最高院关于房地产纠纷案件裁判规则汇总(中)(2017最新整理)
2017/2/17 10:14:42 点击率[394] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】微信公众号:律行天下
    【写作时间】2017年
    【中文关键字】最高院;房地产纠纷;裁判规则
    【全文】

      18.当事人一方向对方发出载明变更合同之意思表示的《承诺书》,在对方当事人未明确认可时,不发生合同变更的法律后果
     
      ——合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方,对方没有作出任何表示,不产生合同要约承诺双方意思表示的后果,即合同没有变更。
     
      关键词:合同性质;合同内容;意思表示
     
      规则详解:《合同法》第七十七条规定,当事人协商一致,可以变更合同。付款时间是合同的主要内容。合同约定的付款时间的变更是合同变更。合同变更实际上是合同内容变更部分的重新订立,应符合《合同法》关于合同订立的规定。合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方,对方没有作出任何表示,不产生合同要约承诺双方意思表示的后果,即合同没有变更。根据《合同法》第二十二条的规定,承诺应以通知的方式作出,但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。在本案中,广发公司的《承诺书》应视为广发公司对合同付款时间进行变更的要约。大鹏公司对广发公司发出的要约没有作出承诺的意思表示,广发公司亦未提供根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺的证据。大鹏公司与广发公司联合向郑州市政府写报告要求市政府解决上访职工干扰开发的问题,并不能理解为大鹏公司接受了广发公司的承诺,因为,该报告没有对此问题的表述。在大鹏公司否认对广发公司的要约作出承诺的情况下,应认定双方未就合同约定的付款时间达成变更协议,广发公司的付款义务仍应按合同约定的时间履行。
     
      案例索引:二审:最高人民法院(2005)民一终字第120号民事判决,见《民事审判指导与参考》(第38辑)第272-282页。
     
      19.“名不符实”合同性质要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定
     
      ——认定合同性质既要看合同名称,更要看合同内容;当合同内容也互相矛盾时,要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况,综合认定合同性质。
     
      关键词:合同性质;合同内容;过错
     
      规则详解:合同(协议)系当事人之间达成合意的结果。合同有口头合同与书面合同之分。无论是口头合同还是书面合同,在其有效成立之后往往涉及一个性质认定问题。合同的性质一般通过合同名称与合同内容表现出来。实践中,合同名称与合同内容的关系大体上有三种情形:一是有的合同名称与合同内容相一致;二是有的合同名称与合同内容不一致;三是有的合同名称互相矛盾,合同内容也互相矛盾。第一种情形可以称之为“名符其实”合同,第二、第三种情形可以称之为“名不符实”合同。一般来说,认定合同性质既要看合同名称,更要看合同内容;当合同内容也互相矛盾时,要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况,综合认定合同性质。本案协议名称为《房屋购买租赁协议书》,该名称既有购买即买卖合同的性质,又有租赁合同的性质,即合同名称的表述是相互矛盾的。从协议内容看,该协议一方面约定,金友公司同意何淑萍购买承租科贸楼第二区第二号楼205室;购买承租期为常年,购买常年使用权的,直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止;何淑萍因特殊情况需转让转租房屋时,须经金友公司同意,并办理承租权、常年使用权变更手续等。该协议另一方面又约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”,故上述约定的内容也是相互矛盾的。最高院之所以认定本案协议性质为房屋买卖合同,主要考虑一下因素:第一,虽本案协议名称之间、协议内容之间均互相矛盾,但协议中有一个双方当事人特别加上去的条款或称特别约定,即“本协议所签房屋面积产权归乙方”。该约定虽然只有一句话,但该约定的含义显然改变了租赁合同的性质,实质上体现了买卖合同的性质。第二,本案协议履行情况是认定协议性质的重要因素。从本案协议实际履行情况看,协议签订后,何淑萍给付金友公司326000元款项,金友公司出具的收款收据上均载明是房款。因此,根据本案协议的特别约定和协议实际履行情况,应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同关系。
     
