2015年度最高人民法院涉房地产纠纷案件大数据分析报告
2016/7/1 9:16:28 点击率[1434] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2016年
    【中文摘要】2015年房地产行业整体形势不容乐观,各级政府不断出台各类扶持政策,支持房地产行业去库存。到2016年3月份,部分地区部分楼盘出现“恐慌性”暴涨的现象。在此大背景下,北京盈科(杭州)律师事务所建设工程与房地产法律事务部为总结最高人民法院(以下简称“最高院”)审判案件的观点,运用大数据分析,以“中国裁判文书网”为数据来源,搜集整理了2015年度最高院审理的房地产纠纷案件,并对这些案件加以数据分析、归纳裁判观点,凝聚成文。我们本着资源共享、合作共赢的精神,向法律实务工作者分享我们的分析成果,期望本文对法律实务工作者有所帮助。然,笔者学识所限,难免有所谬误,诚挚的欢迎阅者不吝赐教,予以斧正。
    【中文关键字】房地产纠纷;大数据分析;裁判观点
    【全文】

       一、2015年度最高院裁判数据统计

       1.案由分布

       我们以“中国裁判文书网”案件为依据,共检索出2015年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件111件,其中房屋买卖合同纠纷40件,占整个房地产纠纷案件 比例为36.03%,房地产开发经营合同纠纷36件,所占比例为32.43%,建设用地使用权合同纠纷20件,所占比例为18.01%,其余的17件,所 占比例为15.32%。具体案件分布情况见表一:



       表一:最高院房地产纠纷案由分布情况


       图一:最高院房地产纠纷案由


       2.类型分布

       根据案件审判程序的不同进行分类分析,2015年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件中,民事申请再审审查案件占绝大多数,具体情况见表二:


       图二:案件类型分布情况


       3.裁判结果

       (1)民申案件裁判结果

       根据统计结果显示,2015年度最高院民申案件总共有86件,具体裁判结果见表三:


       图三:民申案件裁判结果


       (2)二审案件裁判结果

       统计结果显示,2015年度最高人民法院二审案件总共有18件,具体裁判结果见表四:


       图四:二审案件裁判结果


       (3)再审审理案件判决结果

       统计结果显示,2015年度最高院民事提审案件总共有4件,具体裁判结果见表五:


       表二:民事提审案件


       二、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

       中国裁判文书网检索得到的2015年度最高院审理的建设用地使用权合同纠纷案件,共20件。其中建设用地使用权出让合同纠纷4件,3件为最高院二审终审案 件,1件为申请再审案件;建设用地使用权转让合同纠纷15件,2件为最高院二审终审案件,12件为申请再审案件,1件为最高院审判监督程序提审案件。

       1.建设用地使用权出让合同纠纷裁判观点

       (1)不具备相关用地规划手续,双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权,属恶意串通损害国家利益的行为,应当认定无效

       在凤凰县国土资源局(以下简称国土局)与湖南德夯电力有限责任公司(以下简称电力公司)建设用地使用权出让合同纠纷案【案号:(2014)民一终字第 277号)】中,最高院认为:虽然《委托征地协议》系双方当事人真实意思表示,但在电力公司不具备相关用地规划手续的情况下,双方约定由国土局征收尚属集 体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权,属恶意串通损害国家利益的行为,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条第(二)项之 规定,该协议应当认定无效。

       (2)对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,法院应依职权进行审查

       在(2014)民一终字第277号案中,最高院认为:对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求,但人民法院仍 应依职权进行审查。《合同法》第58条系合同无效法律效果的规定,人民法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下,应主动援引该法第58条的规 定,对合同无效的法律后果进行处理,而不需要当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求,国土局该项上诉主张,无法律依据,本院不予支持。

       2.建设用地使用权转让合同纠纷裁判观点

       (1)对于同一诉讼中涉及两个以上法律关系的情况,应依当事人诉争的法律关系确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由

