要租赁合同关系存在,优先购买权就存在。承租人始终享有优先购买权有其法理基础,即抵押权是一种担保物权,其本质是为了实现债权,只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。所以,不管租赁关系设立的先后,承租人都享有优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第275页。
     
      6.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:在认定出卖人与第三人买卖合同的效力时,应当在坚持合同相对性原则基础上,结合承租人优先购买权的性质来考量。根据合同的相对性原则,合同只在合同当事人之间成立和生效,非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力。因此,不论第三人是否已受让标的物,其与出卖人之间成立的买卖合同的效力都不应因优先购买权的行使而受影响,除非双方以优先购买权的不行使作为合同的停止条件或以优先购买权的行使作为合同的解除条件。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第288—289页。
     
      7.出租人与第三人恶意串通损害承租人的优先购买权的,承租人可以主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
     
      适用解析:优先购买权是法定优先缔约权,其性质为债权,不具有对抗善意第三人的效力,故承租人不能以出租人损害其优先购买权为由,请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。但出租人与第三人恶意串通损害承租人的优先购买权的,承租人可以依据《合同法》第五十二条的相关规定主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
     
      观点索引:见马成波:《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2009年第3辑(总第29辑),人民法院出版社2010年版,第52页。
     
      8.在租赁房屋赠与、互易以及因公用征收等法律关系中,承租人不得行使优先购买权,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
     
      适用解析:根据《合同法》第二百三十条的规定,房屋承租人的优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中则不得行使,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。赠与为无偿法律行为,并不具有买卖合同等价有偿的特征;互易侧重特定物的交换,而买卖合同的双方当事人注重利益的交换,不能将互易认定为出售房屋的情形;因公用目的而为的征收等,为依照公法手段实现租赁房屋的物权变动,亦不应属于买卖的范畴。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第289页。
     
      9.出租人出卖租赁房屋的,出租人履行通知承租人的义务期限应为出卖房屋之前15日。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项规定:“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买”,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。依照该条款规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为放弃优先购买权。该条款对出租人履行通知义务后,承租人主张优先购买权的期限进行了规定。从规定的期限可以推断出,出租人在出卖房屋前15日通知承租人,即符合上述条款确定的承租人行使权利的期限,应当为出租人履行通知义务的合理期限。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第289—290页。
     
      10.房屋出租人出售租赁的房屋,一般应当书面通知承租人,且通知中应当载明出售的条件,通知一旦到达承租人,出租人不得随意更改。
     
      适用解析:房屋出租人出售租赁的房屋,须以一定的形式通知承租人,传达转让房屋的要约。我国现行法律均规定,出租人出售租赁的房屋,应当提前通知承租人。既为通知,就应当采用适当的形式,一般认为书面通知最为适宜,而且通知中应当载明出售的条件,此条件即为买卖合同的要约,一旦到达承租人,出租人就要受其约束,不得随意更改。同样,为了约束承租人(受要约人),便于提供出租人的通知已经到达承租人证据,出租人应当要求承租人签收通知。
     
      观点索引:见胡仕浩:《房屋承租人优先购买权的效力》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第1集(总第1集),法律出版社2005年版,第166页。
     
      11.承租人的优先购买权属于承租人的法定优先缔约权,系债权,不具有对抗善意第三人的效力。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”该条规定将承租人优先购买权定位为承租人的法定优先缔约权,系债权,不具有对抗善意第三人的效力。
     
      观点索引:见马成波:《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2009年第3辑(总第29辑),人民法院出版社2010年版,第50页。
     
      12.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人不能主张优先购买权,但并不排除承租人行使损害赔偿请求权。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(四)项规定:“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续”,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。该条款规定是基于物权法确定的善意取得制度作出的规定,旨在保护善意第三人的利益,维护交易稳定。但如果房屋出售时出租人未履行通知义务或者具有其他损害承租人优先购买权的情形,将房屋出售给善意第三人,出租人仍应基于其侵权行为对承租人承担损害赔偿责任。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第290页。
     
      13.在房屋转租的场合,次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。
     
      适用解析:在房屋转租的场合,房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人。因为房屋优先购买权由承租人行使,已成各国立法通例。对承租人的理解,从文义解释上,应理解为租赁合同关系中出租人的对方当事人。租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同,但在租赁合同中,次承租人不是合同当事人,其地位不是出租人的承租人,因此,次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第290页。
     