      案例索引:(1999)南民一初字第456号;(2000)哈民一终字第839号;再审:(2003)哈民一再字第79号;见《民事审判指导与参考》(第39辑)第173-182页。
     
      20.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销
     
      ——根据《合同法》第五十四条之规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
     
      关键词:合同效力;胁迫;构成要件
     
      规则详解:《民法通则》第五十八条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。《合同法》第五十四条修改了该条规定,将受胁迫而订立的合同的民事行为作为可撤销可变更的法律行为。即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。其主要原因是,此类合同都是在违背对方当事人真实意思表示的情况下订立的,损害了合同一方当事人的合法权益,但如合同约定内容没有损害国家利益,主要涉及当事人双方的利益,法律则将是否行使撤销或者变更因胁迫订立的合同的选择权交给合同受损害的一方。《民法通则意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。”以上法律及司法解释规定表明,胁迫,是以将来要发生的损害或以直接施加损害相威胁,使对方产生恐惧并因此而从事的行为。所谓将要发生的损害,是指涉及生命、身体、财产、名誉、自由、健康及信用等方面的损害,胁迫者以直接面临的损害相威胁。或者说,胁迫者通过实施某种不法行为,形成对对方当事人及其亲友的损害和财产损害,而迫使对方从事某种法律行为。如对对方当事人施行殴打、肉体折磨、拘禁等暴力行为,或者散布谣言、诋毁名誉等。因此,若一方以胁迫的手段,迫使对方在违背真实意思情况下订立的《商品房买卖合同》可撤销,受胁迫一方当事人可以通过行使法律赋予的撤销权使已生效的法律行为归于无效。
     
      案例索引:(2008)民一终字第95号,见《民事审判指导与参考》(第39辑)第196-213页。
     
      21.代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权转移
     
      ——代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属。
     
      关键词:代建合同;商品房预售合同;区别
     
      规则详解:代建合同与商品房预售合同,两者有许多相似之处,如一方在房屋建成之前,分期分批向另一方付款。从建设房屋的资金来源看,建房的资金均由获得房屋所有权的一方支付。商品房预售合同本质为买卖合同。《合同法》第一百三十条明确规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”代建合同的本质属于承揽合同。《合同法》第二百五十七条规定:“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。”因此,仅依合同的某些内容并不能确定合同的性质。定作合同与买卖合同的区别在于标的物所有权的归属。代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权转移。
     
      案例索引:(2003)新民一初字第26号,见《民事审判指导与参考》(第39辑)第221-233页。
     
      22.要将物权变动中的债权关系与物权关系加以区分,不能以物权关系不能发生变动为由来捆绑债权关系的效力,要尽可能促使债权关系合法有效,最大限度地保护债权人的合法权益
     
      ——物权变动中的债权关系也称之为原因关系,物权变动中的物权关系也称之为结果关系。区分物权变动中的上述两个关系,不仅具有理论价值,而且更有实践意义。
     
      关键词:物权变动;债权;物权
     
      规则详解:《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”审判实践中适用该条规定时应当注意:(1)准确把握债权关系生效时间。当事人设立、变更和终止不动产物权合同,该合同首先体现为一种债权关系或称原因关系,除法律另有规定或者当事人另有约定外,该债权关系自合同成立时生效。(2)准确把握物权变动对债权关系效力的影响。不动产物权合同除包含债权关系外,还包含物权关系,但债权与物权为两个不同法律关系。债权关系发生效力后,并不必然导致物权关系能够发生变动。如果物权关系始终不能发生变动,此种情形,有过错的一方要承担违约等民事责任,但不能以此来捆绑债权关系的效力,即未办理物权登记,导致物权关系不能发生变动的,不会因此影响债权关系的合法效力。因此,在商品房买卖合同关系中,如果未办理物权登记,导致物权关系不能发生变动的,不会因此影响《商品房买卖合同》这一债权关系的合法效力,有过错一方需要承担违约责任。
     
