《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总(6~10)
2016/12/22 14:39:55 点击率[207] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】微信公众号:律行天下
    【写作时间】2016年
    【中文关键字】民事审判指导与参考;房地产纠纷;裁判规则
    【全文】

      6、双务合同中先为履行的一方应先履行义务,但后履行一方发生财产状况恶化或发生其他可能危及先履行一方债权实现情形时,先履行义务一方可以主张不安抗辩权,中止自己的履行
     
      ——不安抗辩权是法律赋予先履行方在特定情况下享有的一种权利。为了防止滥用不安抗辩权,合同法对行使不安抗辩权的要件、程序作了明确规定。
     
      关键词:不安抗辩权;双务合同;中止履行
     
      规则详解:行使不安抗辩权的要件如下:第一,双方当事人因同一双务合同而互负债务,抗辩方负有先为给付的义务。不安抗辩权为双务合同的效力表现,其成立须双方当事人因同一双务合同而互负债务,并且该两项债务基于对价关系。第二,有确切的证据表明后给付义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险。《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险,须发生在合同成立以后,如果在订立合同时已经存在,先给付义务人知情,却仍然缔约,法律则不必要对其特别保护;若不知情,还可以通过合同撤销等制度解决。第三,后给付义务人未提供适当担保。在《合同法》第六十八条第一款规定的四种情形中,前两种情形比较客观,比较容易判断。而第三项“丧失商业信誉”及第四项“有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”则比较难把握,需要根据合同当事人的具体情况作出判断。
     
      乙公司与经贸学校、财经学校2002年9月达成投资合作意向并签订初步的投资合建合同,后经甲市人民政府市长办公会议决定,同意经贸学校与财经学校迁建合并,所需建设资金由两校与乙公司共同融资。2004年8月、2005年1月乙公司与两校签订投资合建合同及补充合同书,约定乙公司采取交钥匙工程方式投资建筑。在双方签订投资合建合同后,由于乙公司的原股东谢某某向甲市纪委举报刘某某及乙公司,经贸学校和财经学校对乙公司的履约能力产生怀疑,加之2005年10月两校又从银行得到贷款5000万元,故从2006年开始,经贸学校和财经学校就向乙公司提出修改合同,要求乙公司以现金方式投入,校园建设不再采取交钥匙工程方式投资。从乙公司方面来讲,其在经济适用房土地征用尚未完成又未取得两校同意的情况下,擅自对外销售甲市对外经济贸易学校经济适用房,这种“丧失商业信誉”的行为使两校“深感不安”。2007年7月20日,两校向刘某某递交投资合建补充修订合同书,希望乙公司一次性将建设资金投资到位,乙公司此后并未提供相应的担保,两校遂中止履行原来的投资合建合同。本案中仅仅审查乙公司的工商登记以及年检情况,很难举证证明乙公司缺乏履约能力,但乙公司擅自打着两校的旗号销售经济适用房,实际上当时连土地的审批手续都还没办下来。两校认为这种“买空卖空”丧失商业信誉的行为损害了双方间的信任,进而影响到双方合作项目的顺利完成。两校中止履行合同的行为符合法律关于不安抗辩权的规定,此时也发生了违约责任的阻却,即两校中止履行合同的行为并不构成违约。
     
      案例索引:(2008)冀民二初字第10号,见《民事审判指导与参考》(第40集)第175-187页。
     
      7、“名不符实”合同性质要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定
     
      ——认定合同性质既要看合同名称,更要看合同内容;当合同内容也互相矛盾时,要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况,综合认定合同性质。
     
