非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖
2017/5/3 11:13:45  点击率[574]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房产法
    【出处】法律博客
    【写作时间】2017年
    【中文关键字】非同一集体经济组织成员;农村房屋买卖
    【全文】

      现行司法实践中,非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同效力,以认定无效为原则.无论该原则多么不经推敲,如果不是权威司法机关对此作明文变更,现今,对此问题如想改变尤如登天.是不是任何情况下,均无变通可能性呢?这问题近期一直萦绕我的脑海。
     
      法律是生活的规则,事理与法理往往有很多相通之处,事物的发展是有阶段性的,处于不同阶段的事物,各有不同的发展规律,人们处置应对的方法、措施也应各有各的特点。同样处于不同诉讼程序中的非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同也应有不同裁判规则。如果是基于买卖双方当事人针对合同效力提起的诉讼,此类案件按现行司法惯例裁判应没有大的问题,如果是案外人提起的异议之诉呢?
     
      有这样一个案件:2013年8月杨某在他乡的农村购买了张某房屋一处,并一直居住其中。张某因借他人巨款无法偿还,被起诉法院并作出判决。2014年5月,诉讼中法院对上述房屋采取保全措施,张某对法院隐瞒了房屋已卖的事实,法院亦未公示查封房屋强制措施。直至2016杨某得知提出异议。
     
      对于杨某的异议,是不是也应该按司法惯例裁判,认定杨某异议不成立并予驳回?新近实施人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定司法解释,对此并未作出规定。
     
      异议之诉有其自身特点的,比如,上述案件,如果适用通常裁判规则,认定杨某与张某的合同无效,并强制执行该房屋用于清偿他人债权,那杨某的利益如何保护?
     
      异议之诉,是以排除对标的物强制执行为目的,杨某对房屋的权利是不是足以排除法院的强制执行?对此,我的看法是,基于合同关系杨某合法占有涉案房屋,是一种有权占有,占有权是占有人对物的一种事实支配管领,根据物权法第二百四十一条的规定,该条规定没有像其他法律样强调合同关系的合法性,因此,无论是合法行为还是违法行为,均可基于管领物的事实而成立占有。占有具有权利推定的效力,表现为推定占有人合法拥有此权利,应得到保护。张某向杨某交付房屋的行为足以表彰其转移涉案房屋所有权的内心真实,虽然现行司法实践中对非同为集体内部成员间的集体土地上房屋买卖合同通常以认定无效为原则,即使如此,基于买卖合同无效,原告享有购房款的返还款、赔偿权,就算这种权利也一种债权,基于原告对涉案房屋的先行占有,原告的债权也是一种优于他人的权利。法律适用的最终目的,是为了化解已经存在纠纷或矛盾,而不是为了解决已知的纠纷,因法律的适用再次制造出新的矛盾。
     
      对处于不同阶段的同一问题采取不同思路的裁判规则,上海市高级人民法院,沪高法民—[2004]4号,关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见中有体现(注)。
     
      对该问题思考,本人有待深入。
     
      注:
     
      关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
     
      近年来,涉及农村宅基地的房屋买卖纠纷案件大量增多,由于此类案件政策性强、涉及面广,相关法律制度不尽完善,给法院审理带来很大难度。我们认为,农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理。具体如下:
     
      第一,对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。
     
      第二,对于将繁芜出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可疑认定合同有效。
     
      第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
     
      第四,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

    【作者简介】
    孙科先,毕业于山东大学,始终以博士般的态度研习法律。

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