      案例索引:(2006)张中民初字第43号;(2007)甘民一终字第268号;见《民事审判指导与参考》(第40辑)第133-144页。
     
      23.双务合同中先为履行的一方应先履行义务,但后履行一方发生财产状况恶化或发生其他可能危及先履行一方债权实现情形时,先履行义务一方可以主张不安抗辩权,中止自己的履行
     
      ——不安抗辩权是法律赋予先履行方在特定情况下享有的一种权利。为了防止滥用不安抗辩权,合同法对行使不安抗辩权的要件、程序作了明确规定。
     
      关键词:不安抗辩权;双务合同;中止履行
     
      规则详解:行使不安抗辩权的要件如下:第一,双方当事人因同一双务合同而互负债务,抗辩方负有先为给付的义务。不安抗辩权为双务合同的效力表现,其成立须双方当事人因同一双务合同而互负债务,并且该两项债务基于对价关系。第二,有确切的证据表明后给付义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险。《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险,须发生在合同成立以后,如果在订立合同时已经存在,先给付义务人知情,却仍然缔约,法律则不必要对其特别保护;若不知情,还可以通过合同撤销等制度解决。第三,后给付义务人未提供适当担保。在《合同法》第六十八条第一款规定的四种情形中,前两种情形比较客观,比较容易判断。而第三项“丧失商业信誉”及第四项“有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”则比较难把握,需要根据合同当事人的具体情况作出判断。
     
      乙公司与经贸学校、财经学校2002年9月达成投资合作意向并签订初步的投资合建合同,后经甲市人民政府市长办公会议决定,同意经贸学校与财经学校迁建合并,所需建设资金由两校与乙公司共同融资。2004年8月、2005年1月乙公司与两校签订投资合建合同及补充合同书,约定乙公司采取交钥匙工程方式投资建筑。在双方签订投资合建合同后,由于乙公司的原股东谢某某向甲市纪委举报刘某某及乙公司,经贸学校和财经学校对乙公司的履约能力产生怀疑,加之2005年10月两校又从银行得到贷款5000万元,故从2006年开始,经贸学校和财经学校就向乙公司提出修改合同,要求乙公司以现金方式投入,校园建设不再采取交钥匙工程方式投资。从乙公司方面来讲,其在经济适用房土地征用尚未完成又未取得两校同意的情况下,擅自对外销售甲市对外经济贸易学校经济适用房,这种“丧失商业信誉”的行为使两校“深感不安”。2007年7月20日,两校向刘某某递交投资合建补充修订合同书,希望乙公司一次性将建设资金投资到位,乙公司此后并未提供相应的担保,两校遂中止履行原来的投资合建合同。本案中仅仅审查乙公司的工商登记以及年检情况,很难举证证明乙公司缺乏履约能力,但乙公司擅自打着两校的旗号销售经济适用房,实际上当时连土地的审批手续都还没办下来。两校认为这种“买空卖空”丧失商业信誉的行为损害了双方间的信任,进而影响到双方合作项目的顺利完成。两校中止履行合同的行为符合法律关于不安抗辩权的规定,此时也发生了违约责任的阻却,即两校中止履行合同的行为并不构成违约。
     
      案例索引:(2008)冀民二初字第10号,见《民事审判指导与参考》(第40辑)第175-187页。
     
      24.合同一方当事人不构成根本性违约,另一方当事人请求解除合同不予支持
     
      ——一方当事人履行合同过程中存在违约行为,但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时,另一方当事人才享有法定解除权。反之,其解除合同的诉讼请求将不被支持。
     
