如何认定本案在后期租赁关系中的当事人
2016/12/28 13:47:10 点击率[69] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】人民法院报
    【写作时间】2016年
    【中文关键字】租赁关系;当事人
    【全文】

      【案情】
     
      原告朱某与被告唐某是老乡关系。2015年1月1日原告与被告之间订立《店面租赁合同》一份,约定原告将其所有的60平方米的店面出租给被告经营海鲜产品;租赁期限为二年,自2015年1月1日至2016年12月31日;租金为每个月6000元,在每个月的10日之前一次性付清;未经原告同意,被告不得转租;被告在承租期间的税费、水、电费等费用由被告承担。合同成立后,被告在店内建设了养鱼池等养殖设备,还购置了电冰柜、柜台等经营设备,共花费约18万余元。至2015年6月30日,原、被告双方都按合同约定履行了各自的义务,无任何争议。
     
      2015年7月3日,被告唐某与第三人叶某订立《转让协议书》一份,约定唐某将海鲜店经营权和养殖设备转让给叶某经营使用,转让费为13万元;交付时间为2015年8月1日;唐某自将海鲜店交给叶某经营后不得再在本地开海鲜店,叶某不得使用唐某海鲜店的名称经营;店面交付前的债权债务由唐某承担,店面交付后的债权债务由叶某承担等内容。《转让协议书》签订后,叶某在约定时间进入店面并取得由被告转让的养殖设备等即开始经营,唐某的海鲜店经过其申请在2015年8月3日被工商部门注销。自2015年8月1日至2016年6月30日的店面租金按每月6000元都是由叶某直接交付给朱某。2016年7月2日,叶某将店面内属于自己的可以搬走的东西都搬走并锁好店面,将钥匙放在隔壁店内让隔壁店主交给朱某。朱某向叶某索要7月至9月3个月的租金被拒绝后,向唐某索要3个月的租金亦被拒绝。朱某在7月下旬即在店面门口张贴店面招租广告,于2016年10月1日该店面以每月3000元租金与案外人订立了新的租赁合同。
     
      2016年8月30日,朱某以唐某为被告、叶某为第三人诉讼到法院,要求被告支付3个月的店面租金1.8万元。
     
      【分歧】
     
      对如何认定涉案店面在后期即2015年8月1日以后租赁关系的当事人有两种意见:第一种意见认为,是被告将涉案店面转租给了第三人,被告与原告之间的《店面租赁合同》仍然存续有效。第二种意见认为,被告并没有将店面转租给第三人,而是原告和第三人自己成立了一个新的不定期的店面租赁合同,而随着该租赁合同的成立,被告和原告之间的《店面租赁合同》自然解除。
     
      【解析】
     
      本案的焦点问题是,涉案店面究竟是由被告转租给了第三人还是原告与第三人成立了一个新的租赁合同?原告认为是被告转租给了第三人,而被告否认,认为其已经和原告口头协商解除租赁合同,前提条件是以同样的价格再找到新的承租人,自己找到了新的承租人,原告也直接向新的承租人收取租金,是原告与第三人之间成立了一个新的不定期的租赁合同。而第三人则表示说不清楚究竟和谁有合同关系,只是认为自己没有使用店面就不该交租金。
     
      笔者赞同第二种意见。
     
      原告对自己提出的主张应当提供证据支持,没有证据支持或者提供的证据达不到高度盖然性要求的,则认为其主张不成立。在本案中,原告提供的支持自己主张的证据仅有与被告唐某之间订立的为期二年的《店面租赁合同》,被告陈述的该合同已经与原告协商解除和原告陈述的双方并没有协商解除是被告转租,由于双方陈述对立矛盾,对该合同是否解除均起不到证明作用。但是,从原告、被告及第三人的一系列行为和被告与第三人之间订立的《转让协议书》来看,可以认为涉案店面是由原告与第三人直接成立了新的租赁合同关系。
     
      因为如果是被告转租店面的话,不可能在《转让协议书》中只字不提,而只提到转让“经营权和养殖设备”,而商业经营中的所谓经营权即是指经营者在经营中形成的销售渠道和客户,而并不是指店面,被告也确实将几个比较大的购买海鲜的客户介绍给了第三人,其后第三人实际上向这几个客户销售了海鲜产品。在第三人实际使用店面的11个月时间内及其后原告一直都是向第三人收取和索要而没有向被告索要租金,在第三人不再经营后也是直接交店面给原告而不是给被告,原告没有经过被告同意即理直气壮地直接收回店面等一系列的行为,再加上被告在《转让协议书》中只字未提店面转让问题,那么,原告和第三人之间的行为是完全符合最高人民法院合同法司法解释(二)中规定的:当事人未以书面形式或口头形式订立合同,但从双方的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。
     
      再从证据角度来看,如果说原告提供的其与被告订立的《店面租赁合同》是证明他与被告之间存在店面租赁合同关系的话,那么,原告与第三人之间11个月的支付、收取店面租金、交回收取店面的行为,也完全可以认定原告与第三人之间存在店面租赁合同关系,而被告与第三人之间的《转让协议书》也可以佐证被告没有向第三人转让店面,由此,第三人使用店面的渠道则只能是从原告处得到。根据最高人民法院证据规定中关于“双方当事人对同一事实举出相反证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认”的规定,据此可以认为本案是原告和第三人成立了新的店面租赁合同关系,原告认为其和被告仍然存在店面租赁合同关系而被告是在合同期限内转租的主张其证据是不足的,没有达到高度盖然性的证据证明标准,因而,其诉讼请求不应当得到法院支持。
     
      综上,由于原告提供的证据不能达到法律所要求的证明标准,在法律上不能认为其主张有事实依据,即不能证明是被告将涉案店面转租给了第三人,则第三人得到涉案店面只能是来自于原告,是原告和第三人成立了一个取代原来《店面租赁合同》的新的不定期的店面租赁合同。

    【作者简介】
    周玉文,单位为黑龙江省鸡东县人民法院;王超才,单位为黑龙江省鸡东县人民法院。

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