      14.在承租人的优先购买权受侵害的场合,承租人请求依照同等条件与出租人签订买卖合同的,人民法院应予支持,但应赋予承租人一定的义务。
     
      适用解析:从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条、第二十三条的规定含义看,该司法解释认可在承租人的优先购买权受侵害的场合,承租人可以请求依照同等条件与出租人签订买卖合同。但为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利,支持承租人行使优先购买权时应赋予其一定的义务,比如承租人主张与出租人成立买卖合同的,应当交付一定数额的定金或者提供担保,以使出租人信任其履行能力,否则不得支持其相应的请求。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第292页。
     
      15.将承租人对出租房屋的优先购买权理解为形成权,法律依据不足,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋。
     
      适用解析:根据现行法律、法规和司法解释的规定,承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,应当依法保护。将优先购买权理解为形成权,法律依据不足。它只是优先缔约的权利,而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利,所有人出卖自己的所有物,应当尊重其缔约自由的权利,不能过多干涉,因此,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋。
     
      观点索引:见胡仕浩:《房屋承租人优先购买权的效力》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第1集(总第1集),法律出版社2005年版,第168—169页。
     
      16.关于承租人主张优先购买房屋后“一房二卖”的处理问题。
     
      适用解析:出租人出售租赁的房屋未履行通知义务的,承租人可以选择向出租人主张损害赔偿,也可在知道房屋出卖后的合理期限内主张优先购买权。如承租人主张在同等条件下优先购买房屋,则在同一房屋上存在两份内容相同的买卖合同,客观上出现“一房二卖”。在出租人与第三人的房屋买卖合同尚未履行的情况下,因承租人享有优先购买权,在同等情况下其买受房屋的请求应获得支持,而出租人与第三人的房屋买卖合同则出现履行不能。但如果出租人与第三人的房屋买卖合同已经履行完毕,第三人依法获得房屋所有权,则承租人与出租人的房屋买卖合同出现履行不能,其优先购买房屋的请求不能获得支持,而只能向出租人主张赔偿损失。
     
      观点索引:见马成波:《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2009年第3辑(总第29辑),人民法院出版社2010年版,第52页。
     
      17.在先设定抵押而后出租房屋的场合,抵押权不影响租赁权的存在,承租人的优先购买权亦不受影响。
     
      适用解析:根据《物权法》第一百九十条的规定,租赁物上存在抵押权的,实现抵押权时,租赁权能否对抗租赁物的买受人,要看抵押权设立在租赁权前后的时间。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,解决的是承租人在租赁期间,遇到抵押权人行使抵押权,出租人出卖抵押物后,承租人享有的租赁权是否能对抗新的所有权人问题,而这并不影响租赁权的存在。同时,承租人的优先购买权解决的是优先购买房屋的问题,只要出租人在租赁期间出卖租赁房屋,承租人即可行使优先购买权,故承租人的优先购买权亦不受抵押权的影响。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第296页。
     
      18.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,承租人享有同等条件下的优先购买权。
     
      适用解析:抵押权人实现抵押权时,不论是变卖还是折价,都是参照市场价格实现抵押物的交换价值,以消灭债权。折价受偿是以物抵债,但仍然不能改变抵押权人是通过抵押物的交换价值获得清偿,只不过买受人是抵押权人而非第三人。既然折价、变卖属于出租人出售房屋的行为,则不管买受人是抵押权人还是其他人,承租人均享有同等条件下的优先购买权。抵押权人如想取得抵押物,也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第299页。
     
      19.在租赁房屋被依法抵押的情形下,承租人行使优先购买权的,无需考虑抵押权与租赁权设立先后的问题。
     
      适用解析:不论抵押权设立在租赁合同成立前或成立后,承租人行使优先购买权均不会与抵押人实现抵押权发生冲突,在抵押权人实现抵押权时保护承租人的优先购买权,更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。因此,承租人行使优先购买权的,无需考虑抵押权与租赁权设立先后的问题。只要出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋清偿债务,承租人便可以折价、变卖的同等条件优先购买房屋。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第299页。
     
      20.承租人主张优先购买权时,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
     
      适用解析:房屋承租人的优先购买权以同等条件为要件,而同等条件的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格,该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人主张优先购买权,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权,这是由物权制度决定的,承租人的优先购买权约束的只是出租人缔约相对人的选择权,而并非约束出租人对房屋处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使的处分权,承租人不能依据优先购买权对此进行抗辩。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第301—302页。
     