      关键词:根本违约;合同效力;法定解除权
     
      规则详解:《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”该条是法定解除的立法规定。该规定表明,法定解除权是指在合同成立以后,没有履行或者没有完全履行完毕之前,当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力归于消灭的行为。其特点是,由法律直接规定解除条件,当此种条件成就时,当事人可以解除合同。换言之,法定解除是一方当事人行使法定解除权的结果,在法定解除条件成就时,解除权人可以直接行使解除权,不必征得对方当事人同意。该条件就是在一方当事人严重违约,足以导致“不能实现合同目的”,才能解除合同。所谓“不能实现合同目的”,是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。如果是合同内容某些条款欠缺或者合同履行中一方当事人存在轻微违约行为,但未给对方当事人造成重大损失,对这样的合同不分情况均作为解除的对象,将不利于市场经济的发展和促进社会财富的增加。例如,一方当事人虽违约,但违约方愿意并且能够继续履行。特别是当事人已经履行合同的主要部分,另一方当事人不能行使法定解除权解除合同,应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。而不能行使法定解除权,法院不能判令双方消灭合同关系。《合同法》以一方当事人根本性违约,足以导致“不能实现合同目的”为限定作为限定另一方当事人享有法定解除权的条件,符合市场发展的需要,对于维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣都具有重要意义。本案中,房产公司在合同中的主要义务是如约向物价局履行交付办公大楼。同时,房产公司在履行主义务的同时,还应向物价局履行合同附随义务,如该办公大楼《国有土地使用权证》与《房屋使用权证》,对此附随义务的违反同样会导致物价局订立合同的目的不能实现。由于违约责任从性质上是违反合同义务所产生的法律后果,所以合同义务也是合同责任的前提与基础。这就是说,如果房产公司没有依约履行建设并交付办公大楼的合同主要义务,物价局依据合同约定有权请求房产公司履行交付义务或者承担违约责任,也只有在房产公司违反合同义务的情况下,才能产生其应承担的合同违约责任。若双方办理土地使用权及房屋产权变过户已无法律上的障碍时,房产公司不构成根本性违约,不能强行判决双方消灭合同关系,而应通过违约方承担违约责任或者实际履行、赔偿损失等补救措施使合同继续履行。
     
      案例索引:(2005)晋民初字第8号;(2006)廊行终字第56号;见《民事审判指导与参考》(第41辑)第242-253页。
     
      25.未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力
     
      ——当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的,转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后,以转让方未取得土地使用权证为由,主张转让合同无效。
     
      关键词:国有土地使用权;合同效力;土地代用证
     
      规则详解:订立土地使用权转让合同时,并未取得国有土地使用证,但取得了土地使用权证(代用)。在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前,我国的城市国有土地有偿使用制度和土地市场处于发育成长时期,土地出让的程序不完备,不能以土地制度已经基本完备的今天的标准来看待历史问题。土地使用权代用证虽不是正式的土地使用权证,在程序上不规范,但能够反映出受让土地的行为已经得到土地管理部门的同意,在有批准权的机构批准后即能够取得国有土地使用权证的事实。该代用证和土地使用权出让合同足以证明当事人是通过出让的方式,有偿取得讼争土地使用权的事实。因此,当事人以未取得土地使用权证为由主张合同无效,不应支持。
     
      案例索引:(2006)广行初字第24号;(2006)廊行终字第56号;(2009)廊行再终字第4号;见《民事审判指导与参考》(第42辑)第231-241页。
     
      26.人民法院可不依当事人申请对合同效力作出认定,在认定国有土地使用权转让合同无效后,应根据案件具体情况认定各自应承担的返还财产责任
     
      ——合同的效力问题是个法律问题,而非事实问题,因此,即使双方当事人均主张合同有效,法院也可以认定合同无效,这并不违反法定程序。
     
      关键词:合同无效;法律后果;返还财产
     
      规则详解:《民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、辑体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、辑体所有或者返还第三人。”《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、辑体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还辑体、第三人。”合同的效力问题是个法律问题,而非事实问题,因此,即使双方当事人均主张合同有效,法院也可以认定合同无效,这并不违反法定程序。合同无效后依据上述规定,无效的法律后果是双方互相返还财产,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。但如何互相返还财产,司法实践中是一个比较难把握的问题。应当结合案件的实际情况进行处理,平衡好双方的利益。
     