       在中山彤泰投资发展有限公司(以下简称彤泰公司)与中山火炬开发区建设发展有限公司(以下简称火炬公司)建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷案【案 号:(2014)民一终字第286号】中,最高院认为:就诉争法律关系,彤泰公司与火炬公司共签订六份合同,就涉案合同约定的主要内容而言,在涉案项目的 开发过程中,彤泰公司向火炬公司出让房屋,火炬公司向彤泰公司转让建设用地使用权,并以建设用地使用权转让款直接抵充部分房屋转让款。就本案诉讼请求的内 容而言,彤泰公司系分别针对建设用地使用权、购房款、1900平方米商铺提出不同的诉讼请求。对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况,应依当事人诉 争的法律关系确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。因此,应认定本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关 系和房屋买卖合同关系,并确定本案案由为建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷。

       三、租赁合同纠纷常见问题裁判意见

       中国裁判文书网检索得到的2015年度最高院审理的租赁合同纠纷案件,共13件。其中房屋租赁合同纠纷9件,1件为最高院二审终审案件,8件为申请再审案 件,再审案件中只有1件是裁定高院再审,其余均驳回再审申请;土地租赁合同纠纷案件4件,均为申请再审案件,其中裁定高院再审1件,其余均驳回再审申请。

       1.房屋租赁合同纠纷裁判观点

       (1)合同可通过诉讼方式解除,但租赁物返还之日作为租赁合同解除之日缺乏事实和法律依据

       在厦门华远建设集团有限公司(以下简称华远公司)与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷案【案号:(2015)民申字第221号】中,最高院认为:双方分别向 法院提起诉讼要求解除合同或确认合同无效的行为意味着当事人均表明不再继续履行合同,符合《合同法》第94条第二项规定的情形。而根据《合同法》第96条 的规定,合同自通知到达对方时解除。本案中,2011年8月11日,华远公司向河北省张家口市桥东区人民法院起诉被受理,同日起诉状副本送达至张留安,即 合同于起诉状副本送达张留安时解除。因此,华远公司主张合同解除时间为2013年3月,无事实和法律依据,二审判决认定案涉合同视为于2011年8月11 日解除,由张留安向华远公司返还32.5万元租金并无不当。

       (2)租赁物存在的权利瑕疵造成损失的,出租人应承担承租人由此造成的装修等损失

       在(2015)民申字第221号案中,最高院认为:当地国土资源行政管理部门的《通知书》是否违反一事不再罚原则以及是否违法,不属于本案民事诉讼的审理 范围,现该《通知书》未被依法撤销,仍然合法有效,故二审判决依据该《通知书》认定租赁物存在权利瑕疵是正确的。前述《通知书》明确责令摩力圣汇洗浴城立 即停止“占用纬三路北侧土地,用于经营、住宿、洗浴、服务”的违法行为,可见停止违法行为包括停止经营行为。因此,租赁物存在的权利瑕疵对张留安继续使用 租赁房屋造成影响,致使双方租赁合同无法继续履行。依据《合同法》第216条的规定,出租人负有在租赁期间使租赁物保持在适于承租人使用、收益状态的义 务。双方租赁合同亦约定,若出租后产生产权纠纷,由华远公司承担全部责任,故因租赁物瑕疵给张留安造成的经济损失,华远公司应当承担赔偿责任。因此,二审 判决判令由华远公司承担张留安因装修租赁房屋所受损失186万元是正确的。华远公司申请再审称张留安在返还租赁房屋前转租他人并造成租金损失,以及张留安 系因自身经营不善导致经营停止,没有充分证据,二审判决不予支持并无不当。

       (3)合同履行后可获得的利益不包括因为合同无效和合同无法继续履行时导致的预期营业损失

       在海南泰龙房地产有限公司(以下简称泰龙公司)与海口海日晖房地产开发有限公司(以下简称海日晖公司)房屋租赁合同纠纷案【案号:(2014)民申字第 34号】中,最高院认为:关于泰龙公司要求海日晖公司赔偿其可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题,《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合 同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额相当于违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益”。首先,该条所规定的合同履行后 可获得的利益是指当事人能够基于合同的履行而从该合同直接获得的利益,而并不包括因为合同无效导致超市无法营业所带来的预期营业损失。其次,当事人一方违 约造成对方损失的赔偿额可以包括履行合同后可以获得的利益,但本案中不存在合同继续履行的问题,也不会产生任何收益。何况泰龙公司能否盈利取决于诸多因 素,即使合同继续履行,由于经营本身存在的风险,也不必然产生收益。且泰龙公司并未提出充分的证据,以证明一旦双方履行合同,泰龙公司就必然能够取得其向 海日晖公司所主张数额的收益。因此,二审判决依据“泰龙公司请求解除租赁合同,合同不再继续履行”的理由,对泰龙公司请求海日晖公司赔偿其可得收益损失不 予支持,符合法律规定,并无不当。