      21.出租人与抵押权人有关折价、变卖租赁房屋偿还债务的协议无效,承租人主张行使优先购买权的,人民法院不予支持,但承租人行使优先购买权并购买房屋后,承租人购买合同的效力并不受此影响。
     
      适用解析:如果抵押权人与出租人有关折价、变卖租赁房屋偿还债务的协议无效,承租人未购买房屋前,因折价、变卖房屋的协议无效,合同确定的折价、变卖价款无效,房屋要恢复原状,出租人出卖房屋行为不具有效力,承租人优先购买权因缺乏行使的必要条件,不能予以保护。但是,在前述情形下,如果承租人行使优先购买权得以购买房屋后,承租人买卖合同与折价、变卖协议系不同的合同,为不同的法律关系,仅承租人购买房屋合同中的价格条款与折价、变卖的协议价格等内容相同,此时,对于承租人的购买合同,应当依照《合同法》的规定确定效力,相关的同等条件内容双方可以协商确定或者按照另行协商后的价格确定。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第303页。
     
      22.承租人的优先购买权只能发生于出租人转让租赁房屋的所有权之时,在此之前,承租人的优先购买权只是一种期待权。
     
      适用解析:《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由上述规定可知,承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利。承租人的优先购买权只能发生于出租人转让租赁房屋的所有权之时,在此之前,承租人的优先购买权只是一种期待权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第308页。
     
      23.无论是任意拍卖还是强制拍卖,承租人均享有优先购买权。
     
      适用解析:拍卖可分为强制拍卖和任意拍卖两种类型。在任意拍卖情况下,拍卖不过是出租人自行选择的对租赁房屋买卖的一种方式,不能因出租人的不同选择而决定承租人优先购买权的有无,故在任意拍卖时,承租人享有优先购买权应无疑义。因此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”对于强制拍卖,《公司法》第七十二条规定:“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。”法律和司法解释都将强制拍卖等同于一般买卖,确认了强制拍卖中优先购买权的存在。
     
      观点索引:见马成波:《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2009年第3辑(总第29辑),人民法院出版社2010年版,第51页。
     
      24.在司法拍卖程序中,优先购买权人要行使和实现其优先购买权,必须按照拍卖公告的要求,进行竞买登记,交纳拍卖保证金,在拍卖日到场参加竞买,未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的,视为放弃优先购买权。
     
      适用解析:《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”由上述规定可知,我国司法拍卖实践中对承租人优先购买权的保护,采取的是“跟价法”。“跟价法”是指由人民法院通知优先购买权人直接参与竞买,优先购买权人和竞买人一起竞价,实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此,优先购买权人要行使和实现其优先购买权,必须同其他竞买人一样,按照拍卖公告的要求,进行竞买登记,交纳拍卖保证金,在拍卖日到场参加竞买,未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的,视为放弃优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第310—311页、第317页。
     
      25.在拍卖过程中,有最高应价时,承租人可以表示以该最高价购买,如无更高应价,承租人享有以该最高价优先购买的权利;如有更高应价,承租人不作表示的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
     
      适用解析:在拍卖情形下,对于优先购买权的保护是在拍卖之前由优先购买权人根据拍卖底价决定是否行使优先购买权,还是待拍卖标的物拍定后,由优先购买权人在一定时期内决定是否行使权利,抑或在拍卖的现场由优先购买权人对最高应价决定是否行使权利继而将标的物拍给优先购买权人或者最高应价者,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款的规定,我国司法实践采取的最后一种做法,即在拍卖过程中,有最高应价时,承租人可以表示以该最高价购买,如无更高应价,承租人享有以该最高价优先购买的权利;如有更高应价,承租人不作表示的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第313—315页。
     
      26.在拍卖过程中,应当允许最高应价者在优先购买权人表示愿意购买的情况下出更高的价格,再由优先购买权人决定是否行使优先购买权。
     
      适用解析:在拍卖过程中,为了实现拍卖标的物价值的最大化,应当允许最高应价者在优先购买权人表示购买的情况下出更高的价格,此后再由优先购买权人决定是否行使优先购买的权利,依此类推。照此规则,对于以投标方式竞价的,同样允许在开标后出价最高者在优先购买权人愿意以该价格购买的情况下出更高的价格。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第315页。
     
      27.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当保证承租人在拍卖行为开始的5日前收到拍卖通知,否则,应当认定通知行为无效。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”该条规定明确了在拍卖程序中,通知的合理期限为提前5日前。这里所指的5日,是指承租人提前5日收到该拍卖通知。根据通知适用到达主义的法理原则,无论通知义务人何时、以何种方式发出通知,必须保证承租人在拍卖行为开始的5日前收到该通知,否则,应当认定通知行为无效。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第316页。
     