      关键词:合同性质;合同内容;过错
     
      规则详解:合同(协议)系当事人之间达成合意的结果。合同有口头合同与书面合同之分。无论是口头合同还是书面合同,在其有效成立之后往往涉及一个性质认定问题。合同的性质一般通过合同名称与合同内容表现出来。实践中,合同名称与合同内容的关系大体上有三种情形:一是有的合同名称与合同内容相一致;二是有的合同名称与合同内容不一致;三是有的合同名称互相矛盾,合同内容也互相矛盾。第一种情形可以称之为“名符其实”合同,第二、第三种情形可以称之为“名不符实”合同。一般来说,认定合同性质既要看合同名称,更要看合同内容;当合同内容也互相矛盾时,要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况,综合认定合同性质。本案协议名称为《房屋购买租赁协议书》,该名称既有购买即买卖合同的性质,又有租赁合同的性质,即合同名称的表述是相互矛盾的。从协议内容看,该协议一方面约定,金友公司同意何淑萍购买承租科贸楼第二区第二号楼205室;购买承租期为常年,购买常年使用权的,直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止;何淑萍因特殊情况需转让转租房屋时,须经金友公司同意,并办理承租权、常年使用权变更手续等。该协议另一方面又约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”,故上述约定的内容也是相互矛盾的。最高院之所以认定本案协议性质为房屋买卖合同,主要考虑一下因素:第一,虽本案协议名称之间、协议内容之间均互相矛盾,但协议中有一个双方当事人特别加上去的条款或称特别约定,即“本协议所签房屋面积产权归乙方”。该约定虽然只有一句话,但该约定的含义显然改变了租赁合同的性质,实质上体现了买卖合同的性质。第二,本案协议履行情况是认定协议性质的重要因素。从本案协议实际履行情况看,协议签订后,何淑萍给付金友公司326000元款项,金友公司出具的收款收据上均载明是房款。因此,根据本案协议的特别约定和协议实际履行情况,应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同关系。
     
      案例索引:(1999)南民一初字第456号;(2000)哈民一终字第839号;再审:(2003)哈民一再字第79号;见《民事审判指导与参考》(第39集)第173-182页。
     
      8、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
     
      ——根据《合同法》第五十四条之规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
     
      关键词:合同效力;胁迫;构成要件
     
      规则详解:《民法通则》第五十八条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。《合同法》第五十四条修改了该条规定,将受胁迫而订立的合同的民事行为作为可撤销可变更的法律行为。即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。其主要原因是,此类合同都是在违背对方当事人真实意思表示的情况下订立的,损害了合同一方当事人的合法权益,但如合同约定内容没有损害国家利益,主要涉及当事人双方的利益,法律则将是否行使撤销或者变更因胁迫订立的合同的选择权交给合同受损害的一方。《民法通则意见》第69条规定:“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。”以上法律及司法解释规定表明,胁迫,是以将来要发生的损害或以直接施加损害相威胁,使对方产生恐惧并因此而从事的行为。所谓将要发生的损害,是指涉及生命、身体、财产、名誉、自由、健康及信用等方面的损害,胁迫者以直接面临的损害相威胁。或者说,胁迫者通过实施某种不法行为,形成对对方当事人及其亲友的损害和财产损害,而迫使对方从事某种法律行为。如对对方当事人施行殴打、肉体折磨、拘禁等暴力行为,或者散布谣言、诋毁名誉等。因此,若一方以胁迫的手段,迫使对方在违背真实意思情况下订立的《商品房买卖合同》可撤销,受胁迫一方当事人可以通过行使法律赋予的撤销权使已生效的法律行为归于无效。
     
      案例索引:(2008)民一终字第95号,见《民事审判指导与参考》(第39集)第196-213页。
     
      9、代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权转移
     
      ——代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属。
     
      关键词:代建合同;商品房预售合同;区别
     
      规则详解:代建合同与商品房预售合同,两者有许多相似之处,如一方在房屋建成之前,分期分批向另一方付款。从建设房屋的资金来源看,建房的资金均由获得房屋所有权的一方支付。商品房预售合同本质为买卖合同。《合同法》第一百三十条明确规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”代建合同的本质属于承揽合同。《合同法》第二百五十七条规定:“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。”因此,仅依合同的某些内容并不能确定合同的性质。定作合同与买卖合同的区别在于标的物所有权的归属。代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权转移。
     
      案例索引:(2003)新民一初字第26号,见《民事审判指导与参考》(第39集)第221-233页。
     
      10、事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力
     
      ——不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记,不发生法律效力。国家对不动产实行统一登记制度。但当事人之间转让不动产的合同,自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。
     
      关键词:一房二卖;物权登记;合同效力
     
      规则详解:根据《物权法》的规定,当事人之间订立有关转让不动产的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这就是通常所说的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。关于转让合同是否生效,应当根据《合同法》的原则来判断,而不能以不动产是否已经办理物权登记来判断。但不动产的物权变动,必须以登记为必要条件,而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法,是指物权在发生变动时,必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
     
      案例索引:赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案,见《民事审判指导与参考》(第38集)第241-246页。
     
      (未完待续)

    【作者简介】
    陈鑫范,北京盈科(杭州)律师事务所权益高级合伙人,浙江省法学会建设工程法学研究会理事、盈科全国建工委秘书长、杭州市律协建工委委员、杭州市律协房产委委员、西湖法院特邀调解员、金华杭州商会法律保障委副主任;唐琦涛,北京盈科(杭州)律师事务所律师。

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