       (4)租赁合同解除后,承租人在没有证据证明已归还租赁物的情况下,应当支付场地占用费

       在(2014)民申字第34号案中,最高院认为:关于泰龙公司是否应按租赁合同约定的租金标准向海日晖公司支付2010年2月10日至2011年3月25 日期间的场地占用费的问题,泰龙公司虽于2009年10月30日向海日晖公司邮寄送达解除租赁合同的通知书,但并无证据表明其随后立即撤场,并将租赁场地 归还海日晖公司。泰龙公司虽然提交(2011)琼州证字第844号《公证书》作为证据,但其仅能证明海日晖公司私自开通了仓库旁服装区电梯,广安堂电梯、 观光电梯、货梯、收银台旁的电梯并可直接进入到原租赁场地;海日晖公司已在租赁场地内施工等事实,并不足以说明海日晖公司已经实际接收场地。而直到 2011年3月25日,双方当事人才在本案一审法院海口市中级人民法院的主持下,对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点,海日晖公司此时才实际接收场 地。因此,二审判决认可一审判决所认定的事实,支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失,符合本案事实,并无不当。

       (5)在当事人没有明确关于企业租赁经营的意思表示时,商场整体租赁合同应认定为房屋租赁合同纠纷

       在新疆领先实业(集团)有限责任公司(以下简称领先公司)与新疆中盛优拓商务咨询有限责任公司(以下简称中盛公司)房屋租赁合同纠纷案【案号: (2014)民一终字第231号】中,最高院认为:一审法院关于“领先公司与中盛公司于2010年3月20日签订的《整体租赁合同》,系双方当事人真实意 思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效。《整体租赁合同》约定,领先公司将领先购物广场一期、三期整体出租给中盛公司,中盛公司所租商 场的使用用途与领先公司的经营范围相符。从该约定看,中盛公司承租标的系领先购物广场的经营场地,并不包含领先购物广场的经营权。合同履行过程中,虽然中 盛公司以领先公司设立的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动,并使用原领先购物广场账户,但是领先公司在租赁经营期间注销了领先中盛购物中心,表明 双方之间并无企业租赁的意思表示。由此可见,中盛公司以领先中盛购物中心名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式,并不改变房屋租赁的合同性质。因此,领 先公司主张本案为企业租赁经营合同纠纷,其理由不能成立。本案应定性为房屋租赁合同纠纷的认定是正确的,故本院予以支持。

       2.土地租赁合同纠纷裁判观点

       (1)不是为实现行政管理目的订立的土地租赁合同,应认定为民事合同,而非行政合同

       在昆明市嵩明县人民政府滇源街道办事处与昆明云宇乡土树园艺有限公司土地租赁合同纠纷 <http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=d114078a-daf6-40dc- bab8-f57167c61347&KeyWord=%EF%BC%882014%EF%BC%89%E6%B0%91%E7%94%B3 %E5%AD%97%E7%AC%AC2192%E5%8F%B7>案【案号:(2014)民申字第2192号】中,最高院认为:滇源街道办事处为 完成昆明市委、市政府下达的行政任务,采取将涉案土地对外承包的方式,用于林业生态及苗木基地建设。滇源街道办事处虽为行政管理机关,其与云宇公司的《嵩 明县滇源镇冷水河林业生态及苗木基地建设土地承包合同》,并不是为实现行政管理目的而订立,而是约定由云宇公司负责承包涉案土地的林业生态及苗木基地投资 建设,并交纳相应土地租金,同时获取相应收益。可以看出,双方在合同中确立的权利义务是对等的,故该合同应认定为平等主体之间订立的民事合同,而非行政合 同。