      28.关于对拍卖中优先购买权行使方式的审查依据问题。
     
      适用解析:关于拍卖中优先购买权的行使方式,实践中有“跟价法”和“询价法”。跟价法是指其他竞买人经过竞价产生最高应价后,承租人表示行使优先购买权的,由承租人以该最高价买受。询价法是指其他竞买人经过竞价产生最高应价后,拍卖师询问承租人是否愿意以该最高价买受,如其表示愿意买受,则拍卖师还需询问其他竞买人是否加价,如此反复,最终确定买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,以抽签方式决定买受人。”该条规定属于“询价法”。对拍卖中优先购买权行使方式的审查,可以参照该司法解释的相关条文进行。
     
      观点索引:见马成波:《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》,载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导》2009年第3辑(总第29辑),人民法院出版社2010年版,第51页。
     
      29.承租人行使优先购买权的合理期限为接到房屋出卖通知之日起15日,逾期视为承租人放弃优先购买权。
     
      适用解析:根据《合同法》第二百三十条的规定,承租人在出租人出卖租赁房屋时,享有同等条件下优先购买的权利,此时,出租人负有通知义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项规定:“出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买”,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。该条款将承租人接到通知后15日,作为其行使优先购买权的合理期限,逾期视为承租人放弃优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第323页。
     
      30.共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
     
      适用解析:我国的共有人优先购买权的适用范围包括动产和不动产,但关于承租人优先购买权的规定针对的是房屋买卖,因而,共有人、承租人优先购买权并存只能发生在房屋买卖中。在两者并存的情形下,从基础权利的性质来看,共有人的优先购买权来源于物权性的共有关系,承租人的优先购买权来源于债权性的租赁合同,根据物权优于债权原理,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第329页。
     
      31.出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的,承租人不得行使优先购买权。
     
      适用解析:出租人与其近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女之间具有法律上的身份关系,出租人将租赁房屋出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中,这种买卖带有浓厚的身份属性,它有别于普通的买卖。所以,在这种情况下,承租人不能行使优先购买权。这里需要注意的是,只有出租人的近亲属才能享有优于承租人购买租赁房屋的权利,因此,在审判实践中不能随意扩大对近亲属的理解。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第330页、第334页。
     
      32.无论行使优先购买权的共有人占共有房屋的份额是多少,只要其要求购买共有房屋,其优先购买权即优先于承租人的优先购买权。
     
      适用解析:根据物权优先于债权的基本理论,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。这里所说的共有包括共同共有和按份共有。而且,共有的份额对共有人行使优先购买权并无限制,即无论行使优先购买权的共有人占共有房屋的份额是多少,只要其要求购买共有房屋,即具有法定的优先权。这主要是出于对物权的绝对保护和对物的最合理经济的利用,维护物权的稳定性。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第334页。
     
      33.关于出租人出卖租赁房屋时是否有效履行了通知义务及承租人答复期限的性质、答复形式、不予答复的法律后果等的审查认定。
     
      适用解析:出租人出卖租赁房屋的,应当履行通知承租人的义务。在审判实践中,应当审查该通知是否具备有效性,即通知是否到达承租人。要审查出租人通知义务履行的是否适当,并要确信通知已经为承租人收悉或者应当收悉。此外,承租人收到通知后,应当在15日内作出答复。该15日的期间属于不变期间,不得进行变更。承租人的答复必须是明示的,如果未予答复,不构成默示的认可或者不认可,而应视为放弃行使优先购买权。
     
      观点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第334页。
     
      34.所有权人整体出售房屋或者建筑物时,只承租其中部分房屋的承租人不能享有整体上的优先购买权。
     
      适用解析:部分租赁是否及于整体购买。现代的建筑物,早已突破了“一物一权”的理论,适用建筑物区分所有权,即一幢住宅楼可以设定若干个所有权,也可以区分出若干个层次的物权,一个承租人可能只是承租其中的部分房屋,当所有权人整体出售房屋或者建筑物时,承租人不能享有整体上的优先购买权,即特定的部分优先权不能扩大化而及于整体。
     
      观点索引:见胡仕浩:《房屋承租人优先购买权的效力》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》2005年第1集(总第1集),法律出版社2005年版,第168页。


    【作者简介】徐忠兴,单位为吉林省法学会。


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