车位纠纷案例四则
2017/2/17 9:17:20 点击率[170] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】物权
    【出处】微信公众号:小甘读判例
    【写作时间】2017年
    【中文关键字】车位纠纷;案例
    【全文】

      1.当事人签订的有关人民防空工程的车位使用权的买卖合同并不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。
     
      简要事实:
     
      2004年5月28日,原告楼某与被告宁波华泰股份有限公司签订地下车位买卖合同,原告向被告购买地下车位,原、被告均按约履行了付款及交付车位的义务。原告称于2008年发现该地下车位属于人民防空工程的一部分,而被告在出卖时从没提到过这个情况。原告认为该地下车位的买卖无效,诉至法院。
     
      裁判理由:
     
      浙江省宁波市郸州区人民法院认为,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定:合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。因此原告依据宁波《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》的规定而主张合同无效的请求是不予支持的。我国人民防空法未明确规定作为人防工程的设施的使用权禁止买卖。《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十九条规定:人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外,在不影响其防空效能的条件下,鼓励平时予以开发利用。法院认为,法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖,故原、被告之间签订的地下车位买卖合同合法有效。但作为人民防空工程的车位的使用权的确有一定的限制,如发生战争时必须作为人民防空工程使用,如果原告在购买讼争车位的使用权时,对该车位系人民防空工程不知情,存在重大误解的,原告可以提出要求变更或撤销合同。原告在法院行使释明权后,未对诉讼请求作出变更,故原告的诉讼请求无法律依据,法院不予支持。
     
      案例来源:
     
      刘晓燕、郭敬波、毛冠达:“地下人防车位:姓公还是姓私”,载《人民法院报》2009年10月16日,第008版。
     
      2.位于建筑物屋顶共有部分上停车场,应为业主共同所有,配套的汽车升降梯之权利归属应与屋顶停车场一致。
     
      简要事实:
     
      原告:上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会(以下简称金瓯万国业委会)
     
      被告:上海国宏置业有限公司(以下简称国宏公司)
     
      被告:上海宝鼎投资股份有限公司(以下简称宝鼎公司)
     
      金瓯万国大厦系国宏公司开发建设之商住房屋。根据建筑规划设计要求,并经上海市公安局交通警察总队审核同意,国宏公司在该小区四楼裙房屋顶设置屋顶停车场(通过划线确定车位)并安装了两台汽车升降梯。上述两台汽车升降梯及其机房的权利人登记为国宏公司。金瓯万国业委会与国宏公司就屋顶停车场及汽车升降梯的权属发生争议,前者遂起诉至上海市黄浦区人民法院,请求确认系争裙房屋顶停车场及汽车升降梯为小区全体业主共有,由小区物业服务单位统一管理,并要求国宏公司、宝鼎公司共同赔偿裙房屋顶停车费46800元等。
     
      裁判理由:
     
      上海市第二中级人民法院认为,首先,根据法律等规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上,并与屋顶直接合为一体,无法脱离屋顶单独存在。国宏公司认为系争屋顶停车场应为其所有,但在裙房屋顶这一业主共有结构上设置平而停车场即能形成他人对此停车场的专有权,该抗辩与法理相悖。
     
      其次,国宏公司自述裙房屋顶停车场发生权属纠纷前,系由全体业主使用,并通过物业服务单位统一管理,其自身收益仅通过免交停车管理费来实现。国宏公司亦未能提供证据证明在系争屋顶停车场及汽车升降梯使用期间,其曾持续地投入资金进行全而管理维护,并从中直接获取收益,其行为亦不符合对系争屋顶停车场享有所有权的法律特征。
     
      再次,根据建筑规划设计要求,在系争裙房屋顶设置停车场是为了满足小区全体业主停车的需要,从建筑结构上看,涉案两幢商住楼之间由裙房相连,三幢楼形成一个呈“凹”字形的整体建筑,建筑而积亦是作为一体进行分摊,故综合本案的实际情况,在无相反证据以及特别约定的情况下,系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。
     
