商品房买卖纠纷7条裁判要旨汇总|商品房买卖合同纠纷(法宝案例)
2016/6/8 10:30:16 点击率[271] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发(本文由北大法宝编写,转载请注明来源)
    【写作时间】2016年
    【中文关键字】商品房;买卖;合同纠纷
    【全文】

       1.出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,则无法取得房屋的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

       ——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C. 2120471)

       关键词:商品房买卖合同;买受人;赔偿责任

       案例来源:《最高人民法院公报》 2014年第1期(总第207期)

       裁判要旨:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由此可知,出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,从而导致原买受人无法取得该房屋,则无法取得房屋的买受人可依法根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

       2.已经经过强制性标准审查确认合格的房屋,在出现质量问题后,开发商不能据此免责

       ——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C. 303844)

       关键词:工程建设强制性标准;证据;质量缺陷;免责

       案例来源:《最高人民法院公报》 2010年第11期(总第169期)

       裁判要旨:从事建筑工程建设,必须符合国家规定的工程建设强制性标准。符合该强制性标准的质量合格工程须以开发单位、监理单位及国家监督部门的质量评估、验收等多种文件证明。上述文件也可以在因质量缺陷而引起的民事诉讼活动中作为证据。但是该证据并不构成开发商免责的标准,房屋质量问题确实存在的,应当从客观方面认定是否为建筑施工所造成,确系建筑施工所造成的,应当认定为该建筑工程存在质量缺陷,开发商应当就此承担相应的责任。

       3.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不相符的,如何处理

       ——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

       (法宝引证码:CLI.C. 67262)

       关键词:商品房买卖合同;面积误差;违约

       案例来源:《最高人民法院公报》 2004年第10期(总第96期)

       裁判要旨:《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,在商品房买卖合同中,当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,则面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

       4.商品房买卖合同的格式条款约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款的,购房人未申请到贷款的,可单方面解除合同

       ——江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案

       (法宝引证码:CLI.C. 1498965)

       关键词:商品房买卖;格式条款;贷款申请

       案例来源:人民法院报

       裁判要旨:合同应当遵循公平和诚实信用之原则。商品房买卖合同的格式条款约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款的,由于房屋价格巨大,该条款明显加重了买受人的义务和责任,应当归于无效。另一方面,由于买受人无法取得贷款,导致房屋买卖合同的履行已经不可能,故对于买受人要求解除合同的主张应予以支持。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状。开发商应当返还买受人的首付款项。

       5.商品房销售合同纠纷中,争议房屋已被生效的执行裁定书交付抵偿债务,则买受人不能以其与开发商签订的商品房买卖合同为由,要求开发商履行办证义务

       ——徐永杰与沈阳华利房产开发经营有限公司等商品房销售合同纠纷上诉案

       (法宝引证码:CLI.C. 4047144)

       关键词:商品房销售合同;执行裁定书;抵偿债务;物权

       案例来源:中国裁判文书网

       裁判要旨:根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。由此可知,在商品房销售合同纠纷中,争议房屋已被生效的执行裁定书交付抵偿债务,买受人能以其与开发商签订的商品房买卖合同为由,要求开发商履行办证义务,系基于债权请求权而主张,不能对抗生效法律文书所确认的物权效力。因此,其主张不能得到法院支持。

       6.当事人双方签订商品房买卖合同,买受方已支付价款,出售方未办理房屋登记手续且未交付房屋;随后出卖方将该房屋出卖给其控股股东且办理了房屋预告登记,买受方可要求违约方承担继续履行的违约责任

       ——海口栋梁实业有限公司与广东省阳江市建安集团有限公司海南分公司建设工程施工合同及商品房买卖合同纠纷申请案

       (法宝引证码:CLI.C. 4271970)

       关键词:第三人侵害债权;恶意串通;预告登记;继续履行;违约责任

       案例来源:中国裁判文书网

       裁判要旨:一房二卖现象在现实中较为多见,如果针对两个买卖合同都没有进行物权变更登记,则依照先来后到的原则,出卖人应当优先向签订合同在先的买受人履行义务。但如果后一个买受人即第三人与出卖人恶意串通损害前一个债权人债权实现,则构成了第三人侵害债权。《合同法》并未明确规定第三人侵害债权制度,其在第一百二十一条规定了因第三人原因造成违约的责任承担,但并未突破债的相对性原则。《合同法》第五十二条规定合同双方恶意串通损害第三人利益的该合同无效。恶意串通不仅包括主观上故意,同时包括明知和应知合法债权存在,仍缔结新合同,旨在损害前一债权人实现债权的情形。作为出卖人的控股股东,第三人应当知道前一债权存在,其仍旧缔结合同并办理预告登记,表明其主观恶意明显,构成双方恶意串通。不仅后一合同无效,同时其应当与出卖人一起承担违约责任。房屋预告登记仅具有债权物权化的效力,其并不能实现物权变动效果,因此买受方要求违约方承担继续履行违约责任的,应当获得法院支持。

       7.房屋买受人因开发商不能如期办理产权过户手续而拒绝支付剩余房款的,开发商的债权人不能要求对该房屋强制执行

       ——李某某与毛某某等商品房买卖合同纠纷上诉案

       (法宝引证码:CLI.C. 841715)

       关键词:房屋过户;强制执行;不动产登记

       案例来源:重庆法院网

       裁判要旨:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,法院不得查封、扣押、冻结。房屋买受人因开发商不能如期办理产权过户手续而拒绝支付剩余房款的,虽然该情形不完全符合上述法律规定的条件,但从公平正义的角度来看,买受人不支付价款的行为并不存在过错,因此在实质上符合上述法律规定保护无过错买受人的主旨,故开发商的债权人不能要求对该房屋强制执行。(资料来源:北大法律信息网、最高人民法院公报、人民法院报、中国裁判文书网、重庆法院网)

    【作者简介】
    北大法律信息网(www.chinalawinfo.com)是北大英华公司和北大法制信息中心共同创办的法律综合型网站,创立于1995年,是互联网上起步较早的中文法律网站。

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