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这个案子有点张冠李戴
发布时间:2011/12/15 17:42:08 作者:王建胜 点击率[583] 评论[0]

    【出处】本网首发

    【中文关键字】民事代理

    【学科类别】合同法

    【写作时间】2011年


      本案依据河南法院网上传的判决书为题材所写,重点说明法律适用问题,如有雷同,不要对号入座。

      【基本案情】2008年4月,李兆勇收了戴成、关丽英各自交付的七万元钱作为购买兰玉花园房产的首付款,张爱华知道后,通过中间人戴成和关丽英,找李兆勇协商购买兰玉花园房产事宜。2008年4月底张爱华交给关丽英35000元房款,关丽英收到此笔款项,给原告出具收条一份,上面注明兰玉花园80型3-4楼,戴成在上面签字担保,紧后关丽英就将购房款转交给李兆勇,李兆勇也给她打了一样的字据一份,还给张爱华写了一份购不到房子如数退还欠款的保证书。时隔不久,李兆勇东窗事发,涉嫌诈骗几十名购房户首付款被当地公安机关刑拘。张爱华以没能帮忙买到房子退款为由一纸诉状将关丽英和丁成诉至法院。

      【法院判决】一审法院审理认为:由戴成担保,关丽英收取了张爱华35000元的购房款,有收条及双方当事人的陈述相互印证,且关丽英收到张爱华房款后没能为原告购得房产,因此判决:1、关丽英返还张爱华购房款35000元及利息;2、戴成承担连带清偿责任。

      【作者看法】对此案的解读存有两种截然不同的看法。一是购房款应由关丽英偿还,戴成因担保责任成立而承担连带清偿责任;二是关丽英不应偿还,戴成不因担保责任成立而承担连带清偿责任。第一种观点的理由好像更为充分。既然在双方间存有购房款收据,说明房屋买卖法律关系生效并已开始履行,既然不能交付房产,收款人有义务偿还收到的全部房款。至于关丽英与李兆勇的法律关系如何本案无须审理。

      作者赞成第二种观点。关丽英是代理李兆勇向张爱华收取的购房款,代理行为包括购房合同的签订和履行两个环节,她不是实际合同的当事人,收到的欠款如数转交给了李兆勇,事实上这些钱被李兆勇虚构的购房事实诈骗了。关丽英是形式上的被告,在证据充分的基础上起诉她属于恶诉。本案就没有真实的卖房者,按《合同法》规定,张爱华与关丽英协商购买的兰玉花园80型第3-4楼房,该标的自始不存在且不能履行交付,此合同无效。况且该案事实已构成刑事案件,根据法律规定本不属于民事案件的调整范围,应当裁定驳回原告起诉。按照民诉法有关程序规定,一旦有证据证明或查明收款的用途是购房,实际收款人售房者不是签字收款人,要追加实际收款人作为本案被告直接参与诉讼,严格按程序办案,一审判决的谬误之处就更为明显了。

      【法理分析】还要注重证据,根据一审判决书载明的被告辩称,“李兆勇收取关丽英35000元,并承诺为原告买到兰玉花园二期商品房80型3-4楼”,还有一份证据是李兆勇写给原告的到期无房退钱的保证书,说明张爱华明知买给她房子的人是谁,或者说不是她从关丽英处买房子,关丽英充当了一个帮助转交钱款的作用,他们之间并不存在购房合同关系。

      二被告也有一审举证不力的责任,应向裁决者提供李兆勇因涉嫌诈骗被公安机关刑拘的证据线索,有必要申请法院依职权核实事实,用以确定程序处于犯罪追诉阶段,还能证明实际控制收款的事实真相,这样方能认定关丽英的购房款有李兆勇控制,查清犯罪事实后,刑事审判庭判决由李兆勇负有退回赃款的义务。

      综上,关丽英是帮助张爱华买房子,而不是卖房合同当事人,关丽英是民事代理行为,同是张爱华诈骗的受害人,犯罪的后果应由张爱华承担,而不是关丽英。一审已经涉及到实际收款人可能是李兆勇时,应追加其为被告参与诉讼,或者采取核实侦查机关所掌握的相关事实用以确定,或者中止审理等待刑事判决结果,再做了断。


    【作者简介】王建胜,法律硕士学历,河南哲维律师事务所律师,中国民主促进会会员。


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