      案例索引:(2008)高民初字第1239号,见《民事审判指导与参考》(第44辑)第234-244页。
     
      27.以他人名义购房办证房屋确权纠纷的处理,应看当事人的真实意思表示,并结合其它情况进行综合分析,以确定房屋产权的归属
     
      ——房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对登记不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。
     
      关键词:购房;房屋所有权;确权纠纷
     
      规则详解:房屋物权登记产生的公示公信效力,是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,法律对善意第三人取得的权利亦予以保护,即善意取得制度。但是,房屋物权登记的效力,仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该房屋的权利人,在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定,从而维护事实上的“公正”。虽然涉案房屋登记在一方当事人名下,但并不能因此确定该房屋所有权就归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题,应看购房时双方当事人的真实意思表示,并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析,再确定房屋归属。
     
      案例索引:(2009)新民一初字第3603号;(2010)徐民终字第847号;见《民事审判指导与参考》(第44辑)第245-251页。
     
      28.当事人协商一致解除合同,一方反悔的法院不予支持
     
      ——合同成立并符合法律规定的生效条件,双方当事人协商一致解除合同,合同效力归于消灭,一方反悔,依法不予支持。
     
      关键词:房地产合作开发;解除合同;一次性形成权
     
      规则详解:合同成立并符合法律规定的生效条件,在当事人双方未履行或者未完全履行前,通过协商或者行使约定解除权的方式解除合同,只要该解除合同的行为不违背法律或者不损害社会公共利益即可。涉案合同双方当事人在诉讼中均请求解除合同,无论双方就解除合同后的违约或赔偿是否能够达成一致,都不影响和改变协议解除的事实与效力。即一旦当事人双方行使该项权利,解除合同的效力即发生,无正当理由不能反悔。本案当事人未就合同解除权事先在《合作协议》中作出约定。2004年11月23日,中云公司以鹏诚公司单方提出解除《合作协议》违反诚实信用原则为由提起诉讼,鹏诚公司以中云公司单方面占有广场购物中心项目场地,单方与设计院修改设计方案等违约行为为由提出反诉,请求解除《合作协议》。该事实表明,在本案诉讼前,当事人已就《合作协议》是否解除产生争议。诉讼中,双方在继续履行与解除《合作协议》之间作出了解除的选择。当事人虽然没有以订立一个新的合同方式解除原《合作协议》,但其诉前与诉讼中实施的一系列解除合同的行为之目的是明确清楚的,即就是要告知对方终止履行《合作协议》约定的权利义务。无论双方就解除《合作协议》后的违约或赔偿是否能够达成一致,都不影响和改变《合作协议》解除的事实与效力。客观上,当事人各自解除《合作协议》的意思表示不仅到达对方,为对方知晓无异议,且双方在解除《合作协议》之争议焦点上意思表示完全一致。而这种解除一旦协商一致,原《合作协议》即归于消灭。
     
      案例索引:(2005)冀民一终字第146号;(2008)民提字第22号,见《民事审判指导与参考》(第46辑)第128-139页。
     
      29.合同履行殆尽时守约方不得依约解除合同
     
      ——在合同履行殆尽的情况下,守约方即使符合依约解除合同的条件,因不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的,故合同不得解除。
     