       (2)村委会主要负责人有权代表村委会签订和履行土地租赁合同

       在连云港市海州区花果山街道办事处新滩村村民委员会与新昌县鑫辉胶丸有限公司土地租赁合同纠纷案【案号:(2015)民申字第264号】中,最高院认为: 新滩村委会关于魏迎涛无权代表新滩村签订《联合开发新滩生态园协议书》并收取案涉200万元的再审申请理由不能成立。

       第一,魏迎涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽谈期间一直担任新滩村委会主任职务,是该村主要负责人,有权代表该村处理村务。 第二,魏迎涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为,不足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用,从已查明事实可知,《协议书》签订时魏 迎涛为该村主任,有权通过个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。第三,相关部门是否审批同意案涉项目与魏迎涛能否代表新滩村签合同没有必然联系。 若协议因不能得到审批而无法履行,涉及合同解除问题,并不能否认魏迎涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实。协议无效的后果仍应由新滩村委会 承担。第四,没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏迎涛盗用新滩村委会名义的情形下,将案涉200万元交付给魏迎涛个人。从当事人自述可知,鑫辉公司自始至 终都认为,魏迎涛是以新滩村委会名义与之签订合同,其给付200万元也是为启动项目。在无充分证据证明鑫辉公司对魏迎涛以项目为名进行诈骗知情的情形下, 即便魏迎涛收取款项后用于个人目的,也属于新滩村内部事务,与鑫辉公司无关。

       (3)”行为人盗用单位公章,构成犯罪,单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任“的行为人主要指没有单位授权或法律授权,不能对外代表单位作出意思表示的人员

       在(2015)民申字第264号案中,新滩村委会申请再审认为,本案应适用《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五 条,即”行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书,或者私刻单位的公章,签订经济合同,骗取财物归个人所有、使用、处分或者进行其 他犯罪活动,构成犯罪的,单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。“ 最高院认为:本案不能适用该司法解释第五条,因第五条中的”行为人“主要指没有单位授权或法律授权,不能对外代表单位作出意思表示的人员。只有这些人才有 必要通过盗窃、盗用、私刻公章等行为,以持有的公章来骗取相对方信任。而本案中,魏迎涛是新滩村委会主任,本身就有权代表该村对外签订合同,没有必要通过 盗窃、盗用、私刻公章或使用作废公章来证明其具有代表新滩村签约的资格。故其不属于该司法解释第五条调整的对象。而该司法解释第三条中的”单位直接负责的 主管人员和其他直接责任人员,以该单位的名义对外签订经济合同“则针对的是单位负责人员,即其在单位担任的职务及其行为足以让相对方相信其有权代表该单位 对外签订合同,而不必以公章等来证明。故原判决适用该司法解释第三条并无不当。

       四、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见

       中国裁判文书网检索得到的2015年度最高院受理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件,共2件。其中1件为申请再审案件,另1件为二审终审案件。

       1.未达成拆迁补偿安置协议,提起民事诉讼的,人民法院不予受理

       在陕西金澳置业有限责任公司与西安新城基础设施建设投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【(2014)民一终字第289号】中,最高院认为:本案适用 于(2005)9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定,双方当事人对整个拆迁安置补偿并 未达成最终的和确定的协议。因此,对于上诉人金澳公司提起的本案诉讼,人民法院不应受理。

       2.未达成补偿安置协议,当事人已经申请行政裁决的,纠纷应由有关房屋拆迁管理部门裁决

       在(2014)民一终字第289号案中,最高院认为:本案纠纷从2008年开始,至今双方当事人仍未签订最终的拆迁补偿安置协议。另据一审法院查明,新城 基投公司已于2013年7月向西安市房屋拆迁主管部门提出申请,请求依法裁决金澳公司按照《炭市街综合改造项目拆迁安置实施方案》的规定,签订拆迁安置协 议。综上,按照上述规定,结合本案的实际情况,双方当事人均应按照原有的规定向政府有关部门申请解决本案的拆迁补偿安置争议。

