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郑汴新区和城中村
发布时间:2009/11/30 10:19:11 作者:王建胜 点击率[775] 评论[0]

    【出处】本网首发

    【学科类别】农业经济法

    【写作时间】2009年


      城市文明是现在文明的标志,当社会经济发展到一定程度,国家和人民的财富,主要指不动产、各种社会资源、文化产业等齐向城市集聚。城市人口急剧膨胀,地域渐渐变大,由于当下推行的社会主义市场经济与以前奉行的计划经济模式存在悬差,市场打破了计划,再加上经济发展强劲,城市扩张速度飞快。各地政府面临城市用地的招、拍、挂和市政建设的规划、审批的各式各样的压力,同时在法律、法规适用层面也必然导致诸如旧城改造、房屋拆迁、小产权房以及城中村等方面的“空洞”,尤其是城中村改造课题。
     
      所谓“城中村”,顾名思义就是位于城市疆界中的行政村或村民宅基地。因各地城市扩容、扩大的度、量、时的背景不同,有些城中村被城市包围在内,大多数处在城市的外边缘上,无论是否被纳入城市规划圈内,但绝对已被汇编进规划建设用地的图纸上了。
     
      城中村的改造或者建设,顾名思义就是按照当地城市规划设计,对位于城市疆界中的行政村或村民宅基地实施的改造或者建设的行政干预措施。各地政府的红头文件规定:城中村的改造或者建设例行建设审批,土地用途应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设等。
     
      计划经济体制下的城乡居民二元管理体制和土地资本国家、集体二元所有制结构的存在,使城中村改造变为中国加速城市化进程这个特殊时期的特殊现象。农村要真正变为城市不是一个简单的距离问题,也不是一个简单的时间问题。随着城市进程的高速发展,势必有大量的集体土地全部或部分被征用,大量的农民需要置换成居民身份,大片的村落改造成居民区。错综复杂的体制、制度和政策有制约经济生产力发展的因素,也有《物权法》调整集体土地所有权、建设用地使用权的有利因素,城中村改造有其特殊性自也有其特有的规律可循。
     
      改革开放以来,“城中村”以她特有的步伐悄然来到大家身边,三十年的城市化进程,我国的城市数量和规模几乎翻了两番,带来的历史变迁让世人瞩目。深圳从一个名不经传的小渔村发展到世界级的国际大都市,足以证明城市化快速发展对人类的贡献,这种震撼的力量会巧妙化解我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所可能产生的制约力。
     
      城市化与基本耕地的保护都是基本国策,两者的矛盾在已经失去耕地只有宅基地的城市中,应该早作统筹安排,不要等“木已成舟”再采取措施必然又费力还费时,广州、郑州商业圈内的城中村就是一例,那儿的村民为追求土地资源的最大利益,把楼房建的比肩而立,杂乱无章,毫无规划而言,安全隐患比比皆是、危机四伏。郑汴新区新规划在《大河报》上已刊登立刻引发周边城市居民的思想震荡,这意味着为期不远的将来,一个500万城市人口的郑汴新区会拔地而起。规划中描述的生态城市概念,大块耕地会以一种生态农业工厂的企业组织形式存在,给人一个耳目一新的感觉,这种模式可以称之为“城中村-村中城”,彻底颠覆了城中无村、村中无城的传统认识,对目前城村并存的“边缘社区”的整改思路不无裨益。
     
      “城中村”第一个特点称之为城市里的地,农村里的人。在经济快速发展、城市化进程不断推进中,位于城市腹地中或城区外边缘的农村被划入城区,在地域上无争议地划入城市版图,但土地所有权人以及居民户籍、社会福利、医保等所接受的行政管理体制不同。
     
      “城中村”第二个特点称之为城市的“伤疤地”。“城中村”租住的外地流动人口由于种种原因难以管理,形成当地严峻的治安形势;“城中村”里的违章建筑非常普遍,消防通道堵塞,私拉乱扯管线、房屋建筑质量差,通风、采光、防盗、环境卫生条件差,是治安、刑事案件和安全事故的多发地;非法出租、转让、倒卖房产,利用租赁房产从事制假、造假活动,严重违反市场管理法规。
     
      “城中村”第三个特点称之为农民兄弟存在追求土地和房屋租金收益最大化的主观目的。农民在城市土地和房屋租金强烈对比的情况下,有原始的利益驱动力,一些村民低价取得集体闲地、公共地的使用权后再高价转租,利用宅基地翻建楼房分单元外租谋求高利,利益换取思想增加了国家征收补偿的工作难度,所以,“城中村”改造应从根本土地制度着手来调整权利所有人利益。
     
      城中村进行改造的意义在于改善城市居民居住环境,提高居民生活质量,增强城市生机与活力,推动城乡并存的二元结构的改革,拓宽经济发展空间,节约土地,盘活土地利用价值,拉动经济提高居民收入。城中村改造首先要把落实好城市规划;其次,政府要与城中村集体经济组织或村民签订拆迁补偿协议和临时安置措施;再次,开发商与村民签订拆迁改造协议;最后,对拆迁过程中涉及的法律纠纷的具体程序和法律依据予以明确。


    【作者简介】王建胜,男,1990年山东大学法律本科毕业,1991年获得山东省新闻写作一等奖,1997年至今为河南哲维律师事务所(www.zheweilawyer.com)专业律师。


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