商品房买卖纠纷7条裁判要旨汇总|商品房预售合同(法宝案例)
2016/6/8 10:52:36 点击率[953] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发(本文由北大法宝编写,转载请注明来源)
    【写作时间】2016年
    【中文关键字】商品房;预售合同
    【全文】

       1.商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同如何进行判断

       ——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C.889647)

       关键词:预约合同;本约合同;认购书

       案例来源:《最高人民法院公报》 2012年第11期(总第193期)

       裁判要旨:根据订立合同目的的不同,合同可以分为预约合同和本约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同,目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划;本约合同则是对双方当事人特定权利义务的明确约定。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应具备以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,公共配套建筑的产权归属等。据此,人民法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同,应主要看其是否具备了以上条款。如果认购书基本具备了上述条款,则为本约合同,反之,为预约合同。

       2.当事人双方针对将来商品房买卖而签订的《认购意向书》的法律性质如何界定

       ——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C.91903)

       关键词:购房意向书;预约合同;违约责任

       案例来源:《最高人民法院公报》 2008年第4期(总第138期)

       裁判要旨:预约合同,是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。在商品房买卖中,由于订立合同的条件尚未成熟,交易双方往往通过签订《认购意向书》来对将来房屋买卖进行预先约定。《认购意向书》的签订是建立在将来商品房买卖合同(本合同)基础上的,目的是享有房屋优先购买权。因此,《认购意向书》具有预约合同的性质。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人违反意向书约定的义务致商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行的,构成违约,应依法承担相应的违约责任。

       3.开发商为规避国家信贷政策,通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的,该商品房买卖合同无效

       ——徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C.2113254)

       关键词:合同效力;规避目的;合法形式

       案例来源:《最高人民法院公报》 2013年第12期(总第206期)

       裁判要旨:合法有效的合同不仅需要出于当事人真实的意思表示,且不能违反法律行政法规的强制性规定。在个别情况下,合同还应当符合诚实信用和公序良俗原则,才能合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定。开发商为规避国家信贷政策,通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的,虽然合同当事人之间存在签订合同的真实意思表示,但该意思表示的目的是规避国家的信贷政策,是通过合法形式掩盖非法目的,极大地损害了国家的房屋信贷秩序,违反了《合同法》的相关规定,因此该商品房买卖合同无效。

       4.当事人签订了商品房认购书,约定在特定期限签订商品房买卖合同,但在进一步磋商过程中未能达成一致的,买受人可主张开发商返还定金

       ——吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售定金返还纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C.4057220)

       关键词:房屋认购书;定金罚则;诚实信用

       案例来源:《江苏省高级人民法院公报》2013年第4辑总第28辑

       裁判要旨:商品房认购书是当事人双方就房屋买卖达成的初步协议,为担保当事人继续签订正式的商品房买卖合同,认购书中会约定定金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。对于“不可归责于当事人双方的事由”,应当从较为广泛的角度理解,即只要当事人不是恶意不签订合同,进行了诚实信用的磋商,那么就应认为当事人不存在过错。因此,当事人签订了商品房认购书,约定在特定期限签订商品房买卖合同,但在进一步磋商过程中未能达成一致的,不适用定金罚则,买受人有权主张开发商返还定金。

       5.在符合法律规定的情形出现后,商品房买受人可以房屋质量不符合合同约定而要求解除合同

       ——陈达会与海南易通生态科技有限公司商品房预售合同纠纷申请案

       (法宝引证码:CLI.C.2547455)

       关键词:商品房买卖;房屋质量;合同约定;解除合同

       案例来源:中国裁判文书网

       裁判要旨:合同的解除分为约定解除和法定解除。在约定解除方面,如果符合约定解除条件,则商品房买受人有权以房屋质量不符合合同约定而要求解除合同。在法定解除方面,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定,商品房买卖合同的法定解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验确属不合格,或者房屋的质量问题严重影响正常居住。因此,在合同未约定解除条件的情况下,商品房买受人能否以房屋质量不符合合同约定而要求解除合同,取决于违约情形是否符合上述法律规定,只有符合上述规定,才可以要求解除合同。

       6.商品房预售合同中,房产开发商在提供的格式合同中将房屋的交付的标志确定为取得新建住宅交付使用许可证,该条款关于房屋交付标志的内容无效

       ——李某与某公司商品房预售合同纠纷上诉案

       (法宝引证码:CLI.C.395655)

       关键词:商品房预售合同;房产开发商;格式条款;效力

       案例来源:上海法院网

       裁判要旨:商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。通常,房屋的开发商即商品房预售方。因此,根据相关法律规定,按约向购房人交付房屋是商品房开放商的基本义务。开发商与众多商品房购买者签订的合同通常为格式合同,在提供的格式合同中将房屋的交付标志确定为取得新建住宅交付使用许可证,显然减轻开发商的交房义务,限制了购房人依房屋实际接收时间追究开发商逾期交房责任的权利,若开发商不能提供证据证明已用合理的方式提请注意该条款,则该条款关于房屋交付标志的内容应属无效。

       7.商品房买卖合同中,买受人已交付一半的购房款后,出卖人又将该商品房卖给第三人的,买受人可要求赔偿

       ——上海骏丰置业发展有限公司与潘某某等商品房预售合同纠纷上诉案

       (法宝引证码:CLI.C.472895)

       关键词:商品房买卖合同;买受人;出卖人;赔偿

       案例来源:上海法院网

       裁判要旨:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同中,买受人已交付一半的购房款后,出卖人又将该商品房卖给第三人的,依据上述解释之规定,买受人可依法要求出卖人承担相应的赔偿责任。(资料来源:北大法律信息网、最高人民法院公报、江苏省高级人民法院公报、中国裁判文书网、上海法院网)

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