       五、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见

       中国裁判文书网检索得到的2015年度最高院审理的合作开发房地产合同纠纷案件,共36件,其中合资、合作开发房地产合同纠纷33件, 27件为申请再审案件,2件为提审改判,4件为二审案件;项目转让合同纠纷3件,1件为最高院二审终审案件,2件为申请再审案件。

       1.合同效力问题裁判观点

       (1)签订合作开发合同后,一方以对方未按照约定出资为由主张合同无效的,不予支持

       在凤阳县皇城房地产开发有限公司(以下简称凤阳公司)与合肥银山节电器有限公司(以下简称合肥公司)合资、合作开发房地产合同纠纷案【案号:(2015) 民申字第995号】中,最高院认为:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第十四条规定:本解 释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。案涉《合 作开发经营协议》约定内容,符合合作开发房地产合同的法律特征。《解释》第十五条规定:合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认 定合同有效。凤阳公司具备房地产开发经营资质,原审判决认定案涉《合作开发经营协议》有效,适用法律正确。合肥公司是否依照《合作开发经营协议》约定出 资,系合同履行问题,不影响合同效力。凤阳公司以合肥公司未履行出资义务为由,主张上述协议无效的理由,缺乏法律依据,不成立。案涉《终止合作开发经营项 目协议书》,系凤阳公司与合肥公司解除合作后,对双方权利义务的清结协议,约定内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,依法有效。凤阳公司有关上述 约定违反联营的法律规定,缺乏依据,其有关上述协议无效的理由不成立。

       (2)合作开发房地产合同中一方负责办理建设工程所有规划审批手续的约定不属于附生效条件的合同

       在威海市远遥房地产开发有限公司(以下简称远遥公司)与上海念润投资管理有限公司(以下简称念润公司)合资、合作开发房地产合同纠纷案【案号: (2015)民申字第1002号】中,最高院认为:附条件合同是指合同的各方当事人在合同中约定某种事实状态,并以该事实状态将来发生或者不发生作为合同 生效或者不生效条件的合同。其中,条件事实与合同中约定的各方当事人的权利与义务相互独立。本案中,远遥公司依约负责办理建设工程的所有规划审批手续系其 明确的合同义务,该约定虽属不确定发生之事实,但与合同的生效条件无关。同时,双方订约的目的即为了建设涉案工程项目,而办理相关手续是建设该项目的必要 条件,将办理手续解释为合作协议的生效条件,不符合合同目的,也与双方约定合作协议自双方签字并盖章之日起生效不符。据此,合作协议并非附生效条件的合 同,该协议系缔约双方的真实意思表示,并不违背法律、法规的禁止性规定,原审法院认定合作协议有效有事实和法律根据。

       (3)国有企业以其占用划拨土地与出资人签订房地产开发合同未经备案,不影响该合同效力

       在长子县鑫华房地产开发有限公司(以下简称鑫华公司)与山西省长子县淀粉厂(以下简称淀粉厂)、一审第三人长治市今成房地产开发有限公司(以下简称今成公 司)合作开发房地产合同纠纷案【案号:(2014)民一终字第308号】中,最高院认为:长子县工商企业改制领导组对《长子县淀粉厂企业改制方案》的批复 (长企改字(2007)2号)及长子县人民政府关于淀粉厂改制有关事宜的会议纪要(长政纪字(2007)6号),均证明政府许可淀粉厂与他人合作开发房地 产,并非淀粉厂管理层自行对国有资产进行处置。在政府批复同意淀粉厂改制并将占用划拨土地依法变性用于房地产开发情形下,淀粉厂有权自主选定合作伙伴共同 合作开发房地产项目。《企业国有资产法》第31条规定,国有独资企业、国有独资公司合并、分立,增加或者减少注册资本,发行债券,分配利润,以及解散、申 请破产,由履行出资人职责的机构决定,并未规定国有企业签订合作开发房地产合同需要履行报批手续。并且《企业国有资产法》自2009年5月1日起施行,而 《协议书》于2007年5月10日签订,亦不宜适用《企业国有资产法》认定协议未生效。双方签订的合作开发房地产合同明确约定土地变性、合作开发等应履行 法定程序,约定内容合法;鑫华公司已依约支付大部分出资,合同成立并生效,且已部分实际履行。一审判决认定案涉协议未经批准或者备案,适用《合同法》第 44条第二款规定认定案涉合同未生效有误。