      关键词:建设用地;转让合同;履行殆尽
     
      规则详解:根据合同约定和合同法的规定,守约方符合解除合同的要件,但在合同履行殆尽的情况下,守约方再依约解除合同,不仅会使合同目的无法实现,甚至会损害第三人的利益,不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的。故对守约方滥用合同解除权的行为,人民法院应当加以限制,以平衡双方当事人的利益,维护公平正义。本案中,银座公司向京顺公司支付的土地转让款已占合同全部款额98.1%,离全部履行完毕仅差1.9%,合同权利义务即将终止。此时,如果法院判决解除合同,将会产生三种负面效应:(1)损害有关购房人的利益。涉案土地交付后,银座公司已在该土地上建设了别墅区并已销售,许多业主已取得了所购别墅的房产证和土地使用权,客观上土地使用权已无法回归,倘若法院判决合同解除,购房人的利益将受到损害,也不利于社会稳定。(2)导致双方当事人利益严重失衡。通过履约,京顺公司在本案中的合同利益已基本实现,并将土地转让款投入自己的房地产开发项目。合同履行期间恰逢土地大幅升值,如果通过解除合同要回土地,京顺公司将会获得高额利润。而银座公司不仅无法实现合同利益,而且将面临购房户的巨额赔偿,被迫陷入窘境。(3)违背缔约初衷和立法目的。当事人的缔约目的是通过履行合同实现各自的经济利益,合同法的立法目的是尽量使合同有效,鼓励和促进交易,实现合同利益最大化。合同解除制度本身也是制约违约、促进守约。合同法第九十四条把不能实现合同目的、不履行主要债务、迟延履行主要债务等作为解除合同的条件,对任意解除合同作出了严格限制。如果在合同履行殆尽的情况下任意解除合同,将会增加交易成本,扩大合同风险,既有损当事人的合法权益,也有违立法目的。
     
      案例索引:(2010)民一终字第121号,见《民事审判指导与参考》(第46辑)第140-158页。
     
      30.合作建房合同被认定无效后,出地方对出资方资金已转化为在建工程的,应给予相应比例的经济补偿
     
      ——合资、合作开发房地产合同被认定无效,出地方应当返还其从出资方取得的财产。当出资方的出资已经转化为在建工程时,出地方取得的财产为出资方出资转化为在建工程部分相应的财产利益,出地方应当折价补偿出资方。
     
      关键词:合资、合作开发房地产;无效合同;投资款
     
      规则详解:合资、合作开发房地产合同被认定无效后,根据《物权法》在处理土地与地上建筑物关系时的“房地合一”原则,因联建房屋占用的土地使用权属于出地方,双方联合建设的房屋(在建工程)亦属于出地方,出资方的投资物化到联合建设的在建工程中,由出地方取得。故已转化为在建建筑物的,由出地方给予相应比例的经济赔偿,按照在建工程的市场价值折价返还。由于目前并无对在建工程的市场价值进行评估的部门,因此人民法院在判决时一般会综合考虑出资方的出资数额、在建工程的建设程度及当地房地产业的利润等情况,确定出地方的折价补偿数额。
     
      案例索引:(2005)一中民初字第9655号,(2010)民一终字第47号;见《民事审判指导与参考》(第46辑)第159-182页。
     
      31.当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积
     
      ——当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。
     
      关键词:商品房买卖;结算面积;转让价款
     
      规则详解:商品房于预售合同中,合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。有关结算面积条款的约定是当事人意思自治的体现,而国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量范围或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。本案中,根据双方当事人的合同约定,外交服务局不应向华富公司承担支付涉案房屋实测面积超出合同约定面积部分的价款。
     
      案例索引:一审:(2005)二中民初字第01100号;二审:(2005)高民终字第1059号;再审:(2006)高民再终字第915号;见《民事审判指导与参考》(第46辑)第171-182页。
     
      32.合作开发房地产合同无效后,不能根据无效合同约定所能分得的房产价值作为投资补偿
     
      ——合作开发房地产合同被认定无效后,当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下,投资损失应按银行同期贷款利率计算。
     
