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“判得对”不等于“判得对”
发布时间:2009/11/23 16:20:55 作者:王建胜 点击率[739] 评论[0]

    【出处】本网首发

    【学科类别】法理学

    【写作时间】2009年


      【案情简要】:
     
      张佳和王一(女)从缔结婚姻到离婚经过了二十个春秋,婚姻存续期间两人分得一套55平方米的福利房,后落实中级职称待遇,两人可申请换购一套75平方米住房,经旧房评估补交了面积增加款3万元后,两人的情缘已尽,双双走进民政局办理了离婚手续,离婚协议明确约定现住的55平方米的福利房所有权归王一所有。
     
      离婚两年后,单位新落成的75平方米住房分下来了,王一按单位要求将原来的福利房退还给单位,在即将搬新房时,张佳找到王一,以其母亲瘫痪为由央求王一同意用新落成的75平方米住房同其父母居住的房屋进行换住,王一同意。
     
      李炳是张佳的同学兼好友。在换住期间二老相继去世,张佳、李炳两人商定趁新落成的75平方米住房办理房产证之际,李炳以28.8万元的价格从张佳手里转让此房产,李炳交付现金后立即换掉门锁,进而全面装修被王一发现,发生纠缠。
     
      李炳以欠款已交付为由坚决不退房,张佳以支付王一一部分房款作为条件不让王一坚持退房要求,无奈,王一一纸诉状将二人诉至法院,要求认定二人的交易合同无效,请求李炳退房。
     
      三人诉讼,房产归谁?根据以上事实试对本案所涉及的法律问题,做一简单的法律分析:
     
      张佳、王一和李炳三人在法律可能性上都有拥有此房产的权利,关键是评价三人之间所有存在的与之争议房产法律关系的法律效力。这其中的法律关系有:1、离婚协议约定的55平方米的福利房所有权归王一所有;2、落实中级职称待遇,补交房款小房调大房的法律事实;3、张佳父母与王一换房居住的法律事实;4、李炳是张佳房产交易法律事实;5、李炳占有房产并开始装修的法律事实。
     
      【法院判决】:被告李炳将位于濮阳市胜利中路添运小区75平方米的房屋返还给原告王一。主要判决理由为:涉案房屋是原被告在婚姻存续期间申请,并在婚姻关系存续期间由旧房换购而来,二人在离婚协议中未约定该房的归属,但双方约定旧房归原告所有,且补交的房款是在婚姻存续期间所交,故该房属于二人共同财产。被告张佳在未取得原告王一同意的情况下擅自将共有房屋出卖给他人,属于无权处分。同时,法院认为被告李炳也不构成善意取得。因为被告李炳明知交款收据上显示的配偶姓名为原告,即明知该房产为二人共同财产,而在未询问原告的情况下与被告张佳签订房屋买卖合同。因此,法院认定二被告之间的房屋买卖合同无效。原告王一要求被告李炳返还房产的请求应得到支持。
     
      【法理分析】法院判决结果无疑是正确的,但认定该房属于二人共同财产值得商榷,另外,法院在解释被告李炳不构成善意取得的理由比较牵强:
     
      原告王一与被告张佳之间的法律关系可以分为两个阶段,第一阶段是婚姻存续期间对房产的共有关系,第二阶段是离婚之后对财产各自所有的法律关系。根据《婚姻法》的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,应归夫妻共同所有,除了双方约定归一方的财产除外等。对于本案中争议的房产,虽然是落实职称政策,但在法律上还是属于以小还大的交易行为,也就说二人的共同财产只有一套住房,不涉及两个产权的问题。首次分的55平方米房产在夫妻关系存续期间换购得75平方米的房产,虽没在解除法律关系之前办得房产证件,但离婚协议对房屋的归属约定的非常明确,就是说王一最终取得的房产只能是后者而不可能是前者。所以说,法院以上的说理来证实是夫妻共同财产只能是一个悖论。
     
      在张佳和王一之间对房产的归属有约定,张佳没有否定协议的效力不及于后分的房产,从张佳找王一协商换房子居住的事实判断,张佳对后来的房产所有权也是明知的,如果张佳的父母不死,张佳也不可能将房子卖掉。法院认定张佳超越代理不恰当,应该认定为代理权终止后无权代理行为。这个案件包含的一个不明朗事实即房款增加的三万元在离婚时没有分割,这不必然等于后来的房子没有分割的事实,这其实是物权和债权的区别,物权所有人决定了物权申办人,认定应该非常明确。至于认定被告张佳在未取得原告王一同意的情况下把该房屋卖给别人的结论,因前提存在错误,结论自然也是错误的了。
     
      李炳善意取得的认定是基于同被告张佳之间的购房合同得出的结论,李炳在答辩状中提到是因为张佳欠自己钱,才让其把他的房子抵押卖给自己的,这就是说被告张佳与李炳之间存在债权债务关系,债务产生的时间在张佳与王一离婚之后,并且被告李炳也未能举出张佳的债务是为了王一购房等满足第三人的个人需要的证据。况且双方存在的只是债权债务的移转关系,并不具有物权转移关系,《物权法》规定不动产的转移以登记为准,方能对抗第三人。《物权法》对善意取得做出了规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
     
      从张佳和李炳之间的房产交易合同是否符合以上不动产善意取得规定,不能只从合同的成立来判断,关键是从合同的履行来判断,合同成立阶段,在法律事实认定方面李炳很容易被认定是善意第三人,房产交易是一个要式合同即必须在房产局变更产权所有人手续,在合同履行阶段很难说李炳还是善意第三人了。李炳作为受让人依照合同规定取得不动产的占有,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失,也可以向实际物权占有人主张权利,李炳应当返还所占有的房屋,张佳不应当承担物权返还的法定义务。
     
      李炳在缔约时没有过错,损失可以向张佳主张,让其承担缔约过失责任,承担退还房款和赔偿装修损失,如果王一请求李炳承担拆除装修并恢复原状的请求,因此产生的损失也应该有张佳承担。


    【作者简介】王建胜,男,1990年山东大学法律本科毕业,1991年获得山东省新闻写作一等奖,1997年至今为河南哲维律师事务所(www.zheweilawyer.com)专业律师。


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