      关于系争汽车升降梯,其系实现规划批准的裙房屋顶停车功能的必要配套设施,业主通过该汽车升降梯方能将车辆停放至屋顶停车场。就自身属性而言,该汽车升降梯是全体业主实现屋顶停车不可缺少的共享条件,不应设定为专有,应属法律规定的公用设施。同时,如前所述,屋顶停车场应属全体业主共有,则系争汽车升降梯无论从其功能还是管理角度而言,权利归属应与前者相一致。
     
      综上所述,金瓯万国业委会主张系争屋顶停车场及汽车升降梯应为小区全体业主共有,确有事实及法律依据。据此改判:金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场及两台裙房汽车升降梯为金瓯万国大厦小区全体业主共有。
     
      案例来源:
     
      张晓频:“屋顶平台停车场权利归属之法律探析”,载《人民司法·案例》2011年第16期。
     
      3.租赁使用车位在先的业主取得对车位的优先承租权,可以持续地向物业公司要求续租车位,在先业主可以经物业公司同意而在中断租赁车位后仍保留其将来的优先承租权,但保留的优先承租权不能对杭善意第三人的既有承租权。
     
      简要事实:
     
      原告:杨某
     
      被告:钱某某、钱某、徐某
     
      第三人:上海上置物业公司管理有限公司(以下简称上置物业公司)
     
      第三人:上海市虹口区紫荆花园业主委员会(以下简称紫荆花园业委会)
     
      原告是紫荆花园小区业主,被告钱某、徐某是同楼业主,被告钱某某为二人之子。紫荆花园小区的地面车位由紫荆花园业委会委托上置物业公司负责管理。业主向上置物业公司租赁使用地面固定车位,双方并不签订书面的租赁协议,承租在先的业主通过向上置物业公司支付一定期限的停车费即可持续租赁使用固定车位。该小区的固定车位已达饱和,不能满足全部业主的需求。无固定车位的业主通常须等待有业主退出固定车位后方能递补承租。该小区226号车位原由被告租赁使用。2007年8月9日,被告因暂时不使用车位,在上置物业公司的协调下,将226号车位暂借给郑某使用。此后,郑某并未实际租赁使用。2008年1月起,原告向上置物业公司租赁了226号车位,至2010年年底均使用该车位并支付了停车费。2010年1l月,被告要求收回226号车位自用时,发现车位已由原告租赁使用。
     
      原告请求法院判令:被告立即停止侵权、排除妨害,将其车辆从原告租用的紫荆花园小区226号停车位上移走,赔偿原告停车费损失,从2011年1月5日起至被告归还车位时止,以每月人民币150元计算。
     
      裁判理由:
     
      上海市虹口区人民法院认为,根据上置物业公司对车位长期管理所形成的车位分配使用规则,业主是通过与上置物业公司建立租赁关系而使用固定车位。双方并不签订书面协议,租赁期限的长短取决于业主预缴了多长时限的停车费。租期届满后,业主可以通过继续缴费而再次租赁原车位,物业公司无权拒绝,也不得擅自租给他人,可见业主对其租赁在先的车位享有优先承租权。除非业主因出售房屋等原因已自行放弃该权利,否则管理车位的上置物业公司即有义务持续与之建立车位租赁关系。
     
      本案中,截止2007年底,被告始终是226号车位的租赁使用者,故其在当时显然享有该车位的优先承租权。在被告之后租赁226号车位的原告能否取得优先承租权,取决于被告停止租赁车位的行为是否导致被告失去该权利。根据本案查明的事实,被告停止租赁车位,是基于与案外人郑某之间的车位暂借协议。在该协议中,被告清楚地表达了只是暂时不用车位,以后随时可取回车位使用的意思。这说明被告主观上并未放弃对226号车位的优先承租权。同时,该车位暂借协议是在上置物业公司的协调下签订的,通过了上置物业公司的认可,说明上置物业公司已承诺被告继续保留对226号车位的优先承租权。因此,本院认为226号车位的优先承租权应属于被告所有。
     