      关键词:合同无效;房产估价;投资补偿
     
      规则详解:根据《合同法》第五十八条规定,合同无效时,受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前其所处的状态。这里的损失是指合同一方基于对合同相对方信任而为合同履行所作必要准备而支出的费用和为准备该合同所丧失的其他合同机会所造成的损失。学理上,一般将该类损失归属到信赖利益损失的范畴。一般认为,信赖利益的损失赔偿,原则上不得超过当事人在订立合同时应预见到合同不成立、无效或被撤销时可能造成的损失,在总额计算上也不得超过合同有效成立后当事人可能得到的履行利益。这里应对信赖利益和履行利益加以区分。信赖利益是缔约人在缔约过程中善意一方因相对人过错行为导致合同未成立、无效或者被撤销时自身失去的利益。与信赖利益不同,履行利益则是合同的有效成立和合同的圆满履行所带来的利益。合同缔约过程中,当事人之所以自愿地实施作为或者不作为,损失掉本属自己拥有的利益,目的在于以牺牲较少的成本获得更大的所需利益——履行利益。当履行利益因当事人的过错无法实现时,则善意一方有权要求过错方弥补其为缔约所付出的成本也即信赖利益。因为合同无效是法律对当事人合意内容的彻底否定性评价,所以当事人因合同无效取得的赔偿,一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。也即信赖利益应小于履行利益。因此,当事人因合同无效取得的赔偿,一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。若双方均存在过错,则应对合同无效的损失共同分担责任。本案中,合作开发房地产合同被认定无效后,当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下,投资损失应按银行同期贷款利率计算。
     
      案例索引:一审:(2003)高民初字第1301号,见《民事审判指导与参考》(第46辑)第183-199页。
     
      33.房地产开发经营合同尚不具备最终结算条件,一方请求对部分争议先行处理的,法院一般不予支持
     
      ——双方合同约定事项尚不具备最终结算条件时,若一方请求对部分争议先行处理的,难免会造成双方利益不平衡的情况,以至影响案件最终处理,故法院一般不予支持。
     
      关键词:未结算;部分争议;先行处理
     
      规则详解:因为合作开发房地产双方当事人未能提供相关结算依据,合同约定事项也尚未履行完毕,并且双方在诉讼中也并未请求解除或终止合同履行,上述原因使得本案始终无法进行结算。由于本案未进行决算,导致双方涉及款项支付的事实问题迟迟无法认定,在此情况下,一方当事人提出因对方过错造成的经济损失,请求对该部分争议先行处理;但另一方提出反诉,请求返还多支付的款项。如果法院仅处理一方的请求,判决另一方给付款项,将有可能导致另一方多支付款项,也有可能造成违约方先行得到补偿的情形,无论发生上述何种状况都将对本案的判决造成不利的影响。因此在双方未进行最终决算,一方当事人请求对部分争议事项先行处理的,法院一般不予支持。
     
      案例索引:(2005)浙民一初字第9号;见《民事审判指导与参考》(第48辑)第145-162页。
     
      34.合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达相对方之时生效
     
      ——合同一方当事人构成根本违约时,守约方享有法定解除权,合同解除的确定以享有解除权一方的相关文书送达相对方时作为发生合同解除效果的依据,相对方有一定期限的异议权,未在法定期限内行使的,异议权丧失。
     
      关键词:法定解除权;文书送达;发生效力
     
      规则详解:合同当事人一方构成根本违约时,守约方享有法定解除权。《合同法》第九十六条第一款规定“依法解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除”,其中“通知”应当包括各种形式,如信件、函、电话、传真、电子邮件、直接送达等。由此可见,诉讼不是行使法定解除权的唯一方式。为平衡双方利益,守约方行使解除权时,另一方享有异议权,即需在异议期间内,向人民法院提起确认之诉,若“当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”本案中富山宝公司于2004年12月25日收到解除函件后,并未在规定的时间内行使异议权,因此,应当认定福星公司与富山宝公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》已经在合同解除函到达富山宝公司时解除。
     
      案例索引:二审:(2010)民一终字第45号,见《民事审判指导与参考》(第48辑)第190-211页。

    【作者简介】
    陈鑫范,北京盈科(杭州)律师事务所权益高级合伙人,浙江省法学会建设工程法学研究会理事、盈科全国建工委秘书长、杭州市律协建工委委员、杭州市律协房产委委员、西湖法院特邀调解员、金华杭州商会法律保障委副主任;陶鸿,北京盈科(杭州)律师事务所律师。

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