农村土地流转派生诸多法律问题应引起重视
2013/5/29 21:01:01  点击率[316]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2013年
    【中文关键字】农村土地流转
    【全文】

      近期邗江法院受理了一起因土地流转而引发的种田大户欠缴土地承包金的纠纷。本案反映了土地流转衍生出许多问题,应引起重视。

      1、租金收取难度大。

      农业面临自然灾害和市场的两大风险。农业属于弱势产业,对自然条件依赖程度高,抵抗自然灾害能力弱;市场机制下农产品价格呈无规则波动,农民难以进行有效的微观决策以适应变化莫测的市场。农业缺乏完善的风险防范机制。本案被告系安徽来扬者,其在未提供任何担保的情况下承包土地,去年欠收,即未能及时缴纳土地承包款。

      2、土地流转过程混乱。

      有的村组织热衷于将土地流转收益作为增加村集体收入的手段和突出地方政绩的形象工程,越俎代庖,运用行政手段随意收回农民的承包地,强行进行重新发包或出租。对于转包费或租金的流向未向村民公开,既损害了农民利益,又造成了干群关系紧张,人为制造了不安定因素。

      3、流转协议不规范。

      农户私下流转土地,有的仅仅是口头约定,即便订立书面协议,也多是双方自行草拟,对双方权利义务约定不明,为日后纠纷的产生埋下了隐患。本案的承包协议虽约定了分期交纳承包款,但交款期限比当季收获季节晚较长时间,使原告不能在收获季节及时收取承包款。如果种田者变卖当季收获物后“弃田避债”,将很难保障流转土地的村民利益。

      4、流转收益分配不合理。土地流转价格既缺乏国家的统一标准和规定,又缺乏市场机制。发包者对预期土地增值和农民收入增长的预期空间认识不足,没有计算农田基础设施破坏恢复的成本、地力破坏恢复的成本、农民失地后创业的机会成本,低价发包。

      5、后续服务跟不上。农业生产需要用水、用电、道路通行、沟渠疏通等,单靠农民个人的力量难以维继。有的村组织将土地一包了之,对后续配套服务工作没有预期或约定不明;流转的土地是否享有国家的惠农支农等减轻农民负担的政策,这些问题解决不好将直接影响农民种粮的积极性。

      为进一步规范农村土地流转行为,针对上述问题,我们建议:

      1、建立健全土地流转的市场体系。

      建立政府宏观调控与微观市场运作相结合的土地流转市场。畅通土地流转信息渠道,建立土地流转中介服务机构,为有条件、有意愿流转的农户搭建一个公平、公正、公开的流转平台,进行及时有效的风险评估,进行土地流转的规范化管理。

      2、政府要认真履行好监督管理服务职责。对土地流转事项进行详细的备案、登记。严格实行承包户准入制度,严把审查关,谨慎对待承包户的经营能力、信誉、资金实力等,必要时应要求承包户提供一定担保。出台指导性合同范本,减少随意性和主观性。根据种植的粮食品种,最好在收获季缴纳当季承包费。坚决杜绝交易过程中的权力寻租和因利益驱动而发生的短视行为,保障土地合法有序流转。加大对农村水电道路、通信、垃圾处理等基础设施的投入,不断改善农业生产条件。对周期长、利润预期大的项目,灵活采取财政补贴、税费减免等方式给予一定支持和鼓励。

      3、切实保证农民在土地流转中的主体地位。简化经营权流转的环节,减少交易成本,促进土地资源的合理配置。农民享有因地价上升而产生的级差地租的权利。对于村组织代表村民收取的租金,确保资金流向公开、透明,收益要用于全体村民。

      4、建立完善的农业保险体系。充分发挥农业保险在防范农业灾害风险、转变农业发展方式、创新社会管理方面的作用。灾难损失具有私人成本和社会成本两种属性,要在政府、社会和个体农民之间进行合理分配。加大财政对农业保险的补贴力度,积极发展多形式、多渠道的农业保险。

    【作者简介】
    胡珍玉,单位系扬州市邗江区人民法院。

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