      但是,车位合法使用权的直接权利基础是现实的租赁关系,而非优先承租权。被告享有的优先承租权,具有债权性质,仅在被告与出租人上置物业公司之间发生效力,其可据此要求上置物业公司与之建立226号车位的租赁关系,但不能直接据此获得车位的合法使用权。根据紫荆花园小区车位管理的规则,业主通过向物业公司缴纳一定期限的停车费,取得停车证后,即建立了租赁关系,取得相应车位的使用权。本案原告先行完成了这一要件,取得了2011年1月1日起到2011年12月31日止的226号车位使用权。在上置物业公司已收下停车费并发给相应停车证的情况下,原告有理由相信上置物业公司已认可了其对226号车位的权利。无证据可证明原告明知被告享有优先承租权而故意予以侵犯。
     
      因此,法院认定原告与上置物业公司之间以2011年全年为期建立的226号车位租赁关系有效,双方应当依约履行。被告在其优先承租权行使未果的情况下,可以要求作为车位出租人的上置物业公司承担相应责任,并可在原告对226号车位租赁期限届满后再次行使其优先承租权,不应径自使用该车位。故被告自2011年1月5日起占用226号车位使用至今,系侵犯了原告的合法使用权,应当承担排除妨碍并赔偿损失的法律责任。
     
      据此,法院判决:一、被告钱某某、钱某、徐某应将226号地面固定车位上停放的车辆移出,将该车位让给原告杨某使用;二、被告钱某某、钱某、徐某应赔偿原告杨某停车费损失。
     
      案例来源:
     
      高行玮:“先租先得模式下业主对小区特定车位使用权的法律基础”,载《人民司法·案例》2012年第4期。
     
      4.对于相邻车位之间的公共部分,相邻车位的业主享有对该公共部分平等的合理使用的权利。开发商擅自将该公共部分出售给一方业主行为构成共同侵权,依法应当共同排除访碍。
     
      简要事实:
     
      原告:陈秀碧
     
      被告:厦门源昌房地产开发有限公司(以下简称源昌公司)
     
      被告:林华
     
      2013年5月13日,原告与被告源昌公司签订商品房买卖合同,约定原告向被告源昌公司购买20号车位,2013年6月13日,原告取得产权证,载明该车位的建筑面积为57.54平方米,所附房屋平面图记载车位宽2.5米、长5米,与21号车位紧邻。2011年1月7日,被告林华与被告源昌公司签订商品房买卖合同,约定林华向被告购买21号车位,2011年9月28日,被告林华取得21号车位的产权证,载明21号车位建筑面积57.54平方米,所附房屋平面图记载车位宽2.5米、长5米,与20号车位紧邻。
     
      原告以林华和源昌公司擅自占用原告的车位,将分界线划至原告车位内,妨碍了原告对车位的正常使用为由,向厦门市湖里区人民法院起诉。请求判令:1.二被告立即排除妨碍,将20号车位与21号车位的分界线恢复至两柱之间的中间线;2.二被告向原告赔偿因20号车位无法正常使用的损失,包括车库管理费、车库维修基金损失和租金。
     
      审理过程中,法院召集双方进行现场勘查,勘查结果显示:20号、21号车位位于两根立柱之间,立柱之间宽6.54米,有黄线划分的大小两个车位。左右两侧黄线宽大于6.54米,长5米。面向车位方向,左侧为20号车位,右侧为21号车位,车位分界线明显偏向左侧立柱。20号车位黄线内的面积约12.5平方米,21号车位黄线内的面积则明显大于12.5平方米。
     
      裁判理由:
     
