农村土地流转法律实践中的问题与建议
 点击率[449]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民商法学
    【出处】江苏法院网
    【写作时间】2014年
    【中文摘要】笔者在司法实践过程中发现在众多的关于农村土地流转相关的案件中,存在着流转形式不规范、登记备案不到位、流转程序不合法的现象,尤其是在农村土地出租、转让中,出现了大量的无效合同。这些案件,由于登记备案、合同签订指导等法律制度没有执行到位,一些流转出去的土地,受让者在拿到土地以后没有能力种植或者仅仅为了获取政府补贴而进行流转,造成大量土地荒废,土地租金无法正常给付,最终给农民造成巨大的损失。更为严重的是,由于这些流转没有严格依法进行,流转后的土地又经过再流转,最后农民甚至没办法找到土地经营者,更无法保障其合法利益。本文中,笔者通过对司法实践中遇到的典型案例中体现出来的土地流转过程中的相关问题进行探讨,并将法律中规定的土地流转的流程进行梳理,指出政府和村集体组织在农村土地流转过程中的职权和职责,以及在土地流转过程中这些职权和职责没有履行到位而造成的后果;同时对法律规定土地流转协议签订的相关规范和法定程序进行梳理,找出农村土地流转过程中制度缺陷而造成土地流转不规范的原因。从政府权责角度和法律制度角度两个方面综合进行分析,进而指出农村土地流转在这两个方面产生的问题,在此基础上提出相应的立法、司法和行政的建议,以期对农村土地流转法律体系的重构有所益处。
    【中文关键字】农村土地流转;程序;制度
    【全文】

       一、案例及其问题

       (一)案例概况

       2010年1月18日,余荡村经济合作社与原告王春扬签订《土地流转协议》,将余荡村部分村民承包的土地流转给王春扬搞设施农业种植(审理过程中余荡村提供了数份余荡村与村民签署的土地流转协议,该协议约定村民自愿将自己承包的土地交由余荡村对外出租),流转期限从2009年10月至2019年10月。2012年3月8日,原告王春扬(甲方)将2009年10月与掘港镇余荡村经济合作社签订的70亩(土地流转)设施农业项目一次性作价280000元转让给被告吴鑫, 280000元共分三年付清。2013年8月2日,被告吴鑫向原告王春扬发出通知书,认为原告王春扬与余荡村经济合作社2010年1月8日订立的土地流转协议已损害了村民的利益,导致村民闹事严重影响生产经营,并带来巨大的经济损失,故其决定不再履行与原告王春扬的协议。原告王春扬认为,2013年8月2日被告吴鑫单方终止协议履行,显属构成合同违约,故提起本案之诉,请求依法判决被告吴鑫给付设施转让款160000元,诉讼费用由被告吴鑫承担。经本院审理后最终作出如下判决:驳回原告王春扬的诉讼请求。案件受理费人民币3500元,由原告王春扬负担。

       (二)案件审理中发现的问题

       在审理中我们发现了诸多问题,首先,案件中涉及到的土地流转合同在名称上土地租赁的合同都是以“转让”字样出现,我国法律规定了转包、转让、租赁和入股等流转形式,但是每一种流转形式是不同的,他们的程序和所带来的法律后果是由很大差异的;其次,土地流转的主体不合法。

       《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”第八条规定“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”根据这两个法条的规定农村土地承包经营权出租的主体只能是承包方(即农户)作为出租人,受让方作为承租人。其他任何组织和个人无权作为土地出租的一方,发包方(村集体组织)或中介组织在经承包方(农户)的书面委托后可以行使委托范围内的权利,但基于委托关系,村集体组织与中介组织只能以承包方(农户)的名义签订土地流转合同,而不能以自己的名义签订合同。而本案当中,余荡村将农户土地流转给王春扬的协议中,合同双方为余荡村和王春扬,这显然不符合法律规定。除此之外,流转合同的内容也存在多处表述不清,流转合同的登记备案制度也没有得到落实,镇村在指导合同签订上的作用也没有得到体现。最后,签订程序方面,法律规定的诸多保护农户利益的规定都没有能够得到充分体现。《江苏省农村土地承包经营权保护条例》第二十三条规定“承包方将土地承包经营权流转给本集体经济组织外的单位和个人的,应当在订立流转合同前,采取公示等形式告知本集体经济组织其他成员。受让人有两个以上时,在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。”这个规定是为了保护农户利益的规定,本案的土地流转也没有得到体现。土地租金交纳上、受让方的资历审查上都没有体现出对承包方的利益保护。

