苏跃龙的个人空间

正确认识房地产业定位,以立法的完善解决房地产市场的乱象
发布时间:2011/11/14 23:31:42 作者:苏跃龙 点击率[719] 评论[0]

    【出处】本网首发

    【中文关键字】房产;北京;房地产业;被拆迁;人房地产管理法

    【学科类别】其他

    【写作时间】2011年


      开发商占用别人信用,却常常失去信用。对于建设单位,常让建设单位垫资建设,并拖欠工程款占用建设单位信用。为尽快取得资金,对于银行,常以虚假按揭套取银行信用,对于购房人,常采用以下手段占用购房人信用或进行资金回笼:一、规避房屋预售规定,利用预订、排号、购房意向书等,开槽甚至有图纸时即收取款项;二、虚构房源紧张信息哄抬价格、促进销售;三、承诺售后包租或售后返租借以提高价格或促进销售;四、承诺返本销售,如许以受托经营并给予固定回报,或承诺原价甚至增值回购来提高价格促进销售;五、将酒店、商场或写字楼等大面积成套商品房分割拆零销售,将众多无实际需求的小投资人的款项诱捕入笼;六、开发商甚至一方面将物业抵押融资,一方面又将抵押物业销售,或者一房二售;七、更有甚者,将用于拆迁安置的房屋对外销售,导致原被拆迁人无法安置。笔者就知道北京一例导致约50户被拆迁人无法安置的事件,曾在北京工作了几十年的被拆迁人苦不堪言,甚至有的不得不回老家居住。开发商取得资金的手段已经无所不用其极。而开发商的销售资金,并不一定用于销售项目的开发,往往填补以前债务,或者挪用于其他项目,甚至卷款而逃。开发商信誓旦旦,购房人的投资回报能否实现则在影中。在诸多环节,开发商是富老大,一旦项目失败,面对银行或购房人、建筑商或民工,则又是穷老大,摆一幅“死猪不怕开水烫”。房地产业涉及基本的民生问题,现在已严重影响社会和谐和社会稳定。

      房地产市场秩序早已混乱不堪且经久未治,反映了对房地产业在经济上定位的认识不足、初始制度设计缺陷和后期立法严重滞后的问题。国土资源部副部长贠小苏说得好,房地产经济是基础经济,但不应是支柱经济。我的理解,房地产业和农业的地位应一样,应以其求稳而不可求富。否则,就会形成经济泡沫。一个省级或中等城市,一拥而起了几百家甚至千余家开发商,一二级资质不多见,大量四级和暂定级资质的都在开发大型楼盘,只要有地就能搞开发。伴随而来的,便形成了房地产经济和地方政府的土地财政,还有民间炒房团,浪费了土地资源,占用了不菲的银行和社会资金,还形成了广厦千间无灯影,天下寒士无房住的局面。如今的房地产业难说不是一个极大的经济泡沫。这些,和政府对房地产业的定位、房地产开发的高利润、当初供地制度未市场化、后期预售制度的设计相联系的。

      在目前的制度设计上,比如商品房预售,大大加快了房地产开发步伐,促进了房地产业高速发展,这毫无疑义。但由于预售制度的融资功能,项目的风险也转嫁给了银行和购房人。加之,《商品房预售管理办法》并无房源管理和资金监管的设计,开发商欺诈性销售和资金挪用行为就会泛滥。如不取消预售制度的融资功能甚至取消预售制度,就需要加强销售和资金的监管,防止欺诈和挪用。

      还比如,为了规范房地产销售市场,住建部《商品房销售管理办法》规定开发商不得采取    返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房;商品房应按套销售,不得分割拆零销售。但是,《房地产管理法》和国务院《城市房地产经营管理条例》作为上位法,并无规定,涉及此类合同纠纷时,司法审判只应认定合同有效,又发生了司法裁判的结果与规章精神不一致的局面。

      以上种种,不一而足,不知这次房地产调控,能否扭转房地产业定位错误问题,完善立法和制度设计的问题,起到标本兼治的作用?


    【作者简介】苏跃龙,单位为河北冀华律师事务所。


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