       2.合同解除问题裁判观点

       (1)合作开发合同解除后,原合同关于利润分配的条款不是清理结算条款

       在博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司(以下简称晶鑫公司)与博尔塔拉蒙古自治州博源房地产开发有限公司、康莲、康江文、博尔塔拉蒙古自治州博源拍 卖有限公司(以下简称博源拍卖公司)合资、合作开发房地产合同纠纷案【案号:(2015)民申字第94号】中,最高院认为:合资、合作开发合同的基本特点 为共同投资、共担风险、共享利润。本案中,解除协议就原合作协议解除的约定清楚,补充协议进一步约定晶鑫公司不再承担案涉项目的开发风险,全部风险由康莲 承担。现晶鑫公司已经退出案涉项目,康莲也已退还全部投资款。因此,合作合同解除后,晶鑫公司退出合作项目,不再承担开发风险,其主张分配开发利润,缺乏 事实和法律依据。

       3.违约责任问题裁判观点

       (1)一方当事人提出违约金明显高于造成的损失的,人民法院可以综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整违约金数额

       在海南昌茂润德房地产开发有限公司(以下简称润德公司)、海南昌茂企业(集团)有限公司(以下简称昌茂公司)与海口鑫惠宝房地产开发有限公司(以下简称鑫 惠宝公司)、海口状园实业有限公司(以下简称状园公司)及一审第三人海口翰星房地产投资有限公司(以下简称翰星公司)合作开发房地产合同纠纷案【案号: (2015)民申字第1026】中,最高院认为:

       《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实 际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过 造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。“本案中,鑫惠宝公司、状园公司要求润德公司、昌茂公司按被抵 押房产面积折算房款进行双倍赔偿的主张明显高于鑫惠宝公司、状园公司的实际损失,润德公司、昌茂公司对此提出抗辩,符合法律规定,二审法院综合考虑本案合 同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,判决润德公司、昌茂公司承担鑫惠宝公司被抵押房屋价值30%的违约责任,并 无不当。鑫惠宝公司、状园公司系基于合作关系提供担保物,并非专门的盈利性担保机构,因此,润德公司、昌茂公司主张本案应适用《关于加强中小企业信用担保 体系建设意见的通知》的有关规定确定鑫惠宝公司、状园公司损失的再审申请理由,不能成立。驳回海南昌茂润德房地产开发有限公司、海南昌茂企业(集团)有限 公司的再审申请。

       (2)合作双方中止合作关系,其中一方继续单独完成开发项目,该项目产生的收益归其所有。但应返还另一方为该项目支付的费用并根据其合作前期对项目的贡献,合理、适当地补偿其预期利润的损失

       在庹希全与永清县泉城房地产开发有限责任公司(以下简称泉城公司)合作开发合纠纷案【案号:(2015)民申字第2号】中,最高院认为:”谁投资,谁拥有 “是人们从事社会生产经营活动普遍准则,也是民商事纠纷中判断利益归属的基本原则。本案双方在前期40亩地拆迁完成后,因为产生矛盾而中止合作开发活动形 成纠纷,案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。故不论是在40亩土地建设的项目还是在8亩土地上建成的房屋,其收益应该归属泉城公司。即便庹希 全在40亩地履行行为没有违约,该土地建成的房屋产生的收益也不归庹希全所有。本案诉讼要解决的是在双方已经产生纠纷,无法继续合作而泉城公司已经自行建 成案涉项目的情况下,返还庹希全支付的费用并根据庹希全合作前期对项目的贡献,合理、适当地补偿其预期利润的损失。但这与庹希全期望的在”其没有违约行为 的40亩土地上建成的项目的全部利润“应该归属自己的要求具有本质的区别。因此,本案不存在人民法院的判决”将庹希全不存在违约责任的40亩土地建成商品 房后利润的60%分配给泉城公司“”贸然判令庹希全承担60%利润损失“的问题。二审判决在认定庹希全违约的情况下,本着公平原则,仍以该项目所得全部利 润中的40%补偿其预期利润的损失,已经最大限度地维护了庹希全的利益。

