名为房屋抵押转让,实际是借款抵押还是房屋买卖?
2020/11/20 15:47:44  点击率[42]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】微信公众号: 张涛律师
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】定向安置房;三定三限三结合;确认合同无效;房屋抵押转让合同;借款抵押
    【全文】

      【要点提示】
     
      诉争合同从时间上看,不存在借款在先,因借款到期无力偿还同意以房抵债的问题,不能直接依据约定内容中提到了“借款”二字就直接认定款项性质为借款;从内容上看,除《房屋抵押转让合同》外,诉争双方未签订其他任何借款手续;从实际履行看,抵押担保中,债务人或第三人无须转移财产的占有,而本案涉诉合同签订不久,案涉房屋就完成了交付。故,诉争合同名为房屋抵押转让,但并非是借款抵押,实为房屋买卖。
     
      【当事人信息】
     
      原告: 王某
     
      被告:麻某
     
      第三人:滕某
     
      【案情简介】
     
      2013年6月22日,王某签订《定向安置房买卖合同》以484696元的价格购买了案涉房屋,该房属于“三定三限三结合”定向安置房,性质为住宅。2015年6月29日,王某全部购房款均已付清。
     
      王某(甲方、抵押出让人)与麻某(乙方、抵押受让人)签订《房屋抵押转让合同》,将案涉房屋作价83万元永久抵押转让,主要内容为:一、王某抵押转让案涉房屋。二、就王某暂时尚未取得该房屋所有权证书的事实情况,麻某已知晓。双方已明确知晓交易风险,且自愿达成本交易。该房屋购房合同是定向安置房性质,5年内不得上市交易。三、抵押转让价为83万元。四、合同签订后,王某保证无条件积极配合麻某办理该房屋的一切相关手续,在房屋未过户期间,麻某急需资金有权转让出售第三方,且王某无条件积极配合麻某和第三方办理该房屋的一切相关手续。六、合同签订后,该房屋产权证书或契税票未满五年,未上市交易期间,双方未办理过户相关手续,王某中途违约,应以本次抵押转让价格的双方赔付麻某。该房屋产权证书或契税票满五年可上市交易,王某违约,应以违约当时市场成交价双倍价格赔付麻某。王某、麻某分别签字确认,案外人刘某2、冯某作为见证人亦签字确认。王某配偶安某书面同意该抵押转让。该合同未填写落款日期。签约当日,王某还向麻某交付了《定向安置房买卖合同》、维修资金专用收据、契税核定通知书、王某的户口本、身份证复印件、结婚证复印件、王某妻子安某的身份证复印件。
     
      2015年8月10日,麻某向王某转账80万元,双方确认合同签订日期与转账系同日。麻某称签订《房屋抵押转让合同》前一日,其给了王某3万元定金,以现金方式给的,王某未出具收据。签订《房屋抵押转让合同》及转账后,王某将涉诉房屋交给了麻某。
     
      另,2015年8月31日,麻某(出卖人、甲方)与滕某(买受人、乙方)签订《房屋买卖合同》,主要内容约定如下:一、出卖人所售为涉案房屋。二、就甲方暂时尚未取得房屋所有权证书的情况,乙方已知晓;房屋为王某债务抵押转让给麻某,见房屋抵押转让合同,再出售给乙方的。三、房屋成交价格140万元;甲乙双方合同签订后,该房屋产权证书或契税票未满五年,未上市交易期间,甲乙双方未办理过户相关手续,甲方中途违约应以本次该房屋成交双倍价格赔付乙方。该房屋产权证书或契税票满五年可上市交易,甲方违约应以当时市场成交价的双倍价格赔付乙方。麻某、滕某分别签字确认。王某在“担保人”人处签字确认。
     
      2016年1月13日,麻某收到滕某总房款132万元。余款8万元约定在办理房屋所有权转移手续后付清。上述合同签订后,涉诉房屋交付给滕某,由滕某居住使用至今。
     
      2016年9月28日,涉诉房屋办理了不动产权证书,载明权利人:王某;共有情况:房屋单独所有;权利性质:定向安置房;用途:住宅;附记:三定三限三结合定向安置房,取得房屋产权证或契税完税证明之日起,5年内不得上市交易;5年后可按市场价格上市交易,不补交土地收益。涉诉房屋办完房本后,王某将房本原件交给了麻某。
     
      现王某向法院诉请:确认王某与麻某签订的《房屋抵押转让合同》无效。
     
      【法院判决】
     
      【后文揭秘...】
     
      【案件解析】
     
      一、名为房屋抵押转让,实际是借款抵押还是房屋买卖?
     
      本案诉争双方签订的合同虽然含有“抵押”字样,但实质上应为房屋买卖合同关系,具体解析如下:
     
      其一,《房屋抵押转让合同》约定“甲方借款乙方人民币83万元,甲方因无力偿还乙方,双方经友好协商,甲方将以下私人房产永久抵押转让给乙方”,但查明事实显示,麻某将80万元转账给王某的时间与合同签订系同日,从时间上看,不存在借款在先,王某因借款到期无力偿还同意以房抵债的问题,上述约定内容显然与事实不符,故不能直接依据上述约定内容中提到了“借款”二字就直接认定83万元的款项性质为借款,且从该内容来看明显系转让房屋的意思表示。
     
      其二,王某与麻某之前从不认识,若双方系借款抵押关系,依据一般的交易常识和习惯双方会签订书面借款抵押协议,约定出借人、借款人、借款数额、借款期限、借款利率、抵押事宜等基本而重要的事项。本案中,双方除签订了《房屋抵押转让合同》外,未签订其他任何借款手续,且《房屋抵押转让合同》对上述基本而重要的问题没有任何涉及。从合同整体内容来看,绝大部分内容是关于涉诉房屋转让事宜的约定,除合同开始仅有一处写到“借款”字样外,通篇未再涉及借款的事情,合同中王某为“抵押出让人”,麻某为“抵押受让人”,通篇未提及“借款人”与“出借人”。本案涉诉合同无论从形式上还是内容中明显与常理不符。
     
      其三,抵押担保中,债务人或第三人无须转移财产的占有,而本案涉诉合同签订不久,王某就将案涉房屋交付给了麻某;在麻某将该房屋出售给滕某时,王某又在麻某与滕某签订的《房屋买卖合同》上作为担保人签字确认,后房屋交付给滕某居住至今;2016年9月,案涉房屋办理完房本后,王某又交付了房本原件,并由滕某持有至今。王某的上述行为与其主张的借款抵押显然不符。
     
      二、“三定三限三结合”定向安置房,限制上市交易期间签订的房屋买卖合同是否有效?
     
      【后文解析...】
     
      【涉案法条】
     
      《中华人民共和国物权法》
     
      第一百八十六条  【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
     
      《中华人民共和国担保法》
     
      第四十条  【抵押合同的禁止】订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。
     
      最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
     
      第五十七条  当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
     
      债务履行期届满后抵押权人未受清偿时,抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是,损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的,人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
     
      《合同法》
     
      第五十二条  【合同无效的法定情形】有下列情形之一的,合同无效:
     
      (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
     
      (二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
     
      (三) 以合法形式掩盖非法目的;
     
      (四) 损害社会公共利益;
     
      (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

    【作者简介】
    作者:东卫•张涛律师团队

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