10条干货详解建设用地使用权“自动续期”问题(附法律规定)
2016/4/29 15:25:06  点击率[407]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】微信公众号xzx-lawyer(作者授权北大法律信息网发表)
    【写作时间】2016年
    【中文关键字】建设用地使用权;自动续期
    【全文】

       阅读提示:建设用地使用权期间届满后的“自动续期”问题,《物权法》等现行法律仅有原则性规定,尚有诸多复杂、深层问题需要明确。本文无意参与所谓的网络热点讨论,只想梳理相关的法律规定,并就此还原相关立法、司法机关的基本观点,以期为您呈现一个相对确定性的实务规则适用指引。

       1.以出让等有偿方式设立的建设用地使用权期间届满,国家有权无偿收回土地使用权及地上建筑物等所有权,但土地使用权人可以申请续期。

       以出让等有偿方式设立的建设用地使用权的特点之一为权利的有期限性,即建设用地使用权人仅获得在一定期限内使用该土地的权利。在合同约定的使用期间届满时,现行法律法规确立的处理原则是:出让土地使用权期间届满,土地使用权及地上建筑物等所有权由国家无偿收回,但土地使用权人享有法定的申请续期的权利,且非因公共利益的需要,其申请不得被否决。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第446—447页。

       2.建设用地使用权期间届满时,建设用地使用权人可以通过续期的方式,按照原权利设立的内容继续使用土地。

       所谓“建设用地使用权续期”,应指在有期限的建设用地使用权期间届满时,建设用地使用权人通过延长对土地的使用期间的方式,使自己得以继续按原权利设立时的条件,继续使用该土地。建设用地使用权续期后,除使用期限延长外,原权利所涉及的权利义务内容一般不变。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第448页。

       3.住宅建设用地使用权期间届满时,其使用权人无须提出申请,建设用地使用权自动续期。

       建设用地使用权续期,应当根据建设用地使用权人建造的是以居住为使用目的的住宅用房,还是非以居住为使用目的非住宅房屋或构筑物等,区别对待。对于住宅用地,建设用地使用权人无须进行续期申请,在建设用地使用权期间届满时,自动续期。但是,如果建设用地使用权人到期明确表示放弃该权利,法律不应对其处分权利的行为进行干预。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第448页。

       4.非住宅建设用地使用权的续期,应当由建设用地使用权人依法提出续期申请。

       对非住宅建设用地的续期,根据现行《城市房地产管理法》第二十二条的规定,应当由建设用地使用权人在建设用地使用期限届满前一年,向原出让建设用地使用权的有关政府土地管理部门或有批准权的相关人民政府土地管理部门提出续期申请。建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,建设用地使用权人在期间届满时将无权继续使用土地,土地使用权由国家无偿收回。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第448—449页。

       5.非因公共利益需要,非住宅建设用地使用权的续期申请应当获得批准。

       根据《物权法》第一百四十九条第二款的规定,非住宅建设用地使用权的续期,按照法律规定办理,即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求,出让人就应当同意,只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下,出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求,收回该土地。

       延伸阅读:见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第333页。

       6.住宅建设用地使用权自动续期后是否交纳出让金,不按现行法律规定处理,需待立法明确。

       住宅建设用地使用权自动续期后,双方是否应按现行法律规定,签订出让合同,并交纳出让金,《物权法》并没有作出具体规定。在《物权法》立法时,多数意见认为,住宅建设用地使用权续期后支付土地出让金的问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前以不作规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。因此,对住宅建设用地使用权续期后是否交纳土地出让金的问题,立法的本意是留待以后通过专题研究再行决定,而不是按现行法律规定处理。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第449页。

       7.住宅建设用地使用权自动续期后是否交纳出让金,在立法作出规定前,国务院可根据实际情况做出相关规定,其他机关无此权限。

       《物权法(草案)》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费,是关系到广大群众切身利益的问题,而绝大多数住宅建设用地使用权的期限为七十年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺少足够的科学依据,应当慎重研究,《物权法》以不作规定为宜。而且《物权法》不作规定,也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定。因此,《物权法》对住宅建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。

       延伸阅读:见胡康生主编、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编:《中华人民共和国物权法释义》,法律出版社2007年版,第332—333页。

       8.非住宅建设用地使用权经批准续期后,应当重新签订土地使用权出让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。

       对经批准准予续期的非住宅建设用地使用权,根据现行法律规定,建设用地使用权人应与有关部门重新签订建设用地使用权出让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。对出让金的支付标准,是按签订出让合同时的标准确定,还是按原合同约定的标准确定,法律法规并没有作出明确规定,尚需今后立法研究。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第449页。

       9.住宅建设用地使用权期间届满后,不涉及地上房屋及其他不动产的归属问题。

       《物权法》第一百四十九条第一款规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期的目的是通过续期延长地上房屋及其他不动产所有权人的使用期限,以便在将来收回该住宅建设用地使用权时,地上房屋及其他不动产已不具有使用价值。因此,对住宅建设用地使用权期间届满的,不涉及地上房屋及其他不动产的归属。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第449页。

       10.非住宅建设用地使用权期间届满后,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的从约定;没有约定或者约定不明的,由国家无偿取得。

       对非住宅建设用地使用权期间届满后,如果建设用地使用权人没有申请续期,或者续期申请未获批准,建设用地使用权将依法被收回,则涉及地上房屋及其他不动产的归属。根据《物权法》第一百四十九条第二款规定,首先应根据双方合同约定处理。双方可以在建设用地使用权出让合同中对期间届满地上房屋等的归属作出约定,也可以在期间届满时就地上房屋等的处理经协商达成协议。如果双方没有作出约定,或者约定不清,则依据法律、法规的规定办理。根据现行法律、法规规定的处理原则,建设用地使用权因期间届满被收回时,地上建筑物、构筑物及附属设施无偿由国家取得。

       延伸阅读:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第449页。

       附:相关法律法规

       1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)

       第一百四十九条  住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

       非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

       2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日修正)

       第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

       土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

       3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日)

       第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

       (一)居住用地七十年;

       (二)工业用地五十年;

       (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

       (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

       (五)综合或者其他用地五十年。

       第三十九条  土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

       第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

       第四十一条 土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。

    【作者简介】
    徐忠兴,单位为吉林省法学会。

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