       六、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

       中国裁判文书网检索得到的2015年度最高院审理的房屋买卖合同纠纷案件,共40件(该40件案件中以二级案由立案的22件,以三级案由立案的18件)。 其中房屋买卖合同纠纷22件, 15件为申请再审案件,2件为提审案件,4件为二审案件,1件为抗诉案件;商品房预售合同纠纷5件,4件为申请再审案件,1件为二审案件;商品房销售合同 纠纷9件,8件为申请再审案件,1件为二审案件;商品房委托代理销售合同纠纷4件,其中3件为申请再审案件,1件为二审案件。

       1.合同效力问题裁判观点

       (1)房地产开发企业转让房地产开发项目的,购房者不能向受让企业主张权利

       在陈洁颖与漳州福晟房地产开发有限公司(以下简称福晟公司)、漳州市毅达房地产发展有限公司(以下简称毅达公司)商品房销售合同纠纷案【案号: (2014)民申字第2241号】中,最高院认为:《项目转让协议》中毅达公司未转让其与陈洁颖所签《商品房买卖合同》,福晟公司亦明确不受让该合同,该 约定属于双方意思自治范围,故涉案《商品房买卖合同》的主体仍为毅达公司和陈洁颖,陈洁颖应当向合同相对人毅达公司主张其权利,无权要求非合同相对方福晟 公司履行其与毅达公司《商品房买卖合同》约定的交房或承担返还购房款的义务。一、二审法院判决解除陈洁颖与毅达公司所签涉案《商品房买卖合同》,毅达公司 返还陈洁颖购房款及利息,并无不当。

       (2)分公司负责人以公司名义签订的《商品房买卖合同》合法有效

       在刘荣召与山东鲁抗三叶开发有限公司(以下简称三叶公司)商品房预售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第17号】中,最高院认为:成武分公司系由三叶 公司设立,黄延军作为成武分公司的负责人,以三叶公司的名义签订《商品房买卖合同》,且由三叶公司出具收到购房款的收据,黄延军是表见代理,其签订的《商 品房买卖合同》有效,以《商品房买卖合同》上的印章虚假、三叶公司未授权黄延军为由主张案涉合同未成立生效,依据不足。故三叶公司应承担责任。

       (3)以房抵款中,只要商品房买卖合同系真实意思表示,即合法有效

       在王文为与白广元、包头市恒泰房地产开发有限责任公司(以下简称恒泰公司)房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第623号】中,最高院认为:恒 泰用房屋偿还王文为的欠款,双方签订《商品房买卖合同》的行为属于商品房买卖合同纠纷,而非建设工程施工合同纠纷。同时《商品房买卖合同》系双方当事人的 真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且恒泰公司为王文为出具的购房款收据上均加盖了恒泰公司有效印章,故应认定合法有效。

       (4)买卖的房屋系国有资产时,只要不存在《合同法》第52条规定的情形,买卖合同应认定为合法有效

       在甘肃省中国青年旅行社与林嘉锋、陈国良房屋买卖合同纠纷案【案号:(2014)民提字第216号】中,最高院认为:国有资产转让是国有企业经营权的体 现。作为资产的管理者,有责任对资产保值增值,但亦应承担市场经营的风险。涉案双方亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形, 故案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示,不存在《合同法》第52条规定的情形,应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务,林嘉 锋和陈国良占用案涉房产不属于无权占有,一、二审法院认为该合同无效适用法律错误。

       2.违约责任问题裁判观点

       (1)出卖人订立商品房买卖合同时,没有取得商品房预售许可证明的,并不必然导致赔偿责任

       在牛庆朋与新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会、新泰市恒鑫置业投资有限公司(以下简称恒鑫置业公司)房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字 第3号】中,最高院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第(一)项规定,”出卖人订立商品房买卖合同时, 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任“。适用该条规定的前提是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证 明。就案涉中牛庆朋并未提供证据证明恒鑫置业公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实;另一方面, 从案涉《商品房买卖(预售)合同》的内容来看,合同中并无房屋预售许可证等内容,且该合同对于房屋买卖的规定明显过于简单,亦存在逻辑上的矛盾之处,这对 作为大量购买房屋的市场参与者而言,显然与作为市场参与者的购房者所应采取的审慎态度不符。这说明牛庆朋对于该案涉房屋的销售是否取得预售许可是持放任态 度的,故在此意义上,即使案涉合同并未取得商品房预售许可,也无法认定恒鑫置业公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的情况。故一、二审法院未 支持牛庆朋关于双倍赔偿购房款的诉讼请求,并无不当。