       一、农村土地流转的保障意义及其规范体系

       (一)法律以限制和保护为价值核心

       农村集体土地所有权的性质十分特别,在流转过程中也与其他的物有所不同,因此在流转的过程中,其流转合同签订的主体和过程都有着特别的法律规定,这些规定的核心精神就是维护现有的农村土地所有权现状,保障农民权益。根据我国宪法、物权法和农村土地承包法的规定,农村土地由农民集体组织所有,农民流转其承包的土地基于其承包经营权中的处分权能。《物权法》第一百二十五条规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。” 明确规定了土地承包经营权的占有、使用、收益权能。《农村土地承包法》第十六条规定:“承包方享有下列权利: (一)依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利,有权自主组织生产经营和处置产品; (二)承包地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的补偿;” 由此可见,土地承包经营权亦具有了使用、收益的权能,该条虽然没有明确土地承包经营权的占有权能,但使用、收益均以占有为前提,举重以明轻,占有亦为土地承包经营权的权能。至于处分权能,尽管有多重学说,不管采取哪种学术主张,对于土地承包经营权人有权依法处分其享有的土地承包经营权,应无争议。[1]农民依法流转其土地即基于承包经营权的处分权能。

       农民具有对农村的土地的一定的处分权,但是这种处分权的使用是受到限制和保护的,一方面其限制出于对土地所有权的稳定性,限制以法律规范为体现形式;另外一方面由于农民的法律意识和法律水平的限制,农村土地的流转也要受到保护,这种保护的体现为政府和农村经济组织的行政权力保障。在农村土地经营权的限制和保护上,我国出台了一系列的法律法规, 2002年《中华人民共和国农业法》对农村土地承包经营权流转作出了原则性规定,2005年农业部制定发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转主体、流转合同的签订进行了细化,我国2007年颁布并实施的《中华人民共和国物权法》对土地承包经营权互换、转让的权利变动方式进行了规范,2008年中国共产党十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》从顶层制度设计上为规制农村土地承包经营权流转提供了政策导向。这些法律法规的总的立法精神就是体现在对农村土地承包经营权流转的限制和保护两个方面。

       (二)政府和集体组织的职权和职责

       镇具有提供合同文本和指导合同签订的职责。农业部《农村土地承包经营流转管理办法》第二十六条规定“乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同,并指导签订。”第三十一条规定“乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中,发现流转双方有违反法律法规的约定,要及时予以纠正。”这两个法条确定了镇级人民政府在农村土地流转过程中的两个义务,一是提供同意文本格式的流转合同,二是指导合同签订,防止流转合同违法对农民利益造成损失。本案中,镇政府的这两个职责都没有得以体现,案涉的土地流转合同的文本是当事人自己拟定,对权利义务的约束十分模糊,极易产生矛盾纠纷;同时,对于农户利益的保护也无法得到体现,比如关于土地的租金,在余荡村与农户签订的协议中约定的为“三年调整一次”,而余荡村与王春扬签订的土地流转协议则约定为“五年调整一次”,这必然会导致土地经营者和原承包农户的矛盾。

       村具有接受转让申请和报告备案的职责。农业部《农村土地承包经营流转管理办法》第十一条规定“承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。”第二十五条规定“发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求,应当及时办理备案,并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地,发包方同意转让的,应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告,并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的,应当于七日内向承包方书面说明理由。”这两个法条规定了村在农村土地流转中的报备案的义务。土地流转合同的报备案主要是为了对农村土地流转的合法性和对农民利益的保护以及对农业用地的保护。

       (三)程序性规范

       农村土地流转的程序在我国法律体系中有着较为详细的规定,有些地方性的规定又进行了细化和补充,大体上来说农村土地流转要经过五个主要的程序。第一步:承包方(农户)和承租人就目标土地承包经营权达成出租合意后,承包方(农户)及时将出租要求向发包方(村集体组织)备案,并报告乡(镇)人民政府土地承包管理部门。承包方将土地承包经营权流转给本集体经济组织外的单位和个人的,应当在订立流转合同前,采取公示等形式告知本集体经济组织其他成员。受让人有两个以上时,在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。第二步:承包方自愿委托发包方或中介组织流转其土地承包经营权的,要与受委托人签订书面的委托合同。第三步:乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同,并指导签订。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中,发现流转双方有违反法律法规的约定,要及时予以纠正。第四步:承包方(农户)与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份,流转双方各执一份,发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。第五步:乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册,及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的,及时办理相关登记。土地承包经营权出租以后,受让方再次流转的,要经承包方的同意。

