房产买卖合同“网签”的法律陷阱
2017/5/2 9:06:48 点击率[365] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2017年
    【中文关键字】房产买卖合同;网签
    【全文】

        所谓网签,就是房屋交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并在网上予以公布,用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”的情况发生。
     
        网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在,在物权法上并无法律效力可言。房产买受人不理性的赋予了“网签”许多人造光环,导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。
     
        一、房产买卖合同没有网签,并非确定无效
     
        《房产买卖协议》不违法国家法律、行政法规的强制性规定,已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序,是否网签不影响双方签订的合同的效力。
     
        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
     
        齐精智律师提示房产买卖合同没有网签不影响合同效力,但肯定会影响到随后的办理房产证的环节。
     
        二、一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先,也不能对抗合法占有房屋的第二买受人
     
        《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的,应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。
     
        买受人要求办理房屋过户登记的案件中,法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施,法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保存有关财产权证照。
     
        齐精智律师特别提示:
     
        1、即使办理了房产买卖合同网签,甲方也能一房二卖,而且第二次的房产买卖合同确定有效;
     
        2、房屋买卖合同网签在前,一房二卖在后且实际交房的,实际占有房产的权利人能够取得房产的产权。
     
        三、网签(备案登记)不具有物权的效力,过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司
     
        所谓网签即商品房预售登记,就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案,在预售的房屋合同上编上不同的号码,并在网上予以公布,防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形,保护房地产交易的透明度。
     
        我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度,比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案,证实登记备案制度是一种行政管理行为,但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。
     
        一般在实践中认为,预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权,因预售登记时物权尚不存在,故所登记的仍是一种请求权,且在《中华人民共和国物权法》中,没有规定备案登记制度,根据物权法定原则,备案登记不具有物权的效力,案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。
     
        四、房产仅网签不能对抗法院查封
     
        《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人(也即卖方)将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(也即买方),第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
     
        据此规定齐精智律师提示,如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋,即便还没有过户登记,只要买方对此没有过错,就可以向法院提出执行异议,要求解除对房屋查封措施。
     
        但仅仅是签订房产买卖合同并网签,即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。
     
        五、登记机关撤销“网签”不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提
     
        裁判要旨: 本案原告所诉“网签”行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案登记行为,被告对该行为具有法定的监管职责,事实上被告也对其行使了监管职权。
     
        由于网签登记信息的准确与否,直接影响到商品房买卖双方的权利义务,被告作为登记机关,应当在其职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效。本案所涉长沙市开福区芙蓉中路一段198号名富公寓1729号房屋的网签登记信息已经由人民法院发生法律效力的判决确认系由第三人虚构所得,原告与第三人之间并无真实的交易关系,该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据,依法应予以撤销。
     
        争议的网签行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案行为,被告对该行为具有法定监管职责;被告作为登记机关,应当在职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效;原告与第三人之间无真实交易关系,该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据,依法应予以撤销。
     
        案件来源:湖南省长沙市岳麓区人民法院行政判决书   (2015)岳行初字第00137号。
     
        综上,“网签”仅是行政管理手段,没有超越《物权法》而享有超越法律的“特权”。

    【作者简介】
    齐精智,陕西明乐律师事务所高级合伙人,金融、合同、公司纠纷专业律师,微信号qijingzhi009。

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