       3.其他裁判观点

       (1)商品房委托代理销售合同纠纷案中,当事人互负债务可以抗辩的方式提出互相抵销

       在青岛航空技术专修学院(以下简称航空学院)与于道勤商品房委托代理销售合同纠纷案【案号:(2015)民一终字第158号】中,最高院认为:以单纯防御 为目的抵销,并非被告对原告权益的主张,与其他事实性抗辩所起的作用并无差异。作为形成权的抵销以抵销意思表示的通知为要件,抵销的意思表示一旦送达,则 产生债权消灭的效力,主张抵销的一方当事人,可以据此而提出对方债权消灭的抗辩,这种抗辩与因其他原因产生的债权消灭的抗辩并无二致。故于道勤在一审答辩 提出其与航空学院互负债务相互抵销,应视为将其债务抵销主张通知了航空学院,其主张债务抵销之方式是合法且有效的。

       (2) 房屋竣工验收后方能交付的规定,并不因当事人的约定而免除或改变

       在姜建益与诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第1510号】中,最高院认为:根据《中华人民共和国建筑法》第 61条、《合同法》第279条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备 交付使用的条件,即交付质量合格的房屋是江峰房地产公司主要义务,也即法定义务,在相关法律法规中被予以特别规定,并不因当事人的约定而免除或者改变。因 此即使涉案房屋现状符合双方所签订的《商品房预售合同》的约定,但姜建益认为应当视验收条件已成就,房屋已经验收的申请再审理由不能成立。

       七、结语

       本文是北京盈科(杭州)律师事务所建设工程与房地产法律事务部对浙江省高级人民法院2015年度涉及的房地产案件、浙江省高级人民法院2015年度涉及的 建设工程案件、最高人民法院2015年度涉及的房地产案件三个系列分析报告中的第三份报告。浙江省高级人民法院2015年度涉房地产纠纷案件大数据分析报 告、浙江省高级人民法院2015年度涉建设工程纠纷案件大数据分析报告,已通过”律行天下(lxtx-cxf)“微信公众号向订阅用户做了推送。

       在此我们衷心的感谢,为本分析报告撰写付出辛勤努力的本所律师同仁们,特别感谢郑立钧律师、田郁律师的积极参与和宝贵建议,也希望本所同仁的点滴汇聚能对阅者及相关行业的法律工作者有所裨益。

    【作者简介】
    律行天下律师团队,成员作者包括:李明剑、陈鑫范、周朝阳、刘移、王艳花。李明剑,女,广西省柳江县人,北京盈科(杭州)律师事务所合伙人,学士学位。陈鑫范,男,浙江省诸暨市人, 北京盈科(杭州)律师事务所高级合伙人,学士学位。周朝阳,男,浙江省金华市人,北京盈科(杭州)律师事务所律师,学士学位。刘移,女,重庆市潼南县人, 北京盈科(杭州)律师事务所实习律师,硕士学位。王艳华,女,河南省周口市人,北京盈科(杭州)律师事务所律师,硕士学位。
    【注释】

    【参考文献】


    本网站文章仅代表作者个人观点,不代表本网站的观点与看法。
    转载请注明出自北大法律信息网
0
北大法律信息网
www.chinalawinfo.com
法律动态
网站简介
合作意向
网站地图
资源导航
版权声明
北大法宝
www.pkulaw.cn
法宝动态
法宝优势
经典客户
免费试用
产品服务
专业定制
购买指南
邮件订阅
法律会刊
北大英华
corp.chinalawinfo.com
英华简介
主要业务
产品列表
英华网站
诚聘英才
联系我们
用户反馈
返回顶部
二维码