      福建省厦门市湖里区人民法院认为:一、不动产物权以登记作为公示公信方法,因此合同约定的标的物范围与产权证的记载不符的,应以产权证为准。本案中,虽然合同载明的20号、21号车位的套内面积存在差异,但产权证上记载两个车位的建筑面积一致,所附房屋平面图上二者的长均为5米,宽均为2.5米,因此两个车位的套内面积实际都是12.5平方米,并不存在如合同所记载的21号车位的套内面积比20号车位大的问题。正因为两个车位的套内面积和建筑面积完全相同,而且位置紧邻,因此,即便二者的价格不同,它们对应的物权内容也应该是平等的。
     
      二、虽然产权证所附房屋平面图上没有标记立柱,也没有规定车位分界线必须位于两个立柱的中间,但是根据现场勘查的情况,两个车位前方都有立柱,且立柱间的面积大于两个标准车位的面积,又少于三个标准车位的面积,即两个立柱之间只能容纳两个标准车位,另有10平方米左右的面积属于公共部分。就该公共部分,理论上应当属于全体业主共有,但由于该公共部分位于两个立柱之间,与20号、21号车位相连,且并非其他车辆人库停车必经的通道,面积也只有10平方米左右,达不到一个标准车位的大小,故根据日常生活经验,其他业主不可能对该公共部分进行使用。因此,作为20号车位和21号车位的所有权人且各自车位的产权面积相同的情况下,原告与被告林华基于自身对车位专有部分的物权分别享有对该公共部分平等的合理使用的权利,即双方在停车过程中都可以使用该公共部分,并最终将车辆停放在自己专有的车位范围内。原告所享有的物权内容除了对专有部分独占使用的权利之外,还应当包括对该公共部分合理使用的权利。
     
      被告源昌公司未经原告同意,擅自将该公共部分赠与被告林华,被告林华接受并独自占有,二者的行为客观上剥夺了原告对该公共部分合理使用的权利,构成共同侵权,依法应当承担侵权的法律后果。
     
      虽然本案中被告林华取得涉案相邻车位中间公共部分的占有是基于被告源昌公司在先的出售行为,但物权效力优先于债权,被告林华与源昌公司间就该车位的买卖合意并不足以对抗原告所应当依法享有的物权,故所谓在先购买的事由不足以免责。何况,现有证据不能证明被告源昌公司已经在原告购买涉案车位时,明确告知原告两个车位中间的公共部分已经在先赠与被告林华单独使用,原告已知晓并自愿放弃对该公共部分使用的权利,故被告以原告同意按现状购买为由要求免责依据不足,不予采纳。
     
      厦门市湖里区人民法院判决:一、被告林华、源昌公司应将第20号车位与第21号车位间的分界线恢复至两个立柱的中间线;二、驳回原告的其他诉讼请求。
     
      宣判后,被告林华、源昌公司不服,分别向厦门市中级人民法院提起上诉。
     
      厦门市中级人民法院市理认为:根据源昌公司的自认及林华、陈秀碧所出示的所有权证书,匹配原审法院及本院的现场勘验结论,应认定在20号车位与21号车位之间存在约10平方米的共有部分,依法属全体业主共有。源昌公司系将该共有部分出售给林华,该行为依法属于应由业主共同决定的事项,现无证据证明该行为得到业主的表决通过,故该公共部分不因源昌公司的出售而认定林华对此共有部分独享占有使用权。林华与陈秀碧作为业主,均享有共有之权即双方均可依法合理使用。因该共有部分位于林华与陈秀碧两车位间,非其他车辆必经之通道,且无法达到林华与陈秀碧所有的车位面积标准,其他业主均难以长期持续使用该共有部分,仅林华与陈秀碧方可频密使用该共有部分,故双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。原审判决将21号和20车位之分界线移至两立柱中间线并无不当,应予维持。遂维持原判。
     
      案例来源:
     
      李艳斐:“相邻车位公共部分权利之界定”,载《人民司法·案例》2016年第2期。

    【作者简介】
    甘国明,沈阳市中级人民法院。

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