       二、完善农村土地承包经营权流转法律体系的建议

       (一)建立政府和村集体职权的落实和职责的强化机制

       从司法实践中遇到的案例可以看出,许多违法的土地流转其原因之一就是镇村的法定职责没有得到充分落实,因此笔者认为要从以下三个方面着手落实政府和村集体的职权,强化其职责。一是明确并落实镇村在土地流转中职责。明确镇村在备案、提供合同文本指导签订上职责,同时还要落实镇村职责,比如合同备案程序如何落实,如何发挥好审查风险、审查程序和执行法定程序的功能等等。要做到这些,需要加强对镇村农业和土地管理部门的指导培训,提高人员素质,确保法律规定的职责能够明确知晓并且树立责任意识。二是提高镇村的服务能力。土地流转涉及到多个流程,需要相应的专业知识,在土地流转中要区别转让、转包、出租和抵押的不同类型,每一种类型都有相应的程序,比如转让需要发包方同意,出租、转包和抵押则不需要;再比如转让可以转给村集体以外的其他人,而转包只能转包给村集体内部的其他农户。目前状况下,镇村两级的人员缺乏相应的专业知识,这也是需要各级政府需要加强的地方。三是土地流转的法律规范中要体现权责一致。从农村土地流转的规范体系上看,从法律一级到部门规章和地方性法规,层级较为细致,规范的程序也较为明确。而这些程序性规范没有能够发挥相应的作用,一个重要的因素就是突出政府职权而没有强化责任。在司法实践中,如果出现了类似的土地流转的无效的情形,往往都是农民作为最终的受害者,同时流转的各个环节都要承担相应的不利法律后果的风险,而政府组织却不承担相应的责任,这一点在以后的立法当中应当予以体现。同时,在以后的法律体系当中也应该加强对土地流转过程中的违法行为的行政责任追究,以此强化相关行政管理人员的责任意识,确保法律职责的落实。

       (一)完善农村承包土地登记备案制度

       我国的法律规定了农村承包土地的登记备案制度,但从规范的体系性和科学性角度来看,现有的规定还存在诸多问题,这些问题对制度的实施还有着不小的影响。首先,法律规范较为混乱。我国《农村土地承包经营法》第二十三条规定“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发农村土地承包经营权证,并登记造册,确认农村土地承包经营权”,但根据《土地管理法》第五条、第十一条的规定,国务院土地行政主管部门统一负责对“依法用于非农建设的集体土地”确认集体土地建设用地使用权,国土资源部颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》中也没有农地使用权的内容。[2]尽管规范很多,但是不成体系,每部法律都各自为政,那么农村承包土地到底应该依照哪一部法律,这是行政和司法都要面临的难题,因此,在今后的立法中要改变这一混乱局面。其次,登记的机关及程序等没有可操作性的规范。一个制度最基本也是最主要的几点就要规定如何实施,由谁实施,法律效果如何。而农村土地登记备案制度仅仅在《农村土地承包法》第二十二条对这些内容作了规定,且没有规定具体的操作流程,这也是各地的农业部门没有切实落实这项的根本原因。同时,由于没有规定相应的法律责任,也使得政府和相关部门不认真对待该项制度,使法律成为一纸空文,笔者据此建议,应当在今后的立法中明确政府不作为的法律后果。最后,登记备案的法律效果不确定。我国《农村土地承包法》第二十二条规定,“承包合同自成立时生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。从法学角度来看,这条规定应当属于意思主义,即合同成立土地承包经营权转移;该法第二十三条又规定:“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。”这里可以理解为公示(登记)生效要件主义,即登记方确认其效力。同时该法第三十八条规定,“土地承包经营权采互换、转让方式流转,未经登记不得对抗第三人”,这里又采用了公示对抗要件主义,其实质也是意思主义原则。[3]从这三条法律规范的内容综合考虑,这部法律中的登记的法律效果应该是对抗效力,即登记制度的立法采用了意思主义原则。而从《中华人民共和国物权法》的内容来看,物权法作为基本法律其确定了物权行为的无因性,那么意思主义原则就与物权法不相符了。因此笔者认为,在今后的立法中应当明确将土地承包经营权的登记确定为土地承包经营权的变动要件。

       (二)常见案件类型及相应的建议

       司法具有最终选择性和被动性,因此在农民利益保护方面,司法依赖于现有的法律规范体系,尽管如此,我们也应当从司法技能和法规范的体系性解释上尽量做到保护法律体系中规范和蕴含的正当利益。就目前多发的土地流转纠纷,有以下几个主要类型,一是流转程序不合法。出现该审批的没有审批,该经过农户同意的没有经过同意;二是流转费用不能到位。流转费用纠纷主要因为接受流转的一方不能按时支付流转的费用而产生的矛盾;三是接受流转的一方经营能力和经营方式与流转合同中不一致。比如在实践中有些写明是农业经营的,在流转以后进行了工业经营;有些写明是某企业规模化的经营的,后来因为一些原因再流转到其他个体农户进行经营等等。这些类型的案件中体现了共同的特点,就是违反了合同内容以及签订合同的法定程序。在处理上,从当前的法律规范看,对于企业无法给付费用的案件,仅从民事角度一般最后承担不利后果的只能是农民。而其他几类均属违约或者侵权,可以通过相应的规定给与农民相应的赔偿或者补偿。因此,为了更好的保护农民的合法权益,我们从司法角度由几点建议:一是,对于农村承包土地流转,村集体要充分履行义务,基层政府要对每一起流转事项给与专业的指导,从合同拟定到当事人资质审查、法定程序履行等等,都要严格依法进行。二是,对于违法经营的案件,镇和村集体要加强监管职能。很多流转后不做农业使用的情况都是经过村里默许的,这些案件在早期往往企业都能够给与村里和村民一定的好处,因为非农经营的收入往往短期内的收益较好,但是当土地租期结束的时候,人们才会发现此时土地已经遭到严重破坏,不再适宜农业生产。因此,对于这类流转事项,基层政府要跟踪监督,村集体要从长远去考虑,否则受害的还是农民。最后,基层政府要根据法律和当地的情况建立一套统一完整的土地承包经营权交易流程,并在政府设立专门办理此类事项的窗口。建立流程就是遵循现有法律关于经营权流转方面的规定,如经发包方同意、备案,经法定数量的集体成员同意,经乡镇人民政府批准等,还应包括一些事后手续,确保农地土地经营权证书、土地清册、实际流转的承包面积和所处位置一一对应,[4]将这些流程进行整合,成为易操作的标准化卡片形式,既方便宣传也便于操作。

       三、小结

       土地是农业的基础,是农民的保障,保障好农村集体承包土地是农村经济制度改革的前提和核心内容,也是国家经济社会健康稳定发展的基础。在当前,农村承包土地流转的相应的法律规范尚不够健全,对农民利益的保护力度还不够,因此,在建议和期待立法进一步加强保护的同时,基层行政机关和村集体在土地流转的过程中都要在现有的法律规范基础上,严格并完全执行现有规范,确保农民利益得到应有的保护。

    【作者简介】
    刘宇,单位为如东县人民法院;王亚燕,单位为如东县人民法院。
    【注释】
    [1]高圣平:《土地承包经营权能论纲》,载《社会科学》2012年第7期,第96页。
    [2]袁松达、郑朝龙:《我国农村土地承包经营权登记制度的完善》,载《中州学刊》2013年2月第2期,第56-58页。
    [3]张明君:《我国农村土地承包经营权流转的法律问题研究》,载《法制与社会》2013年8月(上),第218-219页。
    [4]胡戎恩:《农民在土地承包经营权流转中的法律保障》,载《社会科学家》2013年第5期,第82页。
    【参考文献】
    {1}高圣平:《土地承包经营权能论纲》,载《社会科学》2012年第7期。
    {2}袁松达、郑朝龙:《我国农村土地承包经营权登记制度的完善》,载《中州学刊》2013年2月第2期。
    {3}张明君:《我国农村土地承包经营权流转的法律问题研究》,载《法制与社会》2013年8月(上)。
    {4}胡戎恩:《农民在土地承包经营权流转中的法律保障》,载《社会科学家》2013年第5期。
    {5}宋丽娜:《分化的村庄与分化的农民》,载中共宁波市委党校学报,2013年第1期。
    {6}秦雯:《欠发达地区农地流转中农民意愿与村集体决策》,载《华南农业大学学报(社会科学版)》2012年第4期。
    {7}费孝通:《乡土中国生育制度》,北京大学出版社1998年版。
    {8}张宛丽:《对现阶段中国中间阶层的初步研究》,载《江苏社会科学》2002年第4期。

    本网站文章仅代表作者个人观点,不代表本网站的观点与看法。
    转载请注明出自北大法律信息网
0
北大法律信息网
www.chinalawinfo.com
法律动态
网站简介
合作意向
网站地图
资源导航
版权声明
北大法宝
www.pkulaw.cn
法宝动态
法宝优势
经典客户
免费试用
产品服务
专业定制
购买指南
邮件订阅
法律会刊
北大英华
www.pkulaw.com
英华简介
主要业务
产品列表
英华网站
联系我们
用户反